目次
はじめに
不動産は現金のように簡単に分けられないため、遺産分割においてトラブルの原因になりやすくなっています。
こうしたケースで用いられるのが、代償分割という遺産分割方法です。代償分割とは、特定の相続人が不動産などを相続し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払うことで、公平に財産を分ける手続きです。
不動産を売却せずに残すことができる一方で、不動産の評価方法や代償金の金額設定をめぐって相続人の間でもめるケースも少なくありません。
また、代償金の金額や支払い方法を誤ると、贈与税の課税や支払い不能などのトラブルに発展する恐れもあります。そのため、代償分割を検討する際には、早い段階で税理士や司法書士などの専門家へ相談し、適正な金額算定と書面作成を行うことが重要です。
本記事では、代償分割で相続する際の代償金の決め方を解説します。代償分割のメリットやデメリット、代償金を支払えない場合の対処法も紹介しているので、不動産を相続予定の方はぜひ参考にしてください。
第1章 そもそも代償分割とは？
代償分割とは、相続財産のうち不動産など分けにくい財産を一人の相続人が取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払って公平を保つ遺産分割方法です。
例えば、3,000万円相当の不動産を長男が相続し、次男に1,500万円を支払うようなケースがこれに当たります。財産を売却せずに分配できるため、相続人が住む家を確保したい場合や、遺産の大半が不動産である場合などに選ばれるケースが多くなっています。
第2章 代償分割で相続する際の代償金の決め方
代償分割を行う際には、代償金の金額をどのように算定するかを明確にすることが重要です。代償金は、相続財産の評価額と各相続人の相続分を基準として計算されます。
特に不動産を含む場合は、評価方法の違いによって金額に大きな差が生じるため、評価の根拠を明確にしておく必要があります。
2-1 不動産の評価方法を決める
最初に、以下のような不動産の評価方法から、どれを使用するか決めましょう。
- 実勢価格
- 公示価格
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額
それぞれの評価方法について解説します。
2-1-1 実勢価格
実勢価格とは、実際の売買事例をもとに算出される市場における取引価格です。不動産会社の査定や近隣の成約事例を参考にして求めるのが一般的で、現時点での市場価値を最も反映しやすい方法と言えます。
ただし、実勢価格は景気や地域の需給状況に左右されやすく、査定額にばらつきが生じる場合があります。そのため、複数の不動産会社や不動産鑑定士による査定結果を比較し、客観的な根拠を示したうえで相続人全員の合意を得ることが望ましいでしょう。
2-1-2 公示価格
公示価格は、国土交通省が毎年3月に公表する標準地の価格であり、土地取引の公的な指標として用いられます。実勢価格の8割〜9割で推移する傾向があり、客観性と公平性の高さが特徴です。
ただし、公示価格は標準地を基準として設定されているため、実際の対象地の立地条件や形状が異なる場合には、市場価値を正確に反映できない点に注意が必要です。
2-1-3 相続税評価額
相続税評価額は、相続税や贈与税の課税計算に用いられる税務上の評価基準です。市街地では、国税庁が毎年公表する路線価をもとに算定され、一般的には実勢価格の約8割が目安とされています。税務署が公式に認める評価方法であるため、税務上の整合性を取りやすく、実務でも最も多く採用される評価方法です。
なお、路線が設定されていない地域では、倍率方式と呼ばれる方法で算定します。倍率方式では、国税庁の公式サイトで公表されている評価倍率表から該当地域の倍率を確認し、固定資産税評価額にその倍率を乗じて相続税評価額を求めます。
相続税評価額は、公示価格の8割程度が一般的です。極端に高すぎず低すぎず、相続人の間で公平感を得やすいため、代償金の算定額として採用されることが多くなっています。
2-1-4 固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税を課税する際に用いる評価額のことです。一般的に公示地価の約70％で算定されており、固定資産税の納税通知書などで確認することができます。
なお、建物については相続税の計算でも固定資産税評価額がそのまま用いられます。そのため、建物を含む代償金を算定する際には、固定資産税評価額を基準として金額を決定しても問題ありません。
一方で、固定資産税評価額は3年に1度の評価替えによって更新されるため、直近の価格変動や不動産市況を十分に反映していない場合があります。そのため、土地については参考値の一つとして位置づけ、他の評価方法と併用するのが望ましいでしょう。
