目次
はじめに
2024年4月から相続登記が義務化され、相続した不動産の名義変更を済ませることがこれまで以上に重要になりました。しかし、いざ手続きを進めようとすると、「単独名義の不動産を相続人で共有名義にする場合、手続きは普通と違うの？」「もともと共有名義だった不動産を相続するときは、持分だけ登記するの？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。
本記事では、単独名義から共有名義にする場合、共有名義の不動産を相続する場合のそれぞれで相続登記が必要なのかを解説します。不動産を共有名義で相続するメリット・デメリットや、共有名義を回避する方法も紹介しているので、相続不動産に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
第1章 不動産を相続したら相続登記が必須
不動産を相続すると、まず必要になるのが相続登記です。相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ正式に変更する手続きのことを指します。
相続登記を行わないと、不動産の所有者が誰なのか法的に確定できず、売却・リフォーム・担保設定といった手続きが進められません。さらに2024年4月からは法律により相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請をしなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
1-1 被相続人の単独名義から共有名義にする場合
被相続人が単独名義で所有していた不動産を相続する場合、相続人が複数いると、話し合いの内容によっては共有名義で相続登記を行うことがあります。相続登記は、亡くなった方の名義を相続人へ正式に移す手続きで、2024年以降は相続を知った日から3年以内の申請が義務化されています。
共有名義になるケースとして、遺産分割協議がまとまらず法定相続分のまま共有にする場合と、相続人同士の合意であえて共有にする場合が考えられるでしょう。いずれの場合も、不動産全体の名義を相続人全員に変更し、各自の持分割合を登記簿に記載します。戸籍や住民票、不動産の評価証明書、持分割合を明確にした遺産分割協議書などの書類を準備し、法務局へ申請します。
ただし、共有名義は相続時の公平性を保ちやすい一方で、後の扱い方によっては手続きが複雑になる場合もあります。詳しいデメリットについては後の章で整理しますが、「とりあえず共有にしておく」という判断は慎重に検討することが大切です。
1-2 共有名義の不動産を相続する場合
もともと共有名義になっている不動産を相続する場合は、被相続人が持っていた持分だけを相続する形になります。例えば、被相続人（兄）とその弟で1/2ずつ所有していた家について、兄が亡くなった場合、兄が持っていた1/2の持分をその妻や子供が相続するといったケースです。共有者の一部が亡くなると、その人の持分だけ所有者が変わるため、その部分について相続登記が必要になります。
この相続登記の対象は不動産全体ではなく、亡くなった方の持分のみです。残っている共有者の持分には変更がないため、そのまま引き継がれます。ただし、持分を誰が相続するのかは通常の相続と同様に決める必要があり、相続人の確定や遺産分割協議は避けて通れません。
第2章 相続登記を行う際の流れ
相続登記を行う際の流れは以下の通りです。
- 相続人を確定して遺産分割協議を行う
- 必要書類を準備する
- 法務局で相続登記の申請手続きを行う
それぞれ詳しく見ていきましょう。
2-1 相続人を確定して遺産分割協議を行う
相続登記では、まず「誰が相続人なのか」を明確にしなければなりません。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、相続人を確定します。遺言書がなければ、不動産を誰がどのように引き継ぐか相続人全員で話し合い、遺産分割協議を行います。
共有名義にする場合は、持分割合（例：1/2、1/4など）を協議書に明記します。単独名義で相続する場合も同様に、誰が不動産を取得するかを明確に決める必要があります。協議がまとまれば遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印します。協議がまとまらない場合は、法定相続分での共有登記にするか、家庭裁判所での調停を利用することになるでしょう。
2-2 必要書類を準備する
共有名義の相続においても、通常の相続登記と同様に以下のような書類が必要になります。
