事故物件の告知義務はいつまで？告知が必要なケースも解説

はじめに

家族が亡くなった際、不動産を相続することは少なくありません。また、家族が亡くなった際、その状況によっては、相続不動産が事故物件として扱われる事例もあります。

事故物件は法律上の明確な定義はありませんが、一般的には「心理的瑕疵」を抱える物件を指します。具体的には、過去にその物件内や周辺で、殺人・自殺・孤独死といった人の死に関する出来事が生じた物件がこれに該当します。

事故物件は、状況によっては、「告知義務」が生じるケースがあります。
これは、該当の物件の購入希望者や入居希望者に対して、「この物件は事故物件である」旨を伝える義務です。

この際、不安に思われる方が多いのが、「事故物件の告知義務はいつまで続くのか？」という点です。告知義務の問題は、普段意識する場面が少なく、いざ当事者になると戸惑う方が多いものです。

この記事では、事故物件の告知義務がいつまで続くのかを中心に、告知義務が発生するケース、告知すべき内容や注意点について解説します。

第1章　事故物件の告知義務はいつまで？

事故物件の告知義務は、死亡の原因や取引の種類（賃貸・売買）によっていつまで発生するかが異なります。
まずは、それぞれのケースでどの程度の期間、告知義務が生じるのかを確認しましょう。

1-1　賃貸の場合は発生から約3年

事故物件を賃貸に出す場合、一般的なケースでは、借主への告知義務は「人の死が発生してから3年の間」と定められています。
そのため、人の死の発生から3年が経過した物件は、事故物件である旨の告知義務は無くなります。

ただし、事故物件のうち、「誰かが死亡した事件のうち、社会的に大きな影響があったとき」に該当する場合は、告知義務が3年を超えても継続して発生する場合があります。

例えば、同一の室内で、複数人が殺害された事件が発生し、大々的に全国で報道されたとします。
この場合は、該当の事件が借主の決定に大きな影響を与え続けると考えられ、告知義務は継続的に発生する可能性が高まります。

ただし、どのような事件や事故が、3年を経過したあとも告知義務を残すべきと判断されるかは、事例ごとに異なるため、不安な方は、事前に不動産会社や弁護士等の専門家にご相談ください。

1-2　売却の場合は期限がない

事故物件を売却する場合は、告知義務に明確な期限はありません。そのため、トラブルを避ける観点から、基本的には事故物件である旨の告知が推奨されます。

売主が、事故物件であることを知っており、かつ告知義務が発生しているにも関わらず、意図的にその旨を伏せていた場合は、契約不適合責任を問われます。これは、買主から損害賠償を請求されたり、最悪の場合は契約を解除されたりする、非常に重い責任です。

後のトラブルを避けるためにも、告知義務が生じている場合は、口頭でその旨を伝えるだけでなく、売買契約書に事故物件であることと、買主の合意が得られている旨を明記しておきましょう。

なお、告知義務が無かったとしても、買主に事故物件かどうかを聞かれた際は、売主はその事実を伝える必要があります。
この場合も、告知義務の期限は定められていないため、無意識に義務違反をしないよう、十分にご注意ください。

第2章　事故物件に告知義務が必要かは国土交通省のガイドラインで判断する

事故物件は法的に定義されていませんが、国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」により、告知の判断基準が示されています。

このガイドラインでは、次のケースで取引相手への告知義務が発生するとされています。

• 自殺・他殺による死亡
• 不慮の事故とは言えない事故死
• 自然死・病死のうち、発覚までに日数が経ち、特殊清掃等が行われた事例

告知義務が発生するかどうかを見極める際は、上記の基準に沿って整理していきます。また、事故物件に該当するかどうかについても、このガイドラインを参照しつつ、ケースバイケースで判断することが多くあります。

なお、このガイドラインの対象は、主に居住用不動産に限定されています。そのため、オフィス等に用いる事業用不動産は、対象外である点はご留意ください。

第3章　事故物件で告知義務が発生するケース・発生しないケース

事故物件を相続し、それを売却・賃貸に出す際、告知義務が発生するかどうかはケースごとに異なります。
ここでは、それぞれのケースについて、事例を紹介します。

3-1　告知義務が発生するケース

事故物件のうち、告知義務が発生するケースとして、以下のようなものがあります。

1. 対象の不動産・その共用部で、自殺・他殺による死亡があったとき
2. 自然死・病死や不慮の事故による死亡であっても、特殊清掃が必要となった場合
3. 誰かが死亡した事件のうち、社会的に大きな影響があったとき

主に、自然死や事故死ではない人の死があった場合に、告知義務が発生するケースが多く見られます。
また、自然死等による死亡であっても、その発見が遅れ、特殊清掃が必要となった際は、告知義務が必要であると判断される傾向にあります。

例えば、故人が自宅内で孤独死した際、その事実が発覚したのが死亡から1ヶ月経っており、特殊清掃が必要となった際は、該当の物件で告知義務が発生する可能性が高いと言えます。

なお、これらの告知義務は、建物を取り壊して更地として売却した場合でも、土地に残る瑕疵として告知が必要となる点にご注意ください。

3-2　告知義務が発生しないケース

事故物件のうち、告知義務が発生しないと判断されやすい事例は、以下の2つです。

• 老衰や病気による自然死
• 日常生活における不慮の事故

例えば、故人が、家族や医師に看取られつつ亡くなり、その後速やかに適切な処置が施された場合は、ほとんどのケースで特殊清掃が不要となります。この場合は、多くの事例で告知義務が発生しません。
また、故人がヒートショックなどを起こし、突発的に亡くなった際も、その後の発見や対応が早ければ、告知義務が生じない傾向にあります。

