空き家の管理責任からは相続放棄でも逃れられない!放置リスクも解説

はじめに

親が亡くなり実家を相続したものの、遠方に住んでいて管理するのは難しいという悩みを抱えていませんか。

とはいえ、空き家を放置したままにしておくと、固定資産税の増額や行政による強制解体、さらには損害賠償請求といった深刻なリスクが生じます。

本記事では、空き家の管理責任の所在から、適切な対応方法まで詳しく解説します。

実家の空き家問題に直面している方は、この記事を読んで適切な判断をするための知識を身につけましょう。

第1章　空き家の管理責任は誰にある?

空き家の管理責任は、原則としてその不動産の占有者（現に居住している者や所有者）にあります。

例えば、親が亡くなって実家を相続した場合、実家を相続した人が新たな所有者となり、管理責任を負うことになります。

1-1　相続後は相続登記が義務化されている

相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。

相続登記をすることで、被相続人（亡くなった人）から相続人へと法務局の登記簿上の所有者名義が変更されます。

相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に行わなければなりません。正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

1-2　相続登記をしていなくても管理責任は発生する

注意したいのは、相続登記をしていないから管理責任はないという考えは誤りだという点です。登記の有無にかかわらず、実際に相続によって所有権を取得していれば、管理責任を負います。

登記は第三者に対して自分の権利を主張できる要件であり、所有権そのものは相続の時点で移転しています。したがって、相続登記をしていないからといって管理責任から逃れることはできないのです。

1-3　共有名義の場合は共有者全員が責任を負う

兄弟姉妹など複数人で実家を相続し、共有名義になっているケースもあるでしょう。この場合、共有者全員が連帯して管理責任を負うことになります。

特に注意すべきなのは、外部への責任です。たとえば空き家が老朽化して隣家に損害を与えた場合、被害者は共有者の誰か一人に全額の損害賠償を請求できます。

固定資産税も同様で、誰かが滞納すれば残りの共有者全員に請求が来ます。

特定空き家に指定され行政代執行された場合の解体費用も、共有者全員が連帯して負担することになります。

第2章　空き家の管理責任から逃れる方法

空き家の管理は時間も費用もかかるため、その責任からできたら逃れたいと考えるのは自然なことです。

ここでは、空き家の管理責任から解放される方法を紹介します。

2-1　相続放棄する

相続放棄をすれば、原則として空き家の管理責任から解放されます。相続放棄とは、被相続人の財産を一切相続しないという手続きで、相続開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。

ただし、2023年4月の民法改正により、相続放棄後も一定の管理義務が残るケースがある点に注意が必要です。

2-1-1「現に占有している」場合は保存義務が残る

民法改正後、相続放棄をしても「現に占有している」場合には、次の相続人が相続財産の管理を始めることができるまで、その財産を保存する義務が残ります。

「現に占有している」とは、実際にその空き家に住んでいる場合や、事実上支配している状態を指します。判例がまだ少ないため、鍵を管理しているだけでも「現に占有している」と判断される可能性もゼロではありません。

保存義務とは、財産の現状を維持する義務のことで、積極的な管理行為までは求められません。とはいえ、敷地内の清掃や建物の簡単な補修など、最低限の維持管理は必要です。

2-1-2　他の相続人がいる場合は早めに引き継ぐ

他の相続人や次順位の相続人（例えば、子が全員相続放棄した場合の親や兄弟姉妹）がいる場合は、その方々に早めに引き継ぐことが重要です。

相続放棄をしたら、速やかに次順位の相続人に連絡し、空き家を含めた財産の状況を伝えましょう。

2-1-3　誰も相続する人がいなければどうするか

相続人全員が相続放棄をするなど、誰も相続する人がいない場合は、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てる必要があります。

相続財産清算人は、相続財産を管理・清算する役割を担います。ただし、選任には数十万円から100万円程度の予納金が必要になるケースもあり、原則として申立人が費用を負担しなければなりません。

相続放棄を検討する際は、その後の手続きや費用負担についても十分に理解しておくことが大切です。

2-2　売却する

空き家の管理責任から逃れる最も確実な方法は、空き家を売却することです。

売却が成立すれば、管理の手間や固定資産税、老朽化による損害賠償リスクなどから完全に解放されます。売却代金は持分に応じて分配されるため、共有者間のトラブルも避けられます。

ただし、空き家は立地や状態によっては買い手がつきにくいこともあります。その場合は、不動産会社による買取や、空き家バンクの活用、解体後の土地売却なども検討しましょう。

早めに売却することで、建物の価値が残っているうちに現金化でき、管理費用の累積も防げます。

2−3　空き家管理サブリースを検討する　

空き家の管理責任から逃れたいとはいえ、すぐに売却を決断できない場合もあるでしょう。そんなときは、空き家サブリースを検討するのも一つの方法です。

空き家サブリースとは、空き家を専門業者に貸し出し、業者が第三者に転貸する仕組みです。所有権は手放さずに、管理や活用を業者に任せられます。

収益を得られる可能性もありますが、建物の状態や立地によってはあまり大きな金額は望めません。それでも、固定資産税や管理費分は保証している会社がほとんどなので、管理の負担や費用をかけずに所有しておくにはおすすめです。