2-2 評価額を確定する
評価方法を決めたら、選んだ基準に沿って不動産の評価額を確定します。路線価方式なら国税庁の路線価図を確認し、形状や接道状況を補正します。倍率方式では評価倍率表で倍率を調べ、固定資産税評価額に乗じて計算します。
実勢価格を採用する場合は土地家屋調査士や、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額の精度を高めたい場合は、複数の専門家に相談するのがおすすめです。
どの方法で評価額を決める場合でも、根拠を明示し相続人全員の合意を得ることが欠かせません。
2-3 法定相続分をもとに代償金の金額を確定する
不動産の評価額が確定したら、次に法定相続分をもとに代償金の金額を算出します。
例えば、3,000万円の土地を長男が相続し、相続人が2人（長男・次男）で法定相続分が1/2ずつの場合、長男は自分の取得分1,500万円を除いた残り1,500万円を代償金として支払う形になります。ただし、遺産分割の分け方は自由であるため、必ずしも法定相続分での分割が必要という訳ではありません。
第3章 代償分割を選択するメリット
代償分割を選択するメリットは以下の通りです。
- 公平に遺産を分割しやすい
- 不動産を残せる
- 相続税の負担を軽減できる可能性がある
- トラブルになりやすい共有分割を避けられる
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
3-1 公平に遺産を分割しやすい
相続財産の多くが不動産で構成されている場合、現物分割では「誰がその不動産を取得するか」で意見が対立しやすくなります。特定の相続人だけが不動産を取得する形になると、ほかの相続人から「不公平ではないか」と不満が生じることも少なくありません。
一方で、代償分割であれば、不動産を取得する相続人が他の相続人へ代償金を支払うことでバランスを取ることが可能です。これにより、財産の内容や評価に差があっても、公平感を保ちながら遺産分割を進めやすくなるでしょう。
3-2 不動産を残せる
不動産を売却して現金化する換価分割と異なり、代償分割では売却せずに相続財産を引き継ぐことができる点が大きな特徴です。自宅や事業用地など、家族の生活や事業に直結する不動産を守りながら相続の手続きを進められます。
3-3 相続税の負担を軽減できる可能性がある
代償分割によって不動産を手放さずに相続すると、相続税の負担を軽減できる可能性があります。なぜなら、小規模宅地等の特例を適用できるケースが多いためです。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた自宅や事業用の土地について、一定の条件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できる制度です。
換価分割によって土地を売却した場合はこの特例を受けられませんが、代償分割であれば土地を残したまま相続できます。これにより、特例の適用により相続税額を大幅に減らせる可能性があります。
3-4 トラブルになりやすい共有分割を避けられる
代償分割を選択することで、トラブルになりやすい共有分割を避けられます。共有名義のまま相続すると、不動産の売却や建て替えなどの際に全員の同意が必要となり、手続きが進まないケースが少なくありません。
また、相続人の一部が亡くなったり持分を譲渡したりすると、権利関係が複雑化し、将来的なトラブルに繋がる恐れもあります。
一方で、代償分割なら不動産の所有者を1人にまとめられるため、管理・売却・再建築などの意思決定をスムーズに行えます。
第4章 代償分割を選択するデメリット
代償分割は不動産を残しながら公平な相続を実現できる有効な方法ですが、いくつかの注意点もあります。ここでは、手続きの過程で生じやすいリスクやデメリットを確認しておきましょう。
4-1 不動産の評価方法を決める際にトラブルになりやすい
代償金の算定には不動産の評価が不可欠ですが、どの評価基準を採用するかによって金額が大きく変わるため、相続人間で意見が分かれることがあります。実勢価格・路線価・固定資産税評価額などの評価差を理解しないまま話し合いを進めると、「評価が低すぎる」「不公平だ」といった不満に繋がりかねません。
トラブルを防ぐには、複数の評価方法を比較し、専門家の意見をもとに客観的な根拠を提示することが大切です。
4-2 贈与税が発生するケースがある
代償分割における代償金の金額は、相続人同士の合意で自由に決められます。しかし、支払われる代償金が法定相続分を大きく上回る場合、その超過部分が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる恐れがあります。
