空き家の解体費用はいくら？補助金制度の活用とデメリットを徹底解説

はじめに

「空き家を相続したものの、管理ができない」と放置している方は珍しくありません。

老朽化が進んだ空き家を放置すると、倒壊や火災、不法侵入などのリスクが高まり、近隣住民に悪影響を及ぼします。このような背景から「管理できないなら空き家を解体しよう」と考えている方もいるのではないでしょうか。

しかし、空き家を解体するには費用がかかるため、補助金を利用しながら効率よく解体を進めることが望ましいでしょう。

本記事では、空き家の解体費用の相場と補助金制度を解説します。解体するデメリットと注意点を比較しながら、別の選択肢も検討しましょう。

第1章　空き家の解体費用はどれくらいかかる？

空き家の解体費用は、一般的に木造住宅で3～4万円／坪（約9.9～13.2万円／㎡）が相場です。

例えば、30坪（約99㎡）の住宅であれば約90～120万円程度が目安となります。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造になると単価はさらに高くなり、鉄骨造で5～7万円／坪（約16.5～23.1万円／㎡）、鉄筋コンクリート造では6～8万円／坪（約19.8～26.4万円／㎡）程度になることも珍しくありません。

ただし、あくまで目安であり、立地条件や建物の状態によって大きく変動します。また、廃材の分別や処理にもコストがかかり、結果的に予想以上の出費になる可能性もあります。

正確な費用を知るには、現地調査を行い、複数社で見積もりをすることが重要です。

1-1　解体費用に影響する項目

解体費用に影響を与える要因には、以下のものがあります。

さらに、隣家との距離が近い場合や、道路に面していない土地などは養生シートの設置や手作業による解体が必要となるケースもあり、費用はさらに高騰する可能性があります。

解体の難易度が上がるほど、工期も延び、その分人件費もかさむため注意しましょう。

1-2　付帯工事で追加費用がかかる場合もある

解体工事は、建物本体の取り壊しだけではなく、周辺の整地や廃材の処分、庭木の伐採、外構の撤去などの付帯工事が含まれることがあります。

また、古い配管やコンクリートガラなどの地中障害物が見つかった場合、追加費用が発生することもあるため、契約前に可能な限り調査を行っておくと安心です。

第2章　空き家の解体費用は誰が払うべき？

空き家の解体費用は、基本的に所有者が負担するのがルールです。相続などで空き家を引き継いだ場合も、所有権を持つ方が解体費用を負担します。

ただし、相続人が複数いる場合や相続放棄が絡む場合などは、費用負担の調整が必要になります。

費用面だけではなく、責任の所在や今後の活用計画も含めて整理しておくことが必要です。

2-1　相続人が多数いる場合は全員の合意が必要

空き家の解体を行うには、相続人全員の同意が必要ですが、そもそも相続人が確定していない状態では、手続きそのものが進められません。

特に注意が必要なのは、相続登記を済ませていない場合です。登記がされていないと、誰が正式な所有者か判断できず、補助金の申請や解体工事の契約すら行えないことがあります。

また、相続人調査を行っていく過程で、連絡が取れない親族が見つかったり、法定相続人が想定より多かったりして、協議が難航することも珍しくありません。その間にも建物の老朽化や倒壊リスクは進行していきます。

こうした事態を防ぐためにも、可能な限り早い段階で戸籍をたどって相続人を確定させ、登記と合意形成の準備を進めておくことが重要です。

2-2　空き家を放置して行政に解体された場合のリスク

空き家を長期間放置し、周囲に悪影響を与えていると判断された場合「特定空家等」に指定されることがあります。この指定を受けると、行政から勧告・命令が出され、それでも対応しなければ強制解体となる可能性があります。

強制解体が決まると行政が工事を行い、その費用を所有者に請求します。相場より割高になるケースもあり、費用を抑えたいなら自主的な対応が望まれるでしょう。

また、近年では空き家の増加により自治体が積極的に管理に乗り出しているため、命令が出た場合には早急な対応が求められるケースも増えています。

名義が曖昧なままにしておくと、請求や通知が届かず、トラブルが拡大するリスクもあるため、早めの対応が不可欠です。

第3章　解体費用を抑えるなら補助金制度を活用しよう

空き家の解体費用は決して安くありませんが、費用を抑えるための方法が存在します。

その代表的な手段が、各自治体による解体費用の補助金制度です。

老朽化した建物の倒壊リスクを防ぐ目的で、全国の市区町村が独自に支援策を設けており、補助金の金額は自治体によって異なります。

ただし申請には一定の条件があり、誰でも受け取れるわけではないため注意が必要です。

3-1　補助金は各自治体から給付される

多くの市区町村では、老朽化した空き家の解体に対して補助金を設けています。

例えば、東京都墨田区では、最大100万円までの補助金が利用可能です。ただし、補助金を受けるには条件があります。

• 建物が老朽化しており、安全性に問題がある
• 解体後の土地利用計画がある
• 所有者が個人である

また、交付前に着工してしまうと補助金が受けられないケースがあるため、申請は必ず工事前に行うことが必要です。

補助金の審査は1〜2か月ほどかかることもあり、早めの行動が推奨されます。地域によっては受付期間が年に一度しかない場合もあるため、最新情報を確認しておきましょう。

3-2　補助金の対象外になるケース

解体費用の補助金は、条件によっては適用されない場合があります。例えば、以下のケースでは補助金の対象外となるため注意しましょう。

• 法人が所有する物件
• 所有者が未登記で、権利関係が不明瞭
• 築年数が浅く建物が対象年数に達していない
• 税金滞納や建築基準法違反がある
• 解体する建物が商業用建築物や収益物件

