目次
はじめに
遺言書に「不動産を売却して分ける」と書かれていたものの、不動産しか相続財産がない場合、換価分割の進め方が分からず不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
不動産の換価分割は、共有分割や代償分割と比べて公平性が高い一方で、相続登記・不動産売却・売却代金の分配といった複数の手続きが連動するため、進め方を誤るとトラブルに発展するリスクも少なくありません。
本記事では、不動産のみを相続する際の分割方法の違いや、遺言で換価分割が指定されている場合の実務の流れを分かりやすく解説します。家族間で揉めることなく相続を進めるために、ぜひ参考にしてください。
1章 不動産のみを相続する際の分割方法
相続財産が不動産のみの場合、主に3種類の方法で分割できます。ここでは、不動産のみを相続する際に選択される3種類の分割方法の特徴と注意点を見ていきましょう。
1-1 共有分割
共有分割とは、不動産を複数の相続人が共有名義で相続する方法です。例えば、兄弟2人で不動産を相続する場合、それぞれが2分の1ずつの持分を持つ形で登記されます。
一見すると公平な分け方に見えますが、共有分割には大きなリスクがあります。不動産を売却・賃貸・建て替えなどする際には、原則として共有者全員の同意が必要になるため、意見が一致しなければ不動産を有効活用できません。
また、共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者の数が増えていくことも少なくありません。共有者が増えるほど意思決定は難しくなり、最終的には「誰も動かせない不動産」になってしまうケースも多く見られます。このような理由から、共有分割は将来的なトラブルの火種になりやすい分割方法と言えます。
1-2 代償分割
代償分割とは、相続人のうち1人が不動産を単独で取得し、他の相続人に対して現金などを支払うことで公平を保つ分割方法です。例えば、長男が実家の不動産を相続し、次男に対して相応の代償金を支払うといった形が典型例です。
代償分割は、不動産を手放さずに済む点が大きなメリットです。実家に住み続けたい場合や、不動産を賃貸として運用したい場合などには有効な選択肢となります。
ただし、代償金を用意できなければ、そもそも代償分割は選択できない点に注意が必要です。また、不動産の評価額をどう算定するかによって、代償金の金額をめぐって相続人の間で揉めるケースも少なくありません。さらに、代償分割で不動産を取得した人は、将来的な修繕費や固定資産税、売却時の譲渡所得税などの負担を1人で背負うことになります。
1-3 換価分割
換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人同士で分配する方法です。不動産のみを相続する場合、公平性が高い分割方法として選ばれることが多いのがこの換価分割です。
不動産を現金に換えてから分配するため、公平に分けることができ、評価額を巡るトラブルが起こりにくいというメリットがあります。また、相続税の納税資金を確保しやすい点も、大きな利点と言えるでしょう。
一方で、換価分割を行うには売却手続きが欠かせません。売却には時間がかかることも多く、必ずしも希望通りの価格で売れるとは限りません。また、仲介手数料や登記費用などの諸費用が差し引かれる他、売却益が出た場合には譲渡所得税が課税される点にも注意が必要です。
2章 不動産の換価分割は遺言書で指定できる（清算型遺贈）
不動産のみを相続する場合でも、遺言書で「不動産を売却して分けること（換価分割）」を事前に指定することが可能です。このように、遺言によって財産を換価処分し、その売却代金を分配する方法を清算型遺贈と言います。
清算型遺贈では、「誰が不動産を相続するか」ではなく、「不動産を売却した後、誰にいくら分配するか」まで遺言で指定できる点が特徴です。例えば、「自宅不動産を売却し、その売却代金を長男と長女で2分の1ずつ分配する」といった形で具体的に定めることができます。
遺言で不動産のみを換価分割するケースが選ばれやすい理由として、共有分割による将来的なトラブルを防ぎやすい点や、代償分割のように多額の現金を用意する必要がない点が挙げられます。遺言で換価分割を指定しておけば、相続人同士で分割方法を協議する必要がなくなり、相続トラブルの予防に繋がります。そして、この清算型遺贈において、実際に不動産の売却や分配を担う中心的な存在が、次章で解説する遺言執行者です。