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡まで連続したもの）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
- 印鑑証明書
- 登記申請書
また、相続登記の申請には登録免許税の納付が必要です。登録免許税は、郵便局や法務局の窓口で購入できる収入印紙を、登記申請書に貼付する形で納付します。
必要書類は不動産や相続関係によって変わる場合があり、戸籍の不備や協議書の内容の不足があると、法務局で補正を求められることも少なくありません。書類に不安がある場合は司法書士に確認を依頼しながら進めると安心です。
2-3 法務局で相続登記の申請手続きを行う
書類が揃ったら対象不動産を管轄する法務局に相続登記を申請します。窓口提出だけでなく、郵送やオンライン申請にも対応していますが、添付書類が多いため、窓口で確認しながら進める方が安心です。法務局への申請後に審査が実施されますが、提出書類や記載内容に問題がなければ、相続登記は完了します。
第3章 不動産を共有名義で相続するメリット
不動産を共有名義で相続するメリットは以下の通りです。
3-1 遺産分割協議をスムーズに終えられる
不動産を共有名義で相続する方法には、相続人同士の話し合いを早く終えられるという利点があります。不動産は現金のように分けることが難しく、「誰が相続するのか」「どのように公平に分けるか」を巡って協議が長引くケースが少なくありません。特に、相続人が複数いる場合や、実家への思い入れがそれぞれにある場合は、結論がまとまらないこともあります。
こうした場面で、ひとまず共有名義にする形を選べば、各相続人が法定相続分や協議内容に応じた持分を取得できるため、全員の権利を公平に保ちやすくなります。最終的な活用方法や売却の方針をすぐに決められない場合でも、「一旦共有として相続しておく」という選択ができるため、遺産分割協議そのものを早期に区切ることが可能です。
3-2 不動産の維持・管理費用を分担できる
不動産を相続すると、名義を引き継ぐだけでなく、毎年の固定資産税や修繕費、庭木の手入れ、マンションであれば管理費・修繕積立金など、継続的な維持費用が発生します。これらの費用を単独で負担するのは大きな負担になることもあり、特に相続した不動産に住んでいない相続人にとっては、出費の重さを感じやすい部分です。
共有名義で相続する場合は、維持・管理費用を持分割合に応じて分担できるため、一人ひとりの負担を抑えられるというメリットがあります。例えば兄弟で1/2ずつ共有している場合、固定資産税や修繕費などを半分ずつ負担することになり、誰か一人に費用が集中してしまう心配がありません。
3-3 相続人がそれぞれ特例を適用できる
共有名義で不動産を相続すると、相続後に不動産を売却する際、共有者それぞれが税制上の特例を適用できます。
居住していた自宅を売却する際に利用できる居住用財産の3,000万円控除は、要件を満たす共有者ごとに別々に判断される仕組みです。複数の相続人が生前その家に住んでいた場合、一定の条件を満たせばそれぞれが3,000万円の控除を受けられます。
また、被相続人と一緒に住んでいなくても、相続後に空き家となった家を売却する場合は空き家特例（最大3,000万円控除）を受けられる可能性があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡については、相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限が2,000万円に引き下げられる規定が新たに設けられています。
いずれの特例も要件が設定されており、全員が自動的に適用できる訳ではありませんが、適用できる場合には大きな節税効果が期待できます。売却を検討している場合は、早めに利用要件を確認しておくと安心です。
第4章 不動産を共有名義で相続するデメリット
不動産を共有名義で相続するデメリットは以下の通りです。
4-1 売却やリフォームには全員の同意が必要になる
共有名義の不動産では、売却や大規模なリフォーム、建て替えといった重要な手続きを行う際に、共有者全員の同意が必要になります。一部の持分だけで意思決定することはできず、1人でも反対・保留している人がいると、手続き自体が前へ進みません。
例えば、共有者の誰かが「売りたくない」「もう少し考えたい」と判断した場合には、他の共有者がどれだけ売却を望んでいても契約を結ぶことはできません。また、共有者の中に遠方在住者や連絡が取りづらい人がいると、署名や押印を集めるだけでも時間がかかることがあります。
