目次
はじめに
孤独死が起きた家や土地は、売却や賃貸などに活用するには扱いが難しいものです。買主や借主に心理的な負担がかかるため、うまく活用できずにお悩みの方も多いのではないでしょうか。
いっそ孤独死があった建物は解体して更地にしたほうがいいのでは、と考えがちですが、基本的に更地にしても事故物件としての告知義務は残ります。
本記事では、孤独死があった土地の告知義務や更地にするメリット・デメリットについて詳しく解説します。
孤独死があった土地を取得したものの、どう対処すればいいかお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
第1章 孤独死があった土地を更地にしても告知義務は必要なケースがある
「孤独死」という用語は一般的に広く使われているものの、明確な定義がないのが現状です。本記事では、「家で1人で亡くなること」を孤独死として話を進めていきます。
孤独死があった物件は、不動産の取り扱いにおいて「事故物件」に該当します。
事故物件とは、自殺・殺人・孤独死など過去に人の死亡や事件があった物件です。事故物件には、購入・賃借を検討する人に心理的影響を与える可能性がある「心理的瑕疵」があります。
瑕疵とは、不動産取引において判断に影響する物件の欠陥のことであり、心理的瑕疵を含めた以下の4つがあります。
| 種類 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 物理的瑕疵 | 建物や土地そのものに欠陥がある | 雨漏り・シロアリ被害・地盤沈下など |
| 法律的瑕疵 | 法律上の制限があり、自由に使えない | 再建築不可・越境・建ぺい率違反など |
| 環境的瑕疵 | 周辺環境に問題がある | 近隣の騒音・悪臭・暴力団事務所など |
| 心理的瑕疵 | 人の死や事件で心理的抵抗を与える | 自殺・殺人・孤独死があった物件など |
このような瑕疵は、民法において取引の際の告知義務が定められています。もしも義務を怠って取引後に瑕疵が発覚すれば、契約不適合責任を問われ、売主は法的責任を負うことになるのです。
しかし、すべての瑕疵において告知義務を問われるわけではありません。環境的瑕疵や心理的瑕疵は、その程度によって告知しなくてもいいケースもあります。
ただ、孤独死があった土地の場合は、建物を解体して更地にすれば告知義務がなくなるわけではないことに注意しましょう。その理由については、次項で解説します。
1-1 解体しても告知義務が残る理由
土地上で発生した出来事は、買主の判断に影響を及ぼします。孤独死の状況が、解体しても買主に心理的負担を与えると思われるならば、告知義務は残るといえます。
実際に、自殺のケースではありますが、建物を取り壊した後に過去の事件を隠して売却した事例では、損害賠償を求められたケースもあります。
参考：心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について/一般社団法人不動産適正取引推進機構
1-2 どんなときに告知義務が残るのか
家での孤独死には、以下の3つのパターンが考えられます。
- 老衰・病死（事故死）でかつ遺体発見が早い
- 遺体の発見が遅れて異臭や害虫が発生
- 自殺・殺人など事件性がある
このうち、告知義務が残るのは2と3のケースです。
老衰や病死、あるいは事故死など、自然死や日常生活を営む中で不慮の事故で亡くなった場合、それは自然なこととされるため告知義務はありません。
ただしそんな中でも、遺体の発見が遅れて物件に異臭や害虫が発生し、特殊清掃が必要な状況に陥った場合は例外です。特殊清掃が必要なほどの状態だったということは買主に心理的影響を与えるため、告知は必要になります。
また、自殺や殺人などの事件性があり、周辺の住人にも知られているような場合でも、やはり告知義務があります。
参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン/国交省
第2章 孤独死があった土地を更地にするメリット・デメリット
孤独死があった土地を更地にしても、告知義務がなくなるとは限らない理由については前章のとおりです。
それでは、孤独死があった土地を更地にするメリットはどこにあるのでしょうか。
この章では、更地にするメリットとともに、ぜひ知っておきたいデメリットについても解説します。
2-1 更地にするメリット
孤独死があった土地を更地にするメリットは、以下の通りです。
- 買主の心理的なハードルが下がる
- 土地の資産価値がわかりやすくなる
- 活用の幅が広がる
- 周辺住民の記憶が薄れやすく地域のイメージを刷新できる
更地にすると、事故物件としての印象を軽減できます。土地として新しく利用できることが、買主の安心につながることもあるでしょう。
また、老朽化した建物を残しておくよりも、解体した方が不動産会社にとって査定しやすくなり、売却価格を提示しやすくなります。
