目次
はじめに
相続登記とは、不動産を相続したときに、登記簿上の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。所有者が分からない不動産が増えたことにより、2024年4月1日以降は、相続を知った日から3年以内に相続登記をすることが義務付けられました。
では、相続登記の期限を過ぎた場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。「うっかり忘れていたけれど、今から手続きして間に合うのか」「2024年4月より前に相続した場合でも罰則の対象になるのか」といった不安を抱えている方も多いはずです。
本記事では、相続登記の内容や期限を過ぎた場合の罰則などを解説します。相続登記の期限が過ぎてしまった場合の対処法も解説しているので、不動産を相続してお困りの方はぜひ参考にしてください。
第1章 2024年4月1日より義務化された相続登記とは？
相続登記とは、不動産を相続した際に、その名義を亡くなった人（被相続人）から相続人へ正式に変更する手続きです。土地や建物の名義をそのままにしておくと、売却や担保設定、建て替えなどの手続きに支障が出てしまいます。
これまで相続登記は申請が任意とされており、申請しなくても罰則は課されていませんでした。しかしその結果、登記が放置されたままの不動産が全国に増え続け、土地の所有者が分からない所有者不明土地が社会問題として浮上しました。公共工事の遅延や空き家の放置など、行政や地域社会にとって大きな支障が生じていたのです。
このような背景を受け、2024年4月1日以降は、相続によって不動産を取得した人が、その事実を知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務化されました。
また、法改正の施行前にすでに相続が発生していた場合でも、例外扱いにはなりません。2024年4月1日時点で相続登記が未了であれば、その日から3年以内、2027年4月1日までに登記を完了する必要があります。
第2章 相続登記の期限を過ぎたら最大10万円の過料が科される可能性がある
2024年4月から相続登記が義務化されたことにより、正当な理由なく期限内に手続きを行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料とは、行政処分の一種であり、刑罰ではないものの公的なペナルティとしての意味を持ちます。前科がつくことはありませんが、支払ったとしても相続登記の義務そのものが免除されることはなく、引き続き登記申請を行う必要があります。
また、過料が発生するまでには一定の手続きが設けられており、期限を1日過ぎたからといって即座に科される訳ではありません。まず、登記官が登記されていない相続不動産を把握した場合、該当する相続人に対して登記申請の催告が行われます。それでも申請がなければ、登記官はその事実を家庭裁判所に通知し、最終的に裁判所が過料の有無と金額（上限10万円）を判断します。
第3章 相続登記の期限を過ぎてしまう理由
相続登記は法律上の義務となりましたが、全ての人が期限内に手続きを完了できる訳ではありません。実際、やむを得ない事情によって申請が遅れてしまうケースも多く見られます。ここでは、相続登記が期限を過ぎてしまう代表的な理由を見ていきましょう。
3-1 遺産分割協議がまとまらないから
相続人が複数いる場合、相続財産の分け方を決める遺産分割協議がすぐにまとまるとは限りません。特に不動産は共有しづらいため、誰がその不動産を相続するかについて意見が対立しやすく、協議が長引くケースがあります。
協議がまとまらない限り、誰の名義にするかが決められず、結果として相続登記の申請も進められない状態が続いてしまいます。実際には、相続が発生してから何年も登記がされないまま放置されている事例も珍しくありません。
しかし、2024年の法改正により、協議の進行状況にかかわらず、相続開始から3年以内に登記の申請を行う義務が課されています。つまり、話し合いが終わっていなくても、ひとまず法定相続分に基づいて登記を申請するか、次に解説する相続人申告登記を行う必要があります。
3-1-1 相続人申告登記を行えば一時的に凌げる
遺産分割協議が期限内にまとまらない場合の救済措置として、2024年から新たに設けられたのが相続人申告登記です。相続人申告登記は、不動産の所有権を誰が取得するかが未確定でも、「自分が相続人である」と法務局に申し出ることで、登記義務を果たしたものとみなしてもらえる制度です。