4-2 共有者が増えていく
共有名義の不動産では、時間の経過とともに共有者が増えていくという問題が起こりやすくなります。共有者の一人が亡くなると、その人が持っていた持分は、さらに次の相続人へ引き継がれます。例えば、兄弟2人で1/2ずつ共有していた土地でも、兄が亡くなれば、その1/2の持分が配偶者や子供に分かれて相続されるため、共有者の人数が自然と増えていきます。
こうして世代交代が重なると、持分が細かく分かれるだけでなく、相続人同士の関係性も薄くなり、連絡が取りづらくなるケースも珍しくありません。共有者同士の意見が揃わなければ、不動産の売却や管理の方針を決めることができず、実質的に手が付けられなくなってしまうリスクもあります。
4-3 単独名義に変更する際に贈与税が課せられる場合がある
共有名義で相続した不動産を、後から単独名義にまとめる場合、他の共有者の持分の移し方によっては、贈与税の対象になります。
例えば、兄弟2人が1/2ずつ持っている不動産で、弟の持分を兄が無償で引き受けると、弟から兄への贈与とみなされ、持分の評価額に応じて贈与税が発生します。これを避けるためには、名義をまとめたい人が、他の共有者に持分相当額の対価を支払って買い取るのが必須です。
このように、共有名義を単独名義へ変更するには、贈与税または持分の買い取り費用のいずれかの負担が生じます。
第5章 共有名義を回避する方法
ここでは、デメリットが大きい共有名義を回避する方法を解説します。
5-1 換価分割
換価分割は、不動産を売却して得た代金を相続人で分ける方法です。公平で分かりやすいうえに共有状態を残さないため、将来のトラブルを避けやすいというメリットがあります。不動産を誰も使う予定がない場合や、相続人同士の負担を平等にしたい場合に適した方法です。
一方で、売却のためには相続人全員の同意が必要になり、売却時には譲渡所得税の申告が必要になる点は押さえておきましょう。
5-2 代償分割
代償分割は、不動産を特定の相続人が単独で取得し、他の相続人に代償金を支払って相続分を調整する相続方法です。具体例として、実家の評価額が3,000万円で相続人が2人の場合、長男が不動産を相続し、次男に1,500万円を支払うようなケースが挙げられます。
実家を残したい場合や共有名義を避けたい場合に有効で、不動産を単独名義にできるため、将来の管理や売却もスムーズになります。ただし、代償金の準備が必要となる点が、大きなハードルになるでしょう。
5-3 現物分割
現物分割とは、不動産・株式・車などの財産を現物のまま相続人それぞれが取得する方法です。「妻が不動産を相続し、長男が現金、長女が株式を受け取る」のように、遺産をそのまま振り分ける形が現物分割に該当します。
ただし、財産ごとに価値が大きく異なる場合には、相続人の間で不公平感が生じやすく、バランス調整が難しい場面もあります。土地を分筆して相続人ごとに分けるケースや、株式を数株ずつ分配するケースも現物分割に含まれますが、いずれも不動産や株式そのものを分けるため、必ずしも公平な配分になりやすいとは限りません。
第6章 相続不動産でお悩みなら早めに不動産会社に相談しよう
共有名義の不動産は、一見公平でも、時間が経つほど手続きや管理が難しくなることがあります。相続の段階では共有するかの判断が難しい場面も多いため、早めに専門家へ相談することが大切です。
住まいの賢者では、司法書士法人が参加する不動産会社として、相続登記の手続きから、共有状態の整理、売却の可否まで一体的にサポートします。相続不動産でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
不動産を相続した場合は、単独名義から共有名義へ変更する場合も、もともとの共有名義の持分だけを相続する場合も、相続登記が必要になります。名義をそのままにしておくと、売却や管理が進まなくなるだけでなく、2024年からは相続登記の義務化により、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続登記は戸籍の収集や書類作成が複雑になりやすいため、手続きに不安がある場合は早めに専門家へ相談することが大切です。司法書士法人と連携した不動産会社に相談すれば、相続登記の進め方から不動産の扱いまで幅広くサポートしてもらえます。住まいの賢者では、相続登記に関するお悩みや不動産の扱いについて、専門家と連携してサポートできる相談窓口を用意しています。相続不動産で迷った時は、一人で抱え込まず、ぜひお気軽にご相談ください。
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