実家の相続税を計算する方法｜相続時の注意点や相続税評価額の算出方法

はじめに

自分の親など、一定の範囲の親族が亡くなった際には、相続が発生します。その中で、実家を相続することは十分にあり得ます。
この際、「実家を相続すると相続税はかかるのか？」「相続税が発生するとして、どの程度の金額を支払うことになるのか？」について、不安を覚える方は少なくありません。

この記事では、実家の相続税を計算する方法について解説していきます。そのうえで、相続時の注意点や、相続税評価額の算出方法についても触れていきます。

第1章　実家の相続における相続税の考え方

相続税は、被相続人（亡くなった人）の財産を引き継いだ際に、基礎控除額を上回る部分に対して発生する税金です。相続税の基礎控除額は、以下の計算式で算出できます。

• 3,000万円＋600万円×法定相続人の人数

例えば、法定相続人が2名の場合は、4,200万円が基礎控除額となります。この場合、4,200万円を上回る部分にのみ、相続税が発生します。

なお、相続税は、相続した遺産ごとに計算するのではなく、相続した遺産全体の金額に対して計算されます。そのため、実家と現金を相続した場合は、この2つを合算した金額を軸に、相続税額が計算されることになります。
実家等の不動産を相続する際の注意点として、不動産の評価額を算出する必要があることが挙げられます。実家等の不動産の場合、現金等と違い、一見して金銭的な価値を伝えることが困難です。そのため、評価額を算出して明確な価値をつける必要があります。

また、相続税の税率は一定ではなく、相続額が増えるほど税率も増える、累進課税の形が取られています。そのため、相続財産が高額であるほど、多額の相続税を支払うことになります。

第2章　実家の相続税評価額を計算する方法

第1章でまとめた通り、実家を相続する際は、実家の相続税評価額を計算する必要があります。この際、土地部分と建物部分を分けて相続税評価額を計算することになります。それぞれの計算方法は、以下の通りです。

2-1　土地部分の相続税評価額を計算する方法

実家の土地部分の相続税評価額を計算するには、「路線価方式」「倍率方式」のいずれかの計算式を使うことになります。このうち、路線価方式の方が主流な計算式です。

路線価方式は、国税庁が毎年公表する、「路線価」に基づいて、1㎡あたりの土地の価格に、評価したい土地の面積を掛けて、評価額を計算する方法のことです。
路線価方式の計算には、土地の面積を確認する必要があります。土地の面積は、毎年4月から5月ごろに送られてくる、固定資産税の納税通知書で確認するのが最も確実です。
また、その土地を他の人と共有している場合は、自身の持分割合を、確認する必要があります。もし分からない場合は、登記簿謄本で確認することが確実です。

土地の面積、自身の持分割合が確認できたら、その土地の「路線価」を確認します。
路線価は、国税庁のホームページから確認できるため、誰でもチェックできます。

土地の面積・持分割合・路線価の3つが分かれば、路線価方式を計算できます。具体的に、以下のケースで計算をしてみましょう。

• 土地の面積120㎡
• 持分割合は100％
• 路線価15万円

この場合は、上記3つを掛け算することで土地の評価額が算出できます。

• 120×100％×15万円=1,800万円

上記の条件では、相続した実家の土地の評価額が、1,800万円であることがわかります。

しかし、地域によっては、路線価が設定されていないことがあります。この場合は、路線価方式ではなく、「倍率方式」で計算します。
倍率方式は、固定資産評価額に、国が定めた倍率を掛けて評価額を計算する方法です。

倍率方式の計算には、固定資産税評価額・持分割合・評価倍率の3つが必要です。このうち、持分割合の確認方法は、路線価方式と同様です。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書の中の、「価格」という項目で確認できます。
評価倍率については、国税庁のホームページで、土地の市町村・区域から調べられます。

具体的に、以下のケースで倍率方式で計算をします。

• 固定資産税評価額1,500万円
• 持分割合は100％
• 評価倍率1.3

この場合、上記の3つを掛け算して計算します。

• 1,500万円×100％×1.3=1,950万円

上記ケースで倍率方式に基づいて計算すると、土地の評価額が1,950万円であることがわかります。

2-2　建物部分の相続税評価額を計算する方法

実家の建物部分の相続税評価額は、原則固定資産税評価額と一致します。例えば、建物部分の固定資産税評価額が1,500万円の場合、相続税評価額も1,500万円となります。

ただし、上記は「一戸建ての家屋」の場合です。マンション家屋の場合は、以下の計算式で相続税評価額が算出されます。

• 家屋の固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率

区分所有補正率は、マンションの市場価格と、相続税評価額の乖離の割合を示す数字です。主に、マンションの築年数・総階数指標・部屋が所在する階・敷地持分狭小度の4つを基に算出されます。
区分所有補正率は、細かい計算が必要となるため、個人で把握するのは難しい項目です。実家がマンションの方は、専門家に相談しておくことを推奨します。

第3章　相続税を計算する流れ

相続税は、主に以下の流れで計算できます。

• 相続財産の総額を算出する
• 債務や非課税財産を減算する
• 基礎控除額を減算する
• 法定相続分でわけ、相続人それぞれに応じた税率をかける
• 相続税額を算出する

