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目次
はじめに
不動産を相続することになったものの、登記簿を確認すると、名義が直前に亡くなった親ではなく、さらに前の世代のままになっているケースがあります。過去の相続で名義変更が行われないまま引き継がれてきた不動産では、「何から手続きを始めるべきか分からない」と戸惑う方も少なくありません。
代々、名義を変更しないまま相続してきた不動産の相続登記を行おうとすると、通常よりも多くの手続きが必要になることがあります。さらに、2024年4月から相続登記が義務化されたことで、名義が変更されていない状態を放置するリスクも大きくなっています。
この記事では、名義が何代も前のまま引き継がれてきた不動産を相続することになった場合に、知っておきたい注意点や相続登記の流れについて分かりやすく解説します。
第1章 2024年4月から相続登記が義務化されている
これまで相続登記は任意とされており、不動産の名義が何代も変更されていないケースがありました。しかし、所有者不明土地の増加が社会問題となったことを背景に、2024年4月から相続登記は義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、相続の開始を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎた場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続登記の義務は、2024年4月以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した相続にも適用されます。過去分の相続については経過措置が設けられていますが、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。
第2章 名義を変更していない不動産を相続するデメリット
先述の通り、2024年3月以前に発生した相続においても、2027年3月31日までに名義を変更する必要があります。もし、未だに名義を変更していない不動産を相続する場合、以下のようなリスクがあります。
2-1 10万円以下の過料を科される恐れがある
2024年4月からの相続登記の義務化により、相続の開始を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。2024年3月以前に発生した相続についても義務の対象となっており、2027年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。
この経過措置の期限を過ぎても名義変更がされていない場合、2024年4月以降の相続と同様に、10万円以下の過料を科される恐れがあります。
2-2 遺産分割協議に手間と時間がかかる
名義を変更しないまま相続不動産を放置していると、遺産分割協議に手間と時間がかかるようになります。なぜなら、相続不動産の名義変更を先延ばしにすることで、遺産分割協議に参加すべき相続人が増えていく可能性があるためです。
遺産分割協議は、原則として相続人全員の合意がなければ成立しません。そのため、相続人の数が増えるほど、意見の調整や連絡に時間がかかり、話し合いがまとまりにくくなります。
例えば、名義が祖父母のままになっている不動産について、その後に親が亡くなり、さらに相続が発生すると、親の兄弟姉妹やその子供まで相続人になるケースがあります。このような場合、連絡先が分からない相続人が出てきたり、相続に対する考え方の違いから協議が長期化したりすることも少なくありません。
名義変更を後回しにした結果、「相続人が多すぎて協議が進まない」「誰の同意が必要なのか分からない」といった状態に陥る恐れがあります。
2-3 すぐに自分名義に書き換えられない
名義が長年変更されていない不動産では、相続登記の手続きが想像以上に複雑になります。なぜなら、登記簿上の名義人から現在の相続人に至るまでの相続を全て整理したうえで登記を行う必要があるためです。
例えば、名義が曾祖父のままになっている場合、祖父・父・自分と、複数回分の相続関係を順番に確認しなければなりません。それぞれの相続について、相続人全員の合意を示す遺産分割協議書を作成するか、すでに亡くなっている相続人については出生から死亡までの戸籍を揃える必要があります。
このように、名義が変更されていない期間が長いほど、確認すべき相続関係や必要書類が増え、手続きは煩雑になります。さらに、手続きが煩雑になる分、司法書士に依頼する場合の費用が通常の相続登記よりも高くなります。
2-4 売却ができない