以上のように、不動産を相続した際、故人が孤独死したとしても、その発見が早く、特殊清掃等を挟まずに事後の対応が完了していれば、事故物件としての告知義務は生じない可能性が高まります。

ただし、故人が事故死や自然死だったとしても、その死因に不審な点があったり、発見が遅れたりした場合は、事故物件として告知義務が生じる可能性があるため、不安な際は、必ず信頼できる不動産会社や弁護士等の専門家にご相談ください。

第4章　事故物件で告知すべき内容

事故物件を相続し、告知義務が生じた際は、以下の内容を告知する必要があります。

• 死亡の発生時期と場所
• 死因（自然死・病死か、自殺や他殺かなど）
• 特殊清掃の有無

具体的には、以下のように告知します。

• 2025年9月25日、風呂場で死亡。
• 風呂上がりにヒートショックを起こし、急死。事件性はない。
• 故人は1人暮らしをしており、発覚が死亡から1週間後だったため、特殊清掃を実施。清掃部分は脱衣場・浴室の2か所のみ。

このように、具体的に告知することで、購入希望者（入居希望者）が、状況を正確に掴んだうえで、正しく判断できます。
なお、故人の氏名や年齢等は、特別な事情が無い限り、プライバシー保護の観点から、伝える必要はありません。

また、事故物件である旨を告知した際は、口頭だけで完了とせず、覚書等も残しておくことを推奨します。書面が残っていれば、後に、「事故物件である旨を知らなかった」ことを原因とするトラブルを抑止できるためです。
覚書の内容をどうすればいいのかについては、お近くの不動産会社・弁護士等の専門家にご相談ください。

第5章　事故物件の告知義務を怠った場合に起きうるトラブル

事故物件であることを知っていたにも関わらず、告知義務を怠った場合、後日さまざまな法的トラブルが生じる可能性があります。
主なものを確認していきましょう。

5-1　補償請求

事故物件であることを知らされずに契約した買主・入居者が、心理的ショックを受けた場合、「精神的苦痛に対する慰謝料」などの補償を請求されることがあります。

例えば、以下のような場合に、補償請求に繋がる恐れがあります。

• 契約後に近所の人から「前の住人が自殺した」と聞き、不安で住めなくなった。（その旨を告知されていなかった）
• 賃貸契約後に、自分が借りた家が事故物件だと知り、心理的な不安から短期間での引越しを余儀なくされた。

このような場合、入居者側が「心理的瑕疵がある」と主張し、慰謝料や引越し費用などの補償を求めてくるケースがあります。
補償請求をされないためにも、告知義務を適切に履行することが重要となります。

また、事故物件であることを口頭のみで伝えてしまい、告知した事実を客観的に証明できない事態に陥らないよう、第4章でも触れた通り、覚書等を適切に残しておきましょう。

5-2　減額請求

告知義務を怠ったまま賃貸契約や売買契約を締結した場合、相手方から賃料や売買代金の減額を求められることがあります。

減額請求は、心理的瑕疵を理由として、家賃や売却代金の一部の減額を求める請求です。
例えば、以下のような形で、減額を求められるケースがあります。

• 契約後に事故物件だと判明し、「通常の相場よりも価値が低い」として家賃を2割減額するよう要求された。
• 売却後に事故物件だと買主が知り、購入代金のうち、3割の返還を請求された。

過去には、告知義務違反を認め、賃料や引っ越し費用・慰謝料の支払いを認めた裁判例もあります。このことから、告知義務違反をしていた場合、重い処分が下されると言えます。
事故物件の取引をする際は、契約前に事実を伝え、後からの請求リスクを防ぐことが重要となります。

5-3　契約解除

事故物件である旨の告知義務に違反した場合、契約が解除されるリスクがあります。

例えば、売主が「家族が物件の中で自殺し、特殊清掃も実施した」事実を知っていたにもかかわらず、その旨を伏せて売買契約を結んだとします。
そのことを、買主が後から知った場合は、売主との契約時に、重大な告知義務違反があったと判断され、売買契約の解除を申し出られる可能性があります。

この場合、契約が解除されるだけでなく、補償請求や損害賠償請求など、他の請求も同時に受けるかもしれません。

後のトラブルを防止するためにも、事故物件である事実は契約書や重要事項説明書で明示し、記録として残しておきましょう。

5-4　損害賠償請求

告知義務違反を理由として契約が解除された場合、相手方から損害賠償請求を受ける可能性があります。

この場合、契約が解除されるだけでなく、買主が被った損害の賠償を請求されることがあります。
なお、実際に発生した費用のほか、「事故物件である事実を知らされなかったことによる精神的苦痛」を理由に、慰謝料の支払いを請求される事例も存在します。

繰り返しにはなりますが、各種トラブルを防ぐためにも、事故物件である事実を適切な形で伝えていきましょう。

また、不動産会社が仲介に入っている場合でも、最終的な告知義務は売主（貸主）にあります。「仲介業者が対応するから大丈夫」と思わず、自身でも明確に告知する責任を果たしましょう。

まとめ：事故物件を相続した際にはお気軽にご相談ください

この記事では、事故物件の告知義務がいつまで続くのかに触れたうえで、事故物件の告知義務が生じる事例や伝えるべき内容、義務違反をした際に起きうるトラブルについて解説しました。

事故物件の取引では、告知義務を怠ったり、伝え方を誤ったりすると重大なトラブルに発展する恐れがあります。
また、義務を果たしたつもりでも、記録の残し方や説明範囲を理由に問題となることもあり、相続人だけで対応するのは難しいケースが多く見られます。

「住まいの賢者」では、事故物件の相続に強い司法書士と連携し、事故物件の相続・売却に関する相談や依頼を受け付けています。事故物件の相続にまつわるお悩みがある方は、ぜひお気軽にお問い合せください。