例えば、相続財産が不動産9,000万円と預貯金3,000万円、相続人が長男と次男の2人の場合を考えます。長男が自宅を相続し、次男が預貯金3,000万円を受け取るほかに、長男が代償金4,000万円を支払うと、次男の取得額は7,000万円となり、法定相続分の6,000万円を1,000万円上回ります。この超過分1,000万円については、長男から次男への贈与と判断される可能性があります。
代償金の金額は相続人どうしの合意で柔軟に決められますが、不当に高額な設定は税務上のリスクを伴います。そのため、算定根拠を明確にし、必要に応じて税理士へ相談することが重要です。
4-3 代償金を用意する必要がある
代償分割を行うには、不動産などを取得する相続人が代償金を支払うための十分な資金力を備えていることが前提となります。代償金は数百万円から数千万円に及ぶことも多く、原則として多くの財産を取得する相続人が自己の資産から支払う必要があります。
また、相続財産の価値が高いほど代償金の額も比例して大きくなり、相続税の納税資金と併せて多額の現金を準備しなければならないケースも少なくありません。手元資金が不足している場合は、自身が所有する不動産や株式などを代償財産として渡すことも可能ですが、その際には譲渡所得税が発生するリスクがある点に注意が必要です。
十分な資金や換価できる資産がない場合、代償分割は適さないケースもあるため、事前に資金調達の見通しを立てたうえで、実現可能かを慎重に検討しましょう。
第5章 代償金を支払えない場合の対処法
代償金を支払えない場合の対処法は以下の通りです。
5-1 分割で支払う
相続人全員の同意が得られれば、代償金を分割して支払うことも可能です。分割払いを行う場合は、支払回数や金額、支払い期日、利息の有無などを明確にし、遺産分割協議書に具体的に記載しておきましょう。
5-2 現物で代償する
現金の代わりに、不動産や株式など他の財産で代償することも可能です。
ただし、代償として譲渡した不動産の取得費（購入時の価格）よりも、代償分割時の時価が高い場合、その差額が譲渡所得として扱われ、所得税の課税対象となる可能性があります。
5-3 現物分割や換価分割で相続する
代償分割での支払いが難しい場合は、現物分割や換価分割を検討する方法もあります。現物分割は、相続財産をそのままの形で分ける方法で、現金を用意せずに済むのが利点です。また、換価分割は不動産などを売却して現金化し、代金を公平に分配する方法です。
いずれも代償分割よりも資金面の負担が少なく、相続人全員が納得できる形を見つけやすい場合があります。相続財産の内容や家族の意向に応じて、代償分割と併せて柔軟に検討することが大切です。
5-4 金融機関でローンを組む
代償金を一括で支払う資金が不足している場合は、金融機関の不動産担保ローンの利用を検討しましょう。カードローンよりも金利が低く、長期での借入がしやすいため、現実的な資金調達手段として選ばれることが多くなっています。ローンを利用すれば、代償金を現金で支払えるため、他の相続人の理解を得やすい点もメリットです。
ただし、担保として不動産に抵当権を設定する必要があり、返済が滞ると差し押さえられるリスクがあります。さらに、登記費用や事務手数料などの諸経費も発生するため、返済計画と費用負担を事前に確認しておくことが重要です。
まとめ：不動産の相続をスムーズに進めたいなら不動産会社に要相談
代償分割とは、特定の相続人が不動産などを相続し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。現金を用意する負担はありますが、財産を売却せずに済むため、実家や事業用不動産を残したい場合に有効な手段と言えます。
ただし、不動産の評価方法や代償金の金額設定を誤ると、贈与税の課税や支払いトラブルなどのリスクが生じます。また、支払い能力によっては分割払いやローンの利用、現物分割・換価分割への切り替えも検討が必要です。
円満な遺産分割を実現するためには、評価基準・税務上の扱い・支払い方法を明確にし、相続人全員が納得できる形で進めることが大切です。不動産の評価や税務判断には専門的な知識が求められるため、早めに税理士や司法書士、不動産会社などへ相談しましょう。
住まいの賢者では、司法書士法人グループに参加する不動産会社として、不動産の相続に関するサポートをしています。無料相談も承っておりますので、不動産の相続によるトラブルを回避したい方はお気軽にお問い合わせください。
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