目次
はじめに
亡くなった人が所有していた土地や建物の相続登記を進める中で、登記簿を確認した際に、建物が登記されていない「未登記建物」であると気づく場合があります。土地は登記されているにもかかわらず、建物だけが未登記というケースは珍しくなく、相続のタイミングで初めて判明することも少なくありません。
相続登記が義務化された現在、「未登記建物でも相続登記は必要なのか」「義務化の対象外であれば放置しても問題ないのか」と疑問に感じる方もいるでしょう。
本記事では、未登記建物とは何かを整理したうえで、相続登記との関係、放置するリスク、未登記建物の相続登記を行う流れについて分かりやすく解説します。
第1章 未登記建物とは？
日本国内の全ての建物は、原則として、その所在や構造、床面積といった情報が法務局の不動産登記簿に記録されます。この登記がされていない建物が未登記建物です。
不動産登記簿には、建物の物理的な情報を記録する表題部と、所有権や抵当権などの権利関係を記録する権利部があります。未登記建物の場合、建物の存在を示す表題部そのものが作成されていないため、登記記録上は建物が存在しない状態として扱われます。
その結果、現地には建物があっても、登記簿からは確認できず、相続や売却といった手続きを進める際に支障が生じます。
1-1 未登記建物が存在する理由
未登記建物が存在する理由は主に以下のような理由です。
- 表題登記が必須の住宅ローンを利用せずに自己資金で建てたためそのまま登記されていない
- 建て替え時に登記を忘れていて、古い情報のままになっている
住宅ローンを利用する場合、抵当権を設定する際に建物の表題登記や所有権保存登記が必須となります。一方、自己資金で建築した場合には、登記をしなくても支障が出ないため、登記されないままになっているケースがあります。
また、建て替えを行った際に、登記手続きがされないままになっているケースもあるでしょう。古い建物を取り壊して新しい建物を建てた場合、本来は新たに建物の表題登記を行わなければなりません。しかし、この手続きを失念し、登記簿上は建て替え前の建物情報が残ったままになっているケースがあるのです。
いずれのケースも、日常生活では問題が表面化しにくいため、未登記の状態が長年放置されています。相続登記や売却といった手続きを進める段階になって初めて、未登記建物であることが判明するケースが多くなっています。
1-2 未登記建物なのかを確認する方法
未登記建物なのかを調べる際は、固定資産税の課税明細書を確認しましょう。固定資産税の課税明細書には、課税対象となっている土地や建物の情報が記載されています。
建物が登記されている場合、課税明細書には家屋番号が記載されます。一方、未登記建物の場合には、家屋番号が記載されていなかったり、「未登記」「未登記家屋」といった表記がされていたりするのが一般的です。
第2章 未登記建物は相続登記が義務化されていない
表題登記がされていない未登記建物は、相続登記の義務化の対象にはなりません。相続登記において義務化の対象となっているのは、不動産登記簿のうち所有権などの権利関係を記録する権利登記の部分です。そもそも権利登記が存在しない未登記建物には適用されない仕組みになっています。
ただし、相続登記が義務化されていないからといって、未登記建物をそのまま放置して良いわけではありません。未登記建物については、建物の存在や構造を登記簿に反映させるための表題登記を行う義務が定められています。
建物を新築した場合や、相続によって未登記建物を取得した場合には、原則として所有権を取得してから1ヶ月以内に、法務局へ表題登記を申請しなければなりません。この申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
第3章 未登記建物を放置するリスク
未登記建物を放置するリスクは以下の通りです。
- 土地の固定資産税が高くなる
- 未納の場合は過去分の固定資産税を請求される
- 売却できない
- 建物の所有権を第三者へ主張できない
- 担保にできない
それぞれ詳しく見ていきましょう。
3-1 土地の固定資産税が高くなる
未登記建物がある場合、土地にかかる固定資産税が高くなる可能性があります。土地に住宅が建っている場合、本来であれば住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税は最大で6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されます。
