借地権相続時には税金がかかる！相続税評価額を計算する方法とは

はじめに

借地権を相続する際、土地を所有していなくても相続税が発生する可能性があります。特に都市部では借地権の評価額が高額になり、そのぶん相続税の負担も大きくなりがちです。

そのため、借地権の評価方法を正しく理解し、適切な対策を講じることが重要です。この記事では、借地権の種類ごとの相続税評価額の計算方法や、評価額を算出する際の注意点について見ていきましょう。

また、借地権割合の調べ方や、相続時に活用できる特例制度についても解説します。借地権の相続に関する知識を深め、適切な対応を行うための参考にしてください。

第1章　借地権も相続税の課税対象となる

借地権とは、他人の土地を借りて建物所有のために使用する権利のことをいいます。土地を所有していなくても借地権が財産的評価をされ、相続税の課税対象となります。

借地権の評価方法は、その種類や契約内容によって異なります。例えば、普通借地権は自用地評価額に借地権割合を乗じて評価しますが、定期借地権等は借地権者に帰属する経済的利益や残存期間を基に計算されます。

第2章　相続税の課税対象となる借地の条件

借地権は相続税の課税対象となりますが、すべての借地が課税対象となるわけではありません。ここでは、相続税の課税対象となる借地の条件について見ていきましょう。

2-1　建物が建築されている

そもそも借地権とは、土地を借りてその上に建物を建てる権利のことをいいます。建物の所有を目的としない土地の使用（例：青空駐車場や資材置き場）では借地権として評価されず、相続税の課税対象外となります。

建物が存在しない更地を借りていた場合、その土地は借地権として扱われず、貸主の自用地として評価されます。したがって、借地権の相続税評価を行う際は、建物の有無が重要な判断基準です。

2-2　使用貸借ではなく地代を払っている

借地権が相続税の課税対象となるのは、土地の使用形態が「賃貸借」であり、地代の支払いが行われている場合に限ります。一方「使用貸借」という、無償で土地を貸し借りする契約形態の場合、貸主の自用地として評価されます。

したがって、地代を支払っているかどうかが、借地権の有無を判断する重要なポイントです。ただし、地代の金額が固定資産税等以下である場合、使用貸借とみなされ、借地権の評価額はゼロとなります。

一方、地代が通常の地代以上かつ相当の地代未満の場合、借地権の評価額は自用地評価額に借地権割合を乗じた金額となります。このように、地代の支払い状況によって借地権の評価方法が異なるので、注意が必要です。

2-3　借りていた土地が借地権の取引慣行のある地域である

借地権が相続税の課税対象となるかどうかは、地域の取引慣行にも大きく影響されます。具体的には、借地権の取引慣行が存在する地域では、借地権が財産として評価され、相続税の課税対象となります。

一方、取引慣行がない地域では、借地権の評価額はゼロとされることがあります。なお、借地権の有無を判断する際には、契約形態や地代の支払い状況、建物の所有関係など、複数の要素を総合的に考慮する必要があります。

特に、個人間の契約や親族間の取引など、判断が難しいケースも多いため、不安がある場合は、相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

第3章　借地権の相続税評価額を計算する方法

借地権を相続する際、相続評価額の正確な算出は相続税の適切な申告および納税に不可欠です。評価方法は借地権の種類や契約内容によって異なるので、ケース別に見ていきましょう。

3-1　普通借地権の場合

普通借地権の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。

普通借地権の評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合

自用地評価額は、土地を自己使用する場合の評価額であり、通常、路線価方式または倍率方式で算出されます。借地権割合は、国税庁が地域ごとに定めており、路線価図や評価倍率表で確認できます。

例えば、路線価図に「300D」と記載されている場合、1㎡あたりの路線価は30万円（300×1,000円）、借地権割合は60%（D）となります。

評価額 ＝ 30万円 × 150㎡ × 60% ＝ 2,700万円

なお、借地権の種類や契約内容によって評価方法が異なる場合がありますので、詳細は専門家にご相談ください。

3-2　定期借地権の場合

定期借地権の評価額は、以下の計算式で求められます。

定期借地権の評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合 ×（残存期間に応じた複利年金現価率 ÷ 設定期間に応じた複利年金現価率）

自用地評価額：路線価方式または倍率方式で算出される、土地を自己使用する場合の評価額

借地権割合：国税庁が地域ごとに定めており、路線価図や評価倍率表で確認可能

複利年金現価率：国税庁が定める基準年利率に基づき、残存期間および設定期間に応じて算出される係数

この計算式により、定期借地権の評価額を求めることができます。

例えば、以下の条件の場合を見てみましょう。

• 自用地評価額：5,000万円
• 借地権割合：60%
• 契約期間：50年
• 基準年利率：1.5%

国税庁が公表する複利年金現価率表から、30年および50年に対応する現価率を取得し、上記の計算式に当てはめることで、定期借地権の評価額を算出できます。

具体的な計算式は以下の通りです。

定期借地権の評価額＝自用地評価額×（A÷B）×（C÷D）

ここで、Aは定期借地権の設定時における借地人に帰属する経済的利益の総額、Bは設定時の土地の通常取引価額、Cは課税時点における残存期間年数に応じた複利年金現価率、Dは設定期間年数に応じた複利年金現価率を指します。この方法により、定期借地権の相続税評価額を算出できます。