さらに、立地が良ければ駐車場や資材置き場など土地のみの活用も考えやすくなるでしょう。
周辺住民にとっても、建物を撤去して更地にすることで過去の記憶が薄れやすく、地域のイメージが早く改善されやすくなるのが大きなメリットです。
2-2 更地にするデメリット
一方、解体して更地にするのにもデメリットがあります。特に費用や税金の問題があるため、更地にするかどうかは慎重に考えるべきです。
孤独死があった土地を更地にする際の具体的なデメリットは、以下の通りです。
- 解体費用が高額である
- 固定資産税が6倍になる可能性がある
- 更地にしても、最低限の維持管理は必要である
- 相続物件の場合は更地化が不利になることもある
建物を解体して更地にするには、当然ながら高額な費用が発生します。さらに、建物がなくなると住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。
また、解体後にすぐに売却できるとは限りません。更地になっても雑草や不法投棄の管理は必要なので、結果として維持費がかさむ可能性も多いにあります。
さらに相続税の面では、建物を残しておいたほうが有利になるケースがあります。
たとえば、亡くなった方の自宅や賃貸物件として使われていた建物があると、「小規模宅地等の特例」や「貸家建付地評価」が適用され、土地の評価額を50〜80％も減額できることがあります。
一方、更地にしてしまうとこれらの特例が使えず、同じ土地でも相続税評価額が数倍に跳ね上がる可能性があります。
そのため、相続した土地の場合は、更地化する前に税理士や司法書士に相談しましょう。
第3章 解体して更地化するのにかかる費用
建物を解体して更地にする場合、費用は建物の構造や立地によって大きく異なります。一般的な目安は、以下の表の通りです。
| 建物構造 | 坪単価（1坪あたり） | 30坪の家 |
|---|---|---|
| 木造住宅 | 約3〜5万円 | 約60〜150万円 |
| 軽量鉄骨造 | 約3〜7万円 | 約90〜210万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 約4〜8万円 | 約120〜240万円 |
戸建てで30坪の物件とは、おおよそ3DK～4DKの広さです。
たとえば、木造一軒家であれば60万円〜150万円程度が相場ですが、鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）になると200万円以上になることもあります。
解体費は地域によっても異なります。都市部では人件費や廃材処理費が高くなる傾向にあるため、解体費も相場より高くなるケースがみられます。
また、古い家屋の場合はアスベストが使われている場合があります。2022年4月以降、すべての建物において事前調査が必要になり、もしも撤去が必要ならば10万円～50万円追加費用がかかります。
孤独死があった土地を更地にする場合は、ここからさらに特殊清掃や遺品整理の費用として10万円～50万円がかかることもあります。
特に、遺体の発見が遅くなった場合は、特殊清掃した後でないと解体を引き受けてもらえないケースがほとんどなので必要経費といえます。
第4章 孤独死があった土地を更地にしないで活用する方法
孤独死があった土地を更地にするには、解体費用や税金面でのデメリットがあります。更地にした後の計画が立っているなら問題ありませんが、無理に更地にするのはおすすめしません。
孤独死があった土地を更地にしなくても、物件を残したまま活用することは十分可能です。
ここでは、孤独死があった土地をどのように活用するかのヒントを紹介します。
4-1 特殊清掃・リフォームをして再利用する
特殊清掃が必要な場合は速やかに行い、可能ならリフォームまでするだけでも印象は大きく変わります。
自分自身で住むのも一つの方法ですし、賃貸仲介会社に委託するなどして貸し出すのも決して不可能ではありません。
孤独死があった物件は確かに避けられがちであり、売却価格や賃料は相場よりも下がるのは避けられないでしょう。しかし、立地や建物の状況が良ければ、事故物件でも需要があります。
リフォームしても不安が残る場合は、専門業者にお祓いを依頼して証明書を発行してもらう方法もあります。
4-2 事故物件専門の不動産会社に相談して売却する
孤独死があった物件は、特殊清掃やリフォームをしても不動産会社から取り扱いを断られるケースが多いものです。
不動産会社にも、事故物件を専門としている会社があるため、そちらに相談してみればすんなり売却が叶う可能性があります。
事故物件のニーズや求めている顧客とのつながりがあるため、通常の不動産会社に依頼するよりも売却の可能性が高くなるでしょう。
事故物件は、その原因によって売却相場が異なります。詳しく知りたいという方は、こちらの記事も参考にしてください。
4-3 駐車場・トランクルームや太陽光発電に土地活用する