2-4　解体して更地にする

空き家を解体して更地にすれば、建物の管理からは解放されます。

老朽化した空き家の倒壊リスクや火災リスクを心配する必要はなくなりますが、更地にしても敷地内の定期的な草刈りや不法投棄されていないかのチェックは必要です。

負担が多少軽くはなるものの、完全に管理責任がなくならない点には注意しましょう。

また、更地にすると固定資産税が大幅に上がる点にも注意が必要です。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。建物を解体すると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

2-4-1　更地にすれば相続土地国庫帰属制度を活用できる可能性がある

更地にした後、相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。これは2023年4月に始まった制度で、一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらうことができます。

ただし、建物がある土地や担保権が設定されている土地、隣地との境界が明確でない土地などは対象外です。また、審査手数料や10年分の管理費相当額の負担金が必要になります。

参考：相続土地国庫帰属制度の概要/法務省

第3章　空き家の管理責任を放棄したら発生するリスク

空き家を放置したままで管理責任を果たさなければ、さまざまなリスクが生じます。忙しい、遠方なので行けないなどと言って後回しにしていると、後々大きな問題に発展するかもしれません。

ここでは、管理責任を放棄していると生じるリスクを挙げていきます。

3-1　固定資産税が最大6倍になる

空き家対策特別措置法に基づき、適切に管理されていない空き家は「管理不全空き家」「特定空き家」に指定される可能性があります。管理不全空き家や特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

特定空き家とは、倒壊の危険がある、衛生上有害である、景観を著しく損なっている、周辺の生活環境の保全に不適切である、といった状態の空き家を指します。

また、管理不全空き家とは、そのまま管理されない状態のままでは特定空き家に移行していくと判断された空き家です。

3-2　行政から強制解体を受ける

特定空き家等に指定され、行政からの指導や勧告に従わない場合、最終的には行政代執行により強制的に解体されることがあります。

解体費用は所有者負担となり、後日請求されます。一般的な住宅でも数百万円の解体費用がかかることが多く、経済的に大きなダメージとなります。さらに、行政代執行の費用は通常の解体費用よりも高額になる傾向があります。

3-3　損害賠償責任を問われる可能性がある

空き家の管理不全によって第三者に損害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。

例えば、老朽化した屋根瓦が落下して通行人にけがをさせた場合や、放置した空き家が倒壊して隣家を損壊させた場合などです。

民法717条の「土地工作物責任」により、所有者は過失の有無にかかわらず責任を問われることがあります。

損害の程度によっては、数千万円規模の賠償請求を受けるリスクもあるのです。

3-4　地域住民の迷惑になる

放置された空き家は、地域住民に迷惑をかけます。例えば、周辺環境に次のような悪影響をもたらします。

• 雑草が伸び放題になる
• 害虫や害獣の温床となる
• 不法投棄の対象になる
• 放火のリスクが上がる
• 景観を損なう

放置したままにしていると、地域コミュニティとの関係悪化にもつながりかねません。

第4章　空き家の管理を続けるか・手放すかの判断基準

空き家を相続した場合、管理を続けるか売却して手放すかを慎重に判断しなければなりません。考えるべきは、管理にかかるコストと将来的な活用可能性のバランスです。

空き家の管理には、以下のような費用がかかります。

• 固定資産税
• 火災保険料
• 定期的な清掃や修繕費用
• 交通費（遠方の場合）
• 空き家管理サービスへの委託費用（依頼する場合）など

合計すると、年間数十万円の負担になることも珍しくありません。

一方で、以下に挙げるような活用の見通しがあるならば、管理を続ける価値があるといえます。

• 将来的に自分や家族が住む予定がある
• 賃貸に出す可能性がある
• 土地の価値が上昇する見込みがある　など

いずれにしても、空き家を目的なく所有し続けた末に放置するというのは避けるべきでしょう。

数年後に子どもが独立したら田舎暮らしをしたい、将来的にセカンドハウスとして使いたい、といった具体的な活用計画があるなら、適切な管理を続けることが重要です。

長期間放置すると建物は急速に劣化します。定期的な換気や清掃、小規模な修繕を行うことで、建物の寿命を延ばすことができます。

活用予定がなく、管理が負担に感じるなら、相続してすぐに売却するのが最も現実的な選択肢です。時間が経つほど建物は劣化し、売却価格も下がる傾向があります。

相続後3年以内に売却すれば、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇措置を受けられる可能性もあります。そのため、判断を下すのは早いほうが良いでしょう。

まとめ：空き家の管理責任を負担に感じるなら早いタイミングで売却を検討しよう

空き家の管理責任は、相続放棄をしても完全には逃れられないケースがあります。特に「現に占有している」場合には保存義務が残るため、注意が必要です。

空き家を放置すると、固定資産税の増額、行政による強制解体、損害賠償請求といった深刻なリスクに直面します。管理を続けるか手放すかは、将来の活用予定と管理コストのバランスを考えて判断しましょう。

活用予定がなく管理が負担に感じるなら、相続してすぐに売却するのが最も確実な方法です。時間が経つほど選択肢は狭まり、問題は複雑化します。

活用したいけれどまだその方向性が決まっていない、という場合はサブリース契約をおすすめします。

空き家問題でお悩みの方は、不動産の専門家に相談し、ご自身の状況に最適な解決策を見つけましょう。将来のリスクを最小限に抑えるのは、早めの行動にかかっています。