実家を含めた財産を相続した際の、相続税の計算について詳しくシミュレーションしてみます。試算にあたって、以下の条件を前提とします。

• 相続財産の総額は5,000万円
• 債務・非課税財産はなし
• 法定相続人は配偶者、子ども1名の合計2名（法定相続割合はそれぞれ2分の1）

まずは、相続財産全体から基礎控除額を減算します。計算式は以下の通りです。

• 5,000万円－(3,000万円＋600万円×2)=800万円

上記より、相続税の課税対象額となる金額が800万円であることが分かります。次に、法定相続人それぞれに対して、法定相続割合をかけていきます。今回は、法定相続人たちの法定相続割合が2分の1ずつのため、以下の形で計算できます。

• 800万円×2分の1=400万円

よって、今回のケースでは、法定相続分に応ずる取得金額が1人あたり400万円となることがわかります。最後に、相続税率をかけて、具体的な相続税額を算出します。相続税率は、下表の通りに定められています。

今回は、法定相続分に応ずる取得金額が、400万円のため、「1,000万円以下」の項目の税率である10％が適用されます。よって、最終的な相続税額は以下の通りに計算されます。

• 400万円×10％=40万円

上記より、今回のケースでは、1人あたり40万円が相続税額となることがわかりました。

ただし、実際に相続税額を計算しようとすると、相続財産の価値がどの程度あるのかの算出に苦戦することがあります。また、相続人たちが認知していない債務があるなど、想定外の財産や負債がある可能性もあります。
相続税の計算、相続の手続きをスムーズに進めたい場合は、専門家に相談されることをおすすめします。

第4章　実家を相続する際の注意点

4-1　配偶者控除や小規模宅地等の特例を適用すれば相続税を節税できる

実家を相続する際、配偶者控除や小規模宅地等の特例を適用すれば、相続税を節税できる可能性があります。

相続税の配偶者控除は、相続した遺産が「1億6,000万円、または配偶者の法定相続分」の金額が大きいほうの金額までであれば、相続税が非課税となる制度です。配偶者だけに適用される制度ではありますが、大多数のケースで相続税を0円とすることができます。

小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たす物件の評価額を下げる制度です。居住用の宅地等のうち、330㎡までに当たる部分の評価額を、最大80％下げることができます。
例えば、敷地面積が250㎡・評価額1,500万円の実家であれば、評価額を以下の通りに減額することができます。

• 1,500万円－(1,500万円×80％)=300万円

実家等の不動産の評価額が下がれば、最終的な相続税額も大きく下がります。そのため、小規模宅地等の特例を適用できる場合は、制度の利用を検討してください。

これらの節税方法は、適切に使わないと自分が損するだけになるため、活用すべきです。どの制度をどの程度利用できるか不安な方は、不動産の専門家に相談することを検討してください。

4-2　相続税は現金一括納付が原則である

相続税は、現金一括納付が原則です。そのため、相続税額をあらかじめ把握しておいて、納税用の現金を用意しておく必要があります。

現金一括納付が難しい場合の制度として、「延納」「物納」という手段もあります。ただし、これらの制度は、利用のハードルが高いため、誰でも使えるものではありません。また、延納が認められたとしても、利子税が追加で発生することもあります。
そのため、基本的には、現金での納付が必要となる点に注意してください。

4-3　共有名義による相続はトラブルになりやすい

不動産を相続する際、共有名義による相続となることがあります。しかし、共有名義で実家等の不動産を相続すると、トラブルになる可能性が高まってしまいます。

例えば、共有名義で相続した実家を、持ち主の1人が売却したくなったとします。一人で所有している場合は、自分の意思だけで売却を決定できるため、トラブルにはほぼ発展しません。
しかし、複数人で共有している場合は、一人だけの意思で売却を決定することができません。これは、民法において「共有物の処分については、共有者全員の同意が必要である」ためです。

また、固定資産税の支払いや、修繕費等の支払いをどのように分配するかでも揉めやすいでしょう。相続直後は問題がなくても、時間が経つにつれて、トラブルに発展する事案は少なからずあります。

そのため、共有名義による実家の相続は、極力避けることを推奨します。

4-4　実家が空き家になるのであれば活用・処分を検討する

実家を相続する際、実家が空き家になることも十分あり得ます。この際、放置してしまうと、家が損傷し、周囲の住民に悪影響を及ぼす可能性も十分にあります。

実家が空き家となる場合は、活用・処分を検討することが重要です。
例えば、実家をリフォームして、賃貸物件とする方法が考えられます。実家を放置していると、ただ固定資産税や修繕費を支払うだけの負の遺産となってしまいますが、賃貸物件とすることで、プラスの収益を生み出すことができます。

また、活用が難しい場合は、実家を処分することも検討すべきです。
例えば、不動産会社等に売却を依頼すれば、実家を買い取ってもらうことが可能です。

自身が遠方に住んでいる場合など、実家が空き家となる場合は、活用や処分を検討してください。どのようにすればよいか判断に迷う場合は、司法書士等の専門家に相談されることを推奨します。

まとめ：実家の相続税計算については専門家に相談可能

この記事では、実家を相続した際の相続税の計算方法、および実家を相続した際の注意点について解説しました。
実家を相続する際は、正しく制度を活用しないと、相続税の面で損をしてしまう可能性があります。また、相続のやり方次第では、のちにトラブルが発生する恐れもあります。
「住まいの賢者」では、不動産の相続に強い司法書士と連携し、実家に相続や相続税に関する相談や依頼を受け付けています。実家の相続についてお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合せください。