名義が変更されていない相続不動産は、原則として売却することができません。不動産の売却では、売主から買主へ所有権を移転する登記が必要になりますが、登記簿上の名義が故人のままでは、この手続きを進めることができないためです。
相続関係が複雑な不動産では、相続登記そのものに時間がかかることもあります。煩雑な相続登記の手続きが完了するまで売却はできず、その間も固定資産税や管理費、修繕費などの維持・管理費用が発生し続けます。
2-5 担保に入れられない
不動産を担保として利用するためには、原則として本人名義の不動産であることが必要です。名義が故人のままになっている相続不動産は、登記簿上の所有者と担保提供者が一致しないため、金融機関の融資の担保として認められません。
不動産担保型の融資を検討していても、相続登記を済ませていない不動産は担保として設定できないのです。売却の予定がなくても、名義変更をしていないことで、資金調達の選択肢が制限されてしまう点には注意が必要です。
2-6 固定資産税が高額になるケースがある
不動産を相続すると、相続人は固定資産税を支払う必要があります。通常、住宅が建っている土地については、住宅用地としての軽減措置が適用され、固定資産税の負担は抑えられています。
しかし、長年にわたって名義変更が行われていない不動産では、適切な管理がされないまま放置されてしまうケースも少なくありません。その結果、建物の老朽化や倒壊の恐れなどから、自治体により特定空家に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると、住宅用地としての軽減措置が適用されなくなり、土地にかかる固定資産税が最大で約6倍になる可能性があります。名義変更をしていないこと自体が直接の原因ではありませんが、管理が行き届かなくなった結果、税負担が大きく増える点には注意が必要です。
第3章 名義変更されないまま引き継がれてきた不動産の相続登記の流れ
名義変更されないまま引き継がれてきた不動産の相続登記の流れは以下の通りです。
- 過去の相続関係を整理し相続人を確定する
- 被相続人・相続人全員の戸籍や評価証明書を取得する
- 遺産分割協議書を作成する
- 登記申請書を作成し登録免許税を納付する
- 法務局へ相続登記を申請して名義を変更する
各手順について詳しく解説します。
STEP① 過去の相続関係を整理し相続人を確定する
名義が何代も前のままになっている不動産では、まず登記簿上の名義人から現在に至るまでの相続関係を整理することが必要です。相続登記は、原則として途中の相続を飛ばして行うことができないため、誰がいつ亡くなり、誰が相続人になったのかを順番に確認していかなければなりません。
相続の回数が多いケースでは、家系図のような形で「誰から誰へ相続が発生したのか」を書き出すことで、全体の流れを把握しやすくなるでしょう。
STEP② 被相続人・相続人全員の戸籍や評価証明書を取得する
相続人が確定したら、次に行うのが戸籍などの必要書類の収集です。
まず、登記簿上の名義人となっている被相続人について、出生から死亡まで連続した戸籍を取得します。相続が複数回発生している場合には、途中で亡くなった相続人についても、それぞれ出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を揃えなければなりません。
さらに、相続人全員の戸籍謄本や住民票なども必要です。名義が何代も前のままになっている不動産は相続人の数が多く、必要な書類の数も多くなるでしょう。
STEP③ 遺産分割協議書を作成する
相続人と必要書類が揃ったら、次に行うのが遺産分割協議です。遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するのかを決める手続きです。
相続人が複数いる場合、相続登記を行うためには、原則として相続人全員の合意が必要になります。協議がまとまった内容は、遺産分割協議書として書面に残し、相続人全員が署名・押印しなければなりません。
名義が何代も前のままになっている不動産では、相続人の人数が多くなりやすく、「連絡が取れない相続人がいる」「意見がまとまらない」といった理由で、協議が長期化するケースがあります。相続人のうち一人でも合意しない場合、遺産分割協議は成立せず、相続登記を進められない点には注意が必要です。
STEP④ 登記申請書を作成し登録免許税を納付する
遺産分割協議がまとまったら、相続登記の申請に向けて登記申請書を作成します。登記申請書には、不動産の表示や相続の原因、名義人となる相続人の情報などを記載します。
併せて、相続登記にかかる登録免許税を納付します。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに計算され、収入印紙を貼付する方法で納付するのが一般的です。