3章 不動産の換価処分を行うのは遺言執行者
遺言で不動産の換価分割（清算型遺贈）が指定されている場合、実際に不動産を売却し、売却代金を分配する中心的な役割を担うのが遺言執行者です。遺言があるからといって、相続人がそれぞれの判断で売却を進められる訳ではありません。
換価分割の実行は遺言執行者の権限によって行われるのが原則であり、この点を誤って理解していると、思わぬトラブルに発展する恐れがあります。
3-1 遺言執行者とは
遺言執行者とは、遺言書に記された内容を、実際の相続手続きとして実現するために選ばれる人のことです。単に遺言の内容を確認する立場ではなく、相続財産の管理や処分、名義変更、不動産の売却、売却代金の分配までを、相続人に代わって実務として行います。
遺言で不動産のみを換価分割するケースでは、遺言執行者が、相続登記の申請、不動産会社との売却手続き、売却代金の受領、税金や諸費用の精算、最終的な分配まで、一連の流れを主導します。つまり、不動産の換価分割において遺言執行者は、手続き全体の中心となる実務責任者といえる立場です。
遺言執行者になれるのは、未成年者や破産者でなければ原則として誰でも可能で、相続人が就任することもできます。ただし、不動産の換価分割は、登記・売買・税金といった専門的な判断が連続するため、実務上は司法書士や弁護士などの専門家が指定されるケースが多い実情があります。専門家が遺言執行者に就くことで、相続人の負担が軽減され、安全かつ確実に換価分割の手続きを進められます。
3-2 遺言書で指定されるケースが多い
遺言執行者は、遺言書によって指定されているケースが大半です。遺言に「本遺言の執行者として〇〇を指定する」と明記されていれば、その人物が正式に遺言執行者としての権限を持ち、相続手続きを進めることになります。
一方で、遺言に不動産の換価分割だけが書かれており、遺言執行者が指定されていないケースもあります。この場合、相続人や利害関係者が家庭裁判所へ申立てを行えば、遺言執行者を選任してもらうことが可能です。ただし、この手続きには一定の時間がかかるため、その間は売却や分配に進めず、相続手続きが一時的に止まってしまうこともあります。
3-3 売却代金は遺言執行者の口座に集約し分配する
遺言で不動産の換価分割が指定されている場合、不動産の売却代金は、いったん遺言執行者が管理する口座に集約されるのが一般的です。遺言執行者は、その売却代金の中から仲介手数料や登記費用などの諸費用、さらに譲渡所得税などの税金を精算したうえで、遺言書に記載された割合に従って相続人や受遺者へ分配を行います。
このように、売却代金を遺言執行者が一括して管理・精算することで、「どの費用がいくら差し引かれたのか」「最終的に誰にいくら分配されたのか」といった金銭の流れが明確になります。結果として、相続人同士の不信感や金銭トラブルを防ぎやすいのが、清算型遺贈の大きなメリットです。
4章 遺言で指定されている場合に不動産の換価分割を行う流れ
遺言で指定されている場合に不動産の換価分割を行う流れは以下の通りです。
- 相続登記を行う
- 不動産を売却する
- 売却代金を分配する
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
STEP① 相続登記を行う
不動産の換価分割を行う際に最初に行うのが、不動産の名義を相続人へと変更する相続登記です。なぜなら、被相続人名義のままでは不動産は売却できず、換価分割の手続きを進められないためです。
遺言で換価分割が指定されている場合でも、この相続登記は省略できません。遺言執行者がいる場合は、相続人に代わって遺言執行者が一括して登記手続きを行うのが一般的です。相続登記が完了すれば、不動産の売却手続きに進むことができます。
STEP② 不動産を売却する
相続登記が終わると、次に不動産を売却します。売却手続きの主体となるのは、原則として遺言執行者です。遺言執行者は不動産会社に査定や販売を依頼し、買主との売買契約や決済手続きを進めていきます。