所定の申出書とともに、被相続人の死亡および申出人が相続人であることを証明する戸籍謄本などを提出すれば申請できます。この申出を相続開始から3年以内に行えば、期限内の対応として認められ、過料の対象にはなりません。
ただし、注意すべきはこの制度があくまで暫定的な対応にすぎないという点です。相続人申告登記では名義が変更される訳ではないため、申出を行っただけでは、その不動産を売却したり担保に入れたりすることはできません。実際に所有権を取得するには、遺産分割協議が成立した後、そこから3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。
3-2 登記に必要な書類の準備に時間がかかるから
相続登記の手続きを進めるためには、以下のような書類を収集・作成しなければなりません。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで連続したもの）
- 被相続人の住民票除票
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（協議が成立している場合）
- 相続関係説明図
- 印鑑証明書
- 固定資産税課税明細書
- 登記申請書
特に被相続人の出生から死亡までの戸籍を全て集める作業は、非常に手間がかかります。転籍や婚姻などで本籍地が複数の自治体にまたがっている場合、戸籍を取り寄せるだけでも相当な時間を要します。
また、仕事や育児などで忙しい日常を送っている方にとって、これらの書類を集めたり、役所を回ったりする時間を捻出するのは簡単ではありません。実際、「平日は仕事で役所に行けない」「書類の内容が難しくて手が止まったままになっている」といった状況が続いた結果、申請期限の3年をオーバーしてしまうケースもあるでしょう。
3-3 相続人が音信不通だから
相続人の中に連絡が取れない人がいる場合も、相続登記が期限内に完了しない可能性が高いケースです。登記前に遺産分割協議をする必要がありますが、相続人全員の参加が原則のため、所在不明者がいれば協議そのものが成立せず、名義変更も進められません。
こうした場合には、家庭裁判所で不在者財産管理人の選任を申し立てるか、長期間生死不明なら失踪宣告の手続きを進める必要があります。ただし、これらは申立書の準備や証明資料の収集など手間と時間を要します。こうした事情があれば、過料の対象外となる正当な理由として認められる可能性もありますが、対応を後回しにすれば期限を越えてしまうリスクが高まります。
3-4 そもそも誰が相続人かも分からない・調べられないから
相続登記をするには、まず「誰が相続人なのか」を正しく把握する必要があります。しかし、被相続人の家族構成が複雑だったり、長年連絡を取っていない親族がいたりする場合、「相続人が誰か分からない」「人数が把握できない」といった事態に陥ることがあります。
相続人を特定するためには、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍を取り寄せ、法定相続人を1人ずつ確認していかなければなりません。法定相続人を確認する過程で、以下のような想定外の相続人が見つかることもあります。
- 認知された子ども
- 前の配偶者との間の子ども
- 疎遠になっていた兄弟姉妹やその子ども
さらに、相続人が判明したとしても、実際に連絡を取るにはその人の現住所を突き止めなければなりません。戸籍の附票や住民票を取り寄せる必要があり、調査には時間と手間がかかります。
特に、戸籍の読み解きや住所調査は慣れていないと難しく、専門的な知識が求められる場面もあります。そのため、すぐに登記の準備に入ることができず、結果的に3年の申請期限を過ぎてしまうことも珍しくありません。
第4章 相続登記の期限を過ぎた場合の対処法
相続登記の申請期限である相続開始から3年以内を過ぎてしまった場合でも、すぐにペナルティが科される訳ではありません。落ち着いて対応すれば、過料を回避できる可能性もあります。
4-1 専門家に相談してすぐに相続登記の手続きを進める
期限を過ぎてしまった場合でも、とにかく早急に登記手続きを行うことが重要です。まずは司法書士や弁護士などの専門家に相談し、必要書類の収集や申請書類の作成についてサポートを受けながら速やかに登記申請を行いましょう。