数代前から相続登記が行われていない不動産であっても、登録免許税の納付が必要となるのは、原則として今回行う相続登記分のみです。過去の相続について登記がされていなかったからといって、その分の登録免許税までさかのぼって納付する必要はありません。
例えば、父親が祖父から不動産を相続していたものの名義を変更しておらず、そのまま子である自分が父親から不動産を相続した場合でも、自分が負担する登録免許税は、父親から自分への相続分に対するもののみとなります。
STEP⑤ 法務局へ相続登記を申請して名義を変更する
登記申請書と必要書類がそろったら、管轄の法務局へ相続登記を申請します。申請方法は、法務局の窓口へ持参する方法の他、郵送やオンライン申請も可能です。
申請後、提出書類に問題がなければ、申請から1週間〜2週間で登記が完了します。登記が完了すると、法務局から登記識別情報通知が交付され、登記簿上の名義が正式に現在の相続人へ変更されたことが確認できます。
第4章 名義変更されないまま引き継がれてきた不動産を相続したら専門家に相談しよう
名義が何代も前のままになっている不動産の相続登記は、手続きを進めること自体は可能です。ただし、実際には相続関係の整理や書類の収集、遺産分割協議など、通常の相続登記よりも多くの工程が必要になります。
特に、過去の相続が未処理のまま残っている場合には、「どこまで遡って手続きが必要なのか」「誰が相続人になるのか」といった点を正確に判断しなければなりません。また、相続人が多いケースでは、遺産分割協議が長期化しやすく、当事者同士での調整が大きな負担になります。
スムーズに手続きを進めるためには、名義変更されないまま引き継がれてきた不動産を相続したら、相続登記の実務に精通した司法書士への相談がおすすめです。専門家に相談すれば、必要となる手続きの範囲や収集すべき書類、想定される期間・費用を事前に把握できるため、無駄な手戻りを防げます。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続登記から不動産活用までをワンストップでサポートしています。名義変更されないまま引き継がれてきた不動産を相続してお困りの方は、ぜひ無料相談にお越しください。
まとめ
2024年4月から相続登記は義務化されており、それ以前の相続についても2027年3月31日までに対応が必要です。名義が変更されていない不動産を放置していると過料のリスクが生じる他、売却や担保設定ができない、固定資産税の負担が増えるといった不利益を被るリスクがあります。
一方で、名義が何代も前のままになっている不動産では、過去の相続関係を整理し、相続人を確定したうえで手続きを進めなければならず、通常の相続登記よりも手続きが非常に大変です。
もし長年にわたって名義変更がなされていない不動産を相続した場合は、すぐに司法書士や相続に強い不動産会社に相談しましょう。専門家に相談すれば、手続きをスムーズに進められるだけでなく、将来的なトラブルも回避しやすくなります。
住まいの賢者では、司法書士と連携する不動産会社として、相続不動産に関する相談に幅広く対応しています。無料相談も実施しておりますので、相続不動産でお困りの方はお気軽にお問い合わせください。
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相続登記に関してよくある質問
ここでは、相続登記に関してよくある質問に回答します。
親が亡くなってから何年も経っていますが、今から名義変更できますか？
親が亡くなってから何年も経っていても、今から名義変更は可能です。相続登記には、何年以内でないとできないという期限はありません。そのため、名義が長期間そのままになっている不動産でも、必要な手続きを踏めば名義を変えられます。
名義が何代も前のままでも、相続登記はできますか？
名義が何代も前のままになっている不動産でも、相続登記は可能です。登記簿上の名義人が祖父母や曾祖父母など、上の世代のままであっても、相続関係を一つずつ整理していけば、現在の相続人へ名義を変更することができます。
ただし、この場合は通常の相続登記よりも手続きが複雑になります。登記簿上の名義人から現在の相続人に至るまで、全ての相続をさかのぼって確認し、各相続ごとに相続人を確定する必要があります。相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行い、全員の合意を得なければなりません。
また、相続の回数が多いほど、必要となる戸籍の通数が増え、書類の収集や内容確認に時間がかかります。相続人の中に連絡が取れない人がいる場合や、すでに亡くなっている人がいる場合には、さらに手続きが長引くでしょう。
相続登記は自分でできますか？
相続登記は自分で行うことが可能です。ただし、何代分もまとめて行う場合は煩雑な手続きになるため、司法書士に相談した方が安心して進められるでしょう。