しかし、建物が未登記の場合、自治体が住宅の存在を正確に把握できていないケースがあります。その結果、土地の固定資産税を算定する際に住宅用地の特例が適用されず、軽減措置を受けられない可能性があるのです。この場合、特例が適用されているケースと比べて、固定資産税の負担が大きくなります。
3-2 未納の場合は過去分の固定資産税を請求される
未登記建物であっても、登記簿に記載されていないだけで、自治体の固定資産課税台帳には登録されており、実際には固定資産税が課税されているケースが多くあります。そのため、「未登記だから固定資産税がかかっていない」というわけではありません。
ただし、未登記建物の場合、住宅用地の特例の適用状況や課税内容が正確に反映されていない場合があります。後で自治体に建物の存在を知られれば、過去分までさかのぼって固定資産税を請求されます。このような場合、複数年分の固定資産税をまとめて支払う必要があるため、大きな負担になるでしょう。
3-3 建物の所有権を第三者へ主張できない
未登記建物は権利部の登記も行われていないため、第三者に対して建物の所有権を主張することができません。例えば、相続人が複数いる場合、自分以外の相続人から建物の所有権を主張されたとしても、登記によって権利関係を明確に示せないでしょう。
また、第三者が建物の権利を主張してきた場合でも、未登記建物である限り、登記を根拠に反論することができません。特に注意が必要なのが、借りた土地の上に建てた建物を、未登記のまま使用しているケースです。土地の所有者が土地を第三者に売却し、新しい地主から立ち退きを求められた場合、建物が未登記のままだと、建物の所有権や借地権の存在を適切に主張できず、立ち退きを拒むことが難しくなります。
3-4 担保にできない
未登記建物は、金融機関の担保として利用することができません。なぜなら、未登記建物では、抵当権設定登記を行えないためです。
金融機関が不動産を担保に融資を行う場合、土地や建物に抵当権を設定し、その内容を登記することで、第三者に対しても権利を主張できる状態を確保します。しかし、未登記建物は登記簿上に建物自体が存在しないため、抵当権を設定するために必要な登記ができません。その結果、建物を担保として評価することができず、融資の対象外とされるのが一般的です。
3-5 売却できない
未登記建物は法律で売買が禁止されているわけではありませんが、売却するのは難しいでしょう。
未登記建物には登記情報自体が存在しないため、そのままでは新しい所有者への所有権移転登記を行うことができません。つまり、登記簿上では建物の持ち主が存在しない状態であり、仮に売買契約を締結したとしても、買主は登記によって自分の所有権を主張できないことになります。
また、買主が金融機関から融資を受けて購入しようとする場合にも問題が生じます。未登記建物には抵当権設定登記を行うことができないため、建物を担保にした融資が受けられず、住宅ローンの利用が厳しくなります。この点も、買い手が見つかりにくい大きな要因です。
このように、未登記建物は売却が禁止されているわけではないものの、所有権移転登記や融資の問題から、現実的には売却が困難な不動産と言えます。将来的に活用や売却を検討する可能性がある場合には、未登記のまま放置せず、事前に必要な登記手続きを行っておくのが望ましいでしょう。
第4章 未登記建物の相続登記を行う流れ
未登記建物を放置すると、税務・権利関係・売却や融資の面で様々なリスクが生じます。こうした問題を回避するためには、以下のような手順で未登記建物の登記手続きを進めておくことが重要です。
- 誰が未登記建物を相続するか決める
- 表題部を登記する
- 所有権保存登記を行う
ここでは、未登記建物を相続した場合に行う登記手続きの流れを順を追って解説します。
STEP① 誰が未登記建物を相続するか決める
未登記建物の相続登記を進めるにあたり、まず整理すべきなのは、誰がその建物を相続するのかという点です。
未登記建物であっても相続財産であることに変わりはないため、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議によって取得者を決める必要があります。遺産分割について話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名と実印での押印を行います。
STEP② 表題部を登記する