更地にしたとしても、そのまま放置しているとただ草が生えているだけの空地になります。
近くに駅やショッピングモールなどの施設があるなど、立地が良ければ駐車場やトランクルームとして利用すれば収益も得られます。
孤独死があった土地とはいえ、建物がなければ利用者にも心理的な抵抗感は少なくなるケースは多いといえます。また、その土地のイメージを変えるきっかけにもなるでしょう。
もし周辺住民の印象が強く残っているのなら、人が直接利用しない太陽光発電といった施設に活用するのも一つの方法です。
第5章 孤独死があった土地を相続した人が注意すべきポイント
孤独死があった土地を相続すると、精神的な負担だけでなく、さまざまな手続きや費用の問題にも直面します。適切に対処しなければ、後々トラブルになる可能性もあるので注意しましょう。
この章では、相続人が知っておくべきポイントを4つに分けて解説します。
5-1 相続登記を早めに済ませる
相続したら、相続登記（名義変更）を行いましょう。登記がされていないと、売却・賃貸や解体といった手続きが進められないので、空き家のままで対応を放置しがちです。
相続登記は、2024年の法改正によって義務化されています。怠ると過料（罰金）が科されることもあるので、できるだけ早く手続きしましょう。
法務局に出向いて自分で手続きするのも可能ですが、必要書類の準備や手続きに手間がかかるため、司法書士への依頼をおすすめします。
5-2 土地・家屋にかかる相続税と固定資産税を確認する
相続した不動産には、相続税や固定資産税などの税金が発生します。特に、更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなるため、負担が大きくなることがあります。
どのくらいの税金がかかるのかを事前に把握し、資金計画を立てることが大切です。税理士など専門家に相談すれば、節税対策についてもアドバイスをもらえるでしょう。
5-3 特殊清掃や遺品整理が必要になる
更地にするとしても、孤独死の現場となった部屋の清掃や遺品整理は必要です。
特に異臭や汚れが残っている場合、一般の清掃では対応できないため、特殊清掃の専門業者へ依頼しなければなりません。
また、遺品整理も大切な作業です。体力的にも精神的にも負担が大きいため、こちらも専門業者の利用を検討しましょう。
5-4 売却する場合は専門家へ相談する
孤独死があった土地や建物を売却する際は、不動産会社や法律の専門家に相談するのをおすすめします。事故物件の扱いに詳しい業者であれば、適正価格での売却や告知義務の対応について適切なアドバイスをもらえるためです。
また、事故物件を購入することを検討している買主への対応方法や、心理的負担を和らげる説明の仕方なども相談できます。
一人で抱え込まず、プロの力を借りてトラブルを回避しましょう。
第6章 孤独死のあった土地を更地にする際によくある質問
孤独死のあった土地を更地にするとき、よく聞かれる質問について回答します。
Q. 更地にしたら告知義務はなくなりますか？
A.売買の場合は更地にしても告知義務はなくなりません。また、いつまで告知するという期間に規定もありません。
自然死なら基本的に告知義務はありませんが、その状況によって買主の判断に影響すると思われるなら説明が必要です。
Q. 孤独死のあった土地にお祓いは必要？費用は？
A.お祓いには法律上の義務はありません。
もし実施する場合は、死因によって2万円〜4万円が相場です。近くの神社や寺に依頼するのが一般的ですが、不動産会社に相談して提携する寺・神社に依頼する方法もあります。
Q. 孤独死のあった土地を解体するのと売却ではどちらが得？
A.立地・建物状態・解体費と不動産の価格上昇幅によって変わります。
売却査定を複数社で比較し、税負担を試算して判断しましょう。
まとめ：孤独死があった土地は更地以外にも選択肢がある
孤独死があった土地でも、必ずしも更地にしなければならないわけではありません。事故物件の中でも、孤独死は比較的売却のハードルが低く、状態によっては賃貸や売却も十分可能です。
更地にするかどうかは、次の3点を比較するのがポイントになります。
- 解体費用
- 税金
- 立地などを含めた売却の可能性
参考までに、更地にした場合と物件を解体せずそのままにした場合の比較表を以下に示します。
| 更地にする場合 | 解体しない場合 | |
|---|---|---|
| 売却のしやすさ | 〇（心理的負担が減る） | △（買い手による） |
| 解体費用 | ✕（100〜500万円） | 〇（不要） |
| 固定資産税 | ✕（上昇する可能性） | 〇（住宅用地特例あり） |
| 活用方法 | △（駐車場など限定） | 〇（リフォーム・賃貸など） |
どうすればいいか悩んだときは、早めに専門家に相談することが大切です。一人で抱え込まず、最適な方法を一緒に探していきましょう。
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