不動産を売却するにあたって、相続人が個別に手続きを進めることはできません。換価分割は遺言執行者の権限に基づいて行われるため、売却に関する判断は遺言執行者によって下されます。
STEP③ 売却代金を分配する
不動産の売却が完了すると、売却代金はいったん遺言執行者の管理口座に集約されます。そこから仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などの必要な費用や税金が精算されます。
そのうえで、遺言書に記載された分配割合に従って、最終的な残額が相続人や受遺者へ分配されます。換価分割では、売却額そのものではなく、費用や税金を差し引いた後の金額が分配対象になる点を理解しておくことが大切です。
5章 遺言で不動産の換価分割が指定されている場合でも相続人だけで進めるのは危険
遺言で不動産の換価分割が指定されている場合、「遺言執行者がいるから安心」と感じる方も多いかもしれません。しかし、遺言で不動産の換価分割が指定されている場合でも、換価分割の手続きを相続人だけで進めるのは危険です。
例えば、遺言執行者が弁護士や司法書士などの専門家である場合、相続登記や法的な手続きは適切に進められる一方で、不動産の売却そのものについては専門外になります。周辺の相場や売却戦略を十分に把握しないまま手続きを進めてしまい、本来よりも低い価格で売却してしまうリスクも否定できません。
一方で、遺言執行者が相続人自身である場合は、不動産の売却については不動産会社に依頼できるものの、相続登記や売却に伴う法的手続き、税金の処理に不安が残りやすいという問題があります。登記の不備や税務上の見落としがあれば、手続きがうまくいかなかったり、後でトラブルに発展したりするもあります。
このように、「専門家が遺言執行者でも不動産売却が不安」「相続人が遺言執行者でも登記や法務が不安」といったリスクは、どちらのケースでも共通して存在します。だからこそ、遺言で不動産の換価分割が指定されている場合は、相続と不動産の両方に対応できる不動産会社に早めに相談することが重要です。
住まいの賢者では、司法書士法人が連携している不動産会社として、相続登記から売却までの流れをサポートしています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
遺言で不動産のみを換価分割するよう指定されている場合、相続登記・不動産売却・税金・売却代金の分配の順番で手続きを進めます。そして、この一連の流れを主導するのが遺言執行者です。
遺言執行者は、遺言通りに不動産の売却や売却代金の管理・分配を行う中心的な役割を担う存在です。遺言執行者が指定されていれば、相続人は自分たちの判断で売却方法や分配方法を決めることはできず、原則として遺言執行者の指示に従って手続きを進めることになります。 そのため、「誰が遺言執行者なのか」「どのように換価分割を進めるのか」は、相続全体の流れを左右する重要なポイントになります。
また、遺言執行者が弁護士や司法書士といった専門家であっても、不動産売却そのものは専門外となるため、本来より低い価格で売却してしまうリスクがあります。一方で、相続人が遺言執行者になる場合は、不動産の売却は進められても、相続登記や法的手続き、税金の処理に不安が残りやすいのが実情です。
このように、清算型遺贈のケースでは、法務と不動産売却のどちらか一方だけでは不十分であり、両方を見据えて進める必要があります。だからこそ、遺言で不動産のみを換価分割することになった場合は、相続と不動産売却の両方に対応できる不動産会社へ早めに相談することが重要です。
不動産会社に相談すれば、適正な売却価格の見極めから、司法書士・弁護士と連携した相続登記・分配手続きまでを一体で進められます。早めに不動産会社に相談し、「安く売ってしまう」「登記でつまずく」「分配で揉める」といった換価分割特有の失敗を避けましょう。住まいの賢者では、遺言で不動産のみを換価分割するケースについて、相続登記から不動産売却、売却代金の分配までを見据えたトータルサポートが可能です。相続と不動産、どちらの専門性も踏まえた視点で状況を整理し、あなたにとって最適な進め方を提案します。少しでも不安がある方は、お早めにご相談ください。
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