3-3　一時使用目的の場合

一時使用目的の借地権とは、建設現場や博覧会場など、短期間の使用を目的とした借地権を指します。このような借地権は、通常の借地権よりも権利が弱いため、相続税評価額の算出方法も異なります。

評価方法は以下の2通りです。

1. 地上権に準ずる権利として評価する場合

以下の条件を満たす場合、地上権に準ずる権利として評価されます。

• 賃借権の登記がされている
• 設定の対価として権利金や一時金の支払いがある
• 堅固な構築物の所有を目的としている

この場合の評価額は、以下の計算式で求められます。

評価額 ＝ 自用地評価額 × A

ここで、Aは「法定地上権割合」と「借地権割合」のいずれか低い割合を適用します。

2. 上記の条件を満たさない場合

評価額 ＝ 自用地評価額 × 法定地上権割合 × 1/2

法定地上権割合は、相続税法第23条に基づき、借地権の残存期間に応じて以下のように定められています。

第4章　借地権相続時にかかる税金を計算する際の注意点

借地権を相続する際、その評価額や税金の計算には、以下の2点に注意が必要です。

• 相続税は遺産総額に対してかかる
• 借地権も小規模宅地等の特例を適用できる場合がある

4-1　相続税は遺産総額に対してかかる

相続税は、被相続人の遺産総額に対して課税されます。借地権や建物、預貯金などの各財産に個別に課税されるのではなく、合算した総額から基礎控除額を差し引いた残額に対して課税されます。

借地権の評価額が高額であれば、遺産総額が基礎控除額を超え、相続税の課税対象となるでしょう。なお、借地権の評価額は、地代の支払い状況や契約内容、地域の取引慣行などによって異なります。

4-2　借地権も小規模宅地等の特例を適用できる場合がある

借地権を相続した場合でも、一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。相続税の課税対象となる宅地等の評価額を最大80％減額できる制度で、借地権も対象に含まれます。

適用の要件は、被相続人がその宅地等を居住や事業の用に供していたこと、相続人が被相続人と同居していたことなどです。例えば、同居親族が被相続人名義の宅地等を取得し、相続税の申告期限まで引き続き居住している場合などが該当します。

第5章　借地権を相続した場合の注意点

借地権を相続する際には、以下の4点に注意しましょう。

• 借地権を相続しても地主に返還する必要はない
• 借地権を遺贈によって取得した場合は地主の承諾が必要となる
• 借地に建築されている建物は名義変更手続が必要である
• 借地に建築されている建物の建て替え・売却時には地主の許可が必要である

5-1　借地権を相続しても地主に返還する必要はない

借地相続とは、被相続人の死亡によって当然に権利が移転するものであるため、地主の承諾は必要ありません。よって、相続発生による契約の更新料や承諾料などの支払いは原則として不要です。

ただし、契約内容によっては異なる場合があるため、契約書の確認が大切です。

しかし、円滑な関係を維持するためには、相続が発生した旨を地主に通知し、必要に応じて話し合いを行うことが望ましいでしょう。

5-2　借地を遺贈によって取得した場合は地主の承諾が必要となる

法定相続人以外の人が借地権を遺贈によって取得する場合、相続とは異なり地主の承諾が必要となることがあります。遺贈が譲渡とみなされるからであり、地主の承諾が得られない場合、借地権の移転が認められない可能性があります。

また、地主の承諾を得る際には、承諾料が発生することもあるでしょう。承諾料の金額や支払い条件は、契約内容や地域の慣行によって異なるため、事前に確認し、必要に応じて専門家に相談するのが賢明です。

5-3　借地に建築されている建物は名義変更手続が必要である

借地上に建築された建物を相続した場合、建物の所有権移転登記を行う必要があります。登記を行うことで、第三者に対して建物の所有権と借地権の両方を主張できるようになります。

そのため、借地権自体の登記は、実務上ほとんど行われていないのが現状です。借地権の登記がされていない場合、借地権についての登記手続は不要ですが、登記がされている場合には、借地権の名義変更手続も必要となります。

5-4　借地に建築されている建物の建て替え・売却時には地主の許可が必要である

借地上の建物を建て替える際には、契約上、地主の承諾が必要なケースが一般的です。特に、借地契約に「増改築禁止特約」がある場合や、建物の構造や用途を変更する場合には、事前に地主の許可を得ることが求められます。

無断で建て替えを行うと、契約違反となり、最悪の場合、借地契約の解除や建物の撤去を求められる可能性があります。また、建物を第三者に売却する場合にも、地主の承諾が必要です。

この際、地主から承諾料を求められることが一般的であり、その相場は借地権価格の10％程度です。承諾が得られない場合には、裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てることもできるので、事前に専門家に相談するのが賢明です。

まとめ

借地権を相続した場合、建物の名義変更手続は必要不可欠です。また、借地契約の内容によっては、建て替えや売却時に地主の承諾が求められることがあります。

借地権に関する手続や契約内容の確認は、専門的な知識を要する場合が多いため、不明点や不安がある場合には、早めに専門家に相談することをおすすめします。

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