専門家に依頼すれば、状況に応じて相続人申告登記や不在者財産管理人選任の申立てなども提案してもらえます。結果としてスムーズな対応に繋がり、相続登記に関連するトラブルを回避しやすくなるでしょう。
相続登記は、後回しにするほど相続人が増えたり、資料集めが困難になったりして問題が複雑化します。
4-2 正当な理由があると判断されれば過料の対象から外れる可能性がある
相続登記の期限を過ぎてしまった場合でも、以下のような正当な理由があると認められれば、過料が科されない可能性があります。
- 相続人が非常に多く、戸籍や書類の収集・関係者の把握に相当な時間がかかっている
- 遺言の内容や相続財産の範囲について争いがあり、不動産を誰が相続するか明らかでない
- 登記義務者本人が重い病気などにより手続きを行えない状態にある
- DV被害などで避難を余儀なくされており、安全上の理由から手続きが困難である
- 経済的に困窮しており、登記に必要な費用をどうしても負担できない
このように、社会的・身体的・経済的な制約や相続手続き上の複雑さがある場合、過料の対象から外れます。
第5章 相続登記は専門家への依頼がおすすめ
相続登記は、戸籍や住民票の収集、遺産分割協議書の作成、登記申請書の記入など、複数の工程を正確にこなす必要がある煩雑な手続きです。不備があれば登記が受理されず、再申請でさらに時間がかかることも珍しくありません。特に以下のようなケースでは、専門知識や経験がないと手続きが難航しやすいでしょう。
- 相続人が多く、連絡が取りづらい
- 相続財産が複雑または不動産が複数ある
- 相続内容に争いがある、または遺言の解釈に疑義がある
こうした事情がある場合でも、弁護士や司法書士などの専門家に依頼すれば、書類の作成から申請まで一括してサポートを受けられます。初回相談無料や明朗な料金設定の事務所も多いため、不動産を相続する際は早めに相談しておくと安心です。
まとめ
相続登記は、2024年4月から法律で義務化され、「相続が発生したら3年以内に登記申請を行う」ことが原則となりました。相続登記を怠ると、正当な理由がない限り、最大10万円の過料が科される可能性があります。
しかし、実際は遺産分割協議の長期化や相続人の調査、書類準備の難航など、期限内の申請が困難になる事情も多く見られます。そうした場合は、相続人申告登記や正当な理由の説明を通じて、過料を回避できる可能性があります。
しかし、これらの対応には制度理解と正確な手続きが欠かせません。専門知識が求められる場面が多いため、相続登記は弁護士・司法書士といった専門家に早めに相談するのが得策です。相続登記の遅延によるトラブルに巻き込まれないためにも、不動産を相続したら早めに行動しましょう。
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相続登記に関してよくある質問
ここでは、相続登記に関してよくある質問に回答します。
1度でも過料を払えば相続登記はしなくても大丈夫ですか？
過料を支払っても相続登記の義務はなくなりません。過料はあくまで義務違反に対する罰則であり、登記申請そのものを免除するものではないためです。さらに、相続登記をしなければ、以下のような不利益が生じる可能性があります。
- 不動産を売却・担保設定できない（名義が被相続人のままでは法的に処分不可）
- 他の相続人の債務によって差し押さえられることがある（共有状態が長期化すると危険）
- 相続人が増えて関係が複雑化し、協議が成立しづらくなる（再相続の発生など）
こうしたリスクを未然に防ぐためにも、過料の支払いで手続きを終わらせた気にならず、早期の登記完了を目指すことが大切です。
相続登記は相続人全員がする必要はありませんか？
相続人全員で申請する必要はなく、不動産を引き継ぐ人が1人で申請すればOKです。相続人が複数いる場合でも、登記の申請は「不動産を実際に相続する人」だけが行えば問題ありません。
例えば、遺産分割の話し合いで「長男が不動産を相続する」と決まった場合は、長男が1人で登記すれば手続きは完了です。遺言で「この不動産は次男に相続させる」と書かれていた場合は、次男だけが登記申請します。
また、相続人全員で不動産を相続する場合は、代表の1人が全員分をまとめて登記申請することも可能です。ただしこのとき、申請に加わらなかった相続人には登記識別情報が発行されない点には注意が必要です。