また、申請ミスや書類不備によって不受理となる可能性もあるため、手続きは慎重に行いましょう。

3-3　補助金以外のコスト削減方法

ここまで、補助金について紹介しましたが、補助金以外にも解体費用を抑える方法があります。以下の方法を併用することで、さらにコストの削減が期待できます。

• 複数業者に見積もりを依頼し、価格を比較する
• 年末年始や繁忙期を避けるなど時期を選ぶ
• 土地売却とセットにして解体費用を交渉する
• 古材や設備をリユースし、買取してもらう

また、解体業者によってはパッケージプランを用意しているところもあり、付帯工事込みで安価に対応してくれる場合もあります。

信頼できる解体業者を見極めるためにも、施工実績や口コミのチェックも欠かさず行いましょう。

第4章　空き家を取り壊すと税金はどうなる？

結論から言うと、空き家を解体することで税金の扱いに変化が生じます。

特に影響が大きい項目が、固定資産税の軽減措置の解除です。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により税金が大幅に軽減されますが、建物を解体し更地にすると、この特例が適用されなくなります。

結果として、土地にかかる固定資産税が最大で6倍程度になることもあります。解体後の増税を想定せずに進めてしまうと、将来の支出が増えるため注意が必要です。

事前に自治体の税務課に相談し、どのような税制変更があるのか確認しておきましょう。

4-1　固定資産税の軽減措置がなくなる可能性あり

住宅が建っている土地には、固定資産税の特例措置が適用されます。

具体的には、200㎡以下の小規模住宅用地なら評価額が6分の1に軽減され、200㎡を超える一般住宅用地でも3分の1に軽減されます。

軽減措置が適用されている状態で建物を取り壊して更地になると、この特例は翌年度から適用外となり、固定資産税が一気に跳ね上がってしまい維持費用が高額となるでしょう。

ただし、自治体によっては一定期間に限って軽減措置を継続する制度や、新たに建物を建築する計画がある場合には一時的に据え置く措置を設けている場合もあります。

空き地を解体し、建て直してから賃貸にするなど、活用を考えている方は前向きに検討するとよいでしょう。

また、土地を売却する予定の場合、買主側が解体済みの更地を希望するケースもあるため、税負担と売却計画のバランスを見直すことが重要です。

第5章　空き家解体のデメリットと注意点

空き家を解体することは、老朽化による倒壊リスクや近隣への悪影響を防ぐうえで有効な手段です。しかし、その一方でデメリットや注意点も存在します。

更地になった後は土地の管理責任がより明確になり、草木の繁茂や不法投棄対策を怠ると、新たな問題が発生します。放火などの犯罪リスクや害虫の発生など、近隣住民とのトラブルが起きる可能性も否定できません。

したがって、解体して終わりではなく、引き続き管理が続くことを覚えておきましょう。

5-1　空き家を解体すべきではないケース

また、すべての空き家が解体すべきとは限りません。

以下のケースでは、空き家を解体すべきか慎重に判断する必要があります。

• 文化財や景観保護に該当する建物である
• リノベーションで再利用可能な状態である
• 将来的に住宅や店舗として再利用する計画がある

また、今後の不動産価格の上昇が見込まれるエリアにある物件の場合、解体せずそのまま維持しておいた方が資産価値として有利になるケースもあります。

空き家の立地や状態、地域の都市計画なども踏まえて、思い出の詰まった家を壊すかどうか迷った際は、家族や専門家とよく相談することが重要です。

5-2　空き家をリフォームして活かす選択肢もある

解体以外の選択肢として、空き家をリフォームして活用する方法もあります。

最近では、古民家カフェやシェアオフィス、民泊施設など、リノベーションによって再生する事例が増えています。特に、立地が良い場合や建物の構造がしっかりしている場合は人気が高いため狙い目です。

さらに、リフォームには助成金が出る自治体もあり、費用面でもメリットがあります。空き家を活かすという視点で、可能性を広げてみることも一つの方法です。

まとめ：空き家の解体は条件や手続きに注意して進めよう！

空き家の解体には費用がかかるため、なかなか前向きに検討するまでに時間がかかってしまう方も珍しくありません。しかし、空き家は放置すると、犯罪や災害のリスクが高まり、強制解体に至るおそれもあります。

空き家が老朽化したと感じた場合は、補助金制度を活用しながら計画的に計画を立てることが大切です。また、信頼できる不動産会社や行政書士、地域の空き家バンクなど、専門家への相談も積極的に行いましょう。

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