未登記建物の相続登記を進めるには、まず建物の表題登記を行う必要があります。表題登記とは、建物の所在や構造、床面積といった物理的な情報を、不動産登記簿の表題部に登録する手続きです。
未登記建物の場合、この表題部の登記がされていないため、登記簿上では建物の存在自体が確認できません。そのため、いきなり所有権の登記を行うことはできず、表題登記を先に済ませる必要があります。
表題登記は、司法書士ではなく、土地家屋調査士の独占業務です。土地家屋調査士が現地調査を行って建物の構造や床面積を確認したうえで、図面を作成し、法務局へ申請します。個人でもできますが、専門的な測量や図面作成が必要になるため、約10万円の費用を支払って土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
STEP③ 所有権保存登記を行う
建物の表題登記が完了したら、次に行うのが所有権保存登記です。所有権保存登記とは、登記簿上に建物の所有者を記録する手続きで、未登記建物を相続した場合には、相続人名義で申請します。
未登記建物は、これまで登記簿上に所有者の記録が存在しない状態にあります。そのため、相続による名義変更（相続登記）ではなく、所有権を新たに登録するための保存登記が必要です。所有権保存登記を行うことで、相続人が建物の正式な所有者であることが、登記上も明確になります。
所有権保存登記は、権利関係を扱う手続きであるため、司法書士が担当する業務です。相続関係を証明する戸籍書類や、遺産分割協議書などを確認したうえで、法務局へ登記申請を行います。書類の収集や内容確認が煩雑になりやすいため、司法書士に依頼するのが一般的です。
この所有権保存登記が完了すると、未登記建物は正式に登記された不動産となり、売却や抵当権の設定など、通常の不動産と同様の取り扱いが可能になります。未登記建物の相続では、この所有権保存登記を行うことで、登記手続きが完了したと言えます。
第5章 不動産を相続する際は専門家と連携する不動産会社への相談がおすすめ
未登記建物が含まれる不動産の相続は、表題登記と所有権保存登記を順に行う必要があります。通常の相続登記とは手順が異なるため、全体像を把握しないまま進めると、スムーズに手続きを進められません。
表題登記は土地家屋調査士の独占業務であり、所有権保存登記は司法書士が担当するなど、司法書士だけで完結しない点も見落とされがちです。こうした役割分担を正しく理解しないまま進めてしまうと、依頼先の選定や手続きの順序で迷いが生じるでしょう。
このようなリスクを踏まえると、未登記建物を含む相続では、早い段階で状況を整理し、必要な手続きを把握しておくことが重要です。その際、司法書士や土地家屋調査士と連携している不動産会社に相談することで、登記手続きだけでなく、その後の不動産の扱い方まで含めて把握することが可能です。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、未登記建物に関する相談に幅広く対応しています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
未登記建物がある場合、相続登記の義務化の直接的な対象にはならないものの、放置すると税務・権利関係・売却や資金調達の面で様々なリスクが生じます。特に、未登記のままでは所有権の主張ができず、担保設定や売却が難しくなる点には注意が必要です。
未登記建物を相続した場合は、まず取得者を明確にしたうえで、土地家屋調査士による表題登記、司法書士による所有権保存登記という手順で対応します。表題登記、所有権保存登記ともに個人で対応すること自体は可能ですが、必要書類の収集や記載内容の判断、手続きの順序を誤ると、やり直しや追加の手間が生じることがあります。また、どの専門家に、どの段階で依頼すべきかを判断するのも簡単ではありません。
そのため、未登記建物を含む相続では、一人で進めようとするよりも、状況を整理したうえで専門家に相談する方が、結果的に負担を抑えやすくなります。特に、土地家屋調査士や司法書士と連携している不動産会社に相談すれば、登記手続きだけでなく、将来的な不動産の扱い方まで含めて全体像を把握しやすくなります。住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、未登記建物を含む相続についても、状況に応じた整理や進め方の相談が可能です。未登記建物の相続で不安がある場合は、お気軽にご相談ください。
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