目次
はじめに
駐在や留学などで海外に住んでいる間に相続が発生すれば、「日本にある不動産を相続できるのか」「他の相続人に譲るしかないのか」と心配になるかもしれません。
結論から言えば、相続人が海外在住であっても、日本の不動産を相続することは可能です。ただし、印鑑証明書や住民票の代わりとなる書類が必要になるなど、国内在住者とは手続きの進め方が異なる点には注意が必要です。
本記事では、海外在住者が日本の不動産を相続する際の流れや税金について解説します。相続後の取り扱い方法も紹介しているので、不動産の相続が発生した海外在住の方はぜひ最後までご覧ください。
第1章 海外在住でも日本の不動産を相続できる
冒頭でも述べた通り、相続人が海外在住であっても、日本にある不動産を相続することは可能です。日本の法律では、相続は被相続人（亡くなった人）の本国法によるとされるため、相続人の居住地が日本国内か海外かによって、相続権そのものが左右されることはありません。
第2章 相続人が海外在住の場合に必要な書類
海外在住者が日本の不動産を相続する場合、通常の手続きとは必要書類が異なります。なぜなら、海外に住んでいて日本の住民登録を抹消している場合、印鑑証明や住民票を取得できないためです。
もし、海外在住者が相続人になる場合、印鑑証明や住民票の代わりになる書類を用意する必要があります。ここでは、相続人が海外在住の場合に必要な書類について見ていきましょう。
2-1 サイン証明（印鑑証明の代わり）
サイン証明とは、署名（サイン）が本人のものであることを、公的機関が証明する書類です。海外在住者は日本の市区町村で印鑑証明書を取得できないため、相続手続きでは印鑑証明書の代わりとしてサイン証明が求められます。
日本の相続手続きでは、遺産分割協議書や相続登記の申請書類など、重要な書類に実印を押し、その印鑑証明書を添付します。しかし、海外に住んでいる相続人は日本の住民登録がないため、実印の登録や印鑑証明書の発行を受けることができません。その代替手段として用いられるのがサイン証明です。
サイン証明は、相続人が居住する国にある日本大使館や日本総領事館といった在外公館で取得できます。手数料は日本円で1通につき1,700円相当で、支払いは現地通貨で行います。
2-2 在留証明（住民票の代わり）
在留証明とは、海外に住んでいる日本人が、どの国・地域に住所を有しているかを公的に証明する書類です。申請者の氏名や生年月日、現在の居住国などが記載され、相続手続きにおいては、日本国内で発行される住民票の代わりとして用いられます。
在留証明も、サイン証明と同様に在外公館で取得することが可能です。ただし、発給までに要する日数や開館日、申請受付時間などは在外公館ごとに異なるため、申請前に確認しておくと安心でしょう。なお、在留証明の手数料は1通につき1,200円相当で、現地通貨での支払いが求められます。
2-3 戸籍謄本など
海外在住かどうかにかかわらず、日本の不動産を相続する際には、相続関係を証明するための書類の提出が必要になります。
相続手続きでは、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本や除籍謄本などを収集し、法定相続人を確定します。また、相続人自身の戸籍謄本についても提出を求められるのが一般的です。海外在住者であっても、これらの戸籍が不要になるわけではありません。
戸籍謄本は日本の本籍地がある市区町村で管理されており、海外からでも郵送請求によって取得することが可能です。また、代理取得にも対応しているため、日本国内に住んでいる親族や司法書士などに取得を依頼することもできます。
第3章 相続人が海外在住の場合の相続手続きの手順
相続人が海外在住であっても、相続手続きの基本的な流れ自体は日本国内に住んでいる場合と大きく変わりません。ただし、書類の取得方法や手続きの進め方には、海外在住者ならではの注意点があります。ここでは、相続人が海外在住の場合の相続手続きの手順を解説します。
STEP① 相続人と相続財産を調査する
被相続人が亡くなって相続が発生したら、相続人と相続財産の調査が必要です。調査が不十分で、後から相続人や相続財産が発覚すると遺産分割協議や相続登記がやり直しになる恐れがあるため、丁寧に行いましょう。
海外に住んでいても、日本の市区町村役場や法務局に必要書類を請求することで、相続人の調査や相続財産の調査・評価を行うことが可能です。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集すれば法定相続人を確定でき、不動産についても登記事項証明書などを取得することで内容を確認できます。
ただし、海外からこれらの調査を進める場合、書類請求や郵送に時間がかかるうえに、手続きの負担も大きくなります。そのため、日本国内に他の相続人がいる場合は、調査を委ねるのが望ましいでしょう。
一方で、日本国内に相続人がいない場合や、他の相続人に調査を任せることに不安がある場合もあるかもしれません。そのような時は、司法書士などの専門家に、相続人調査や相続財産調査のサポートや代行を依頼するのがおすすめです。
STEP② 遺産分割協議を行う
遺産分割協議とは、相続人全員で話し合いを行い、相続財産をどのように分けるかを決める手続きです。不動産を誰が取得するのか、売却して現金で分けるのかといった点も、遺産分割協議で決定します。
相続人が海外在住であっても、遺産分割協議を行うこと自体に大きな支障はありません。直接集まって話し合うことが難しい場合でも、Zoomなどのオンライン会議や電話などのやり取りを通じて協議を進めることが可能です。ただし、相続人全員の合意が必要である点は国内在住の場合と変わりません。
協議の内容がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。日本国内に住んでいる相続人であれば、実印の押印と印鑑証明を添付するのが一般的です。一方、海外在住者は日本で住民登録をしていないため、印鑑証明を取得することができません。そのため、海外在住の相続人については、印鑑証明の代わりにサイン証明を用います。
また、海外在住者がいる場合、協議書の作成から署名、サイン証明の取得、書類の返送までに一定の期間を要します。相続登記や相続税の申告期限を見据え、余裕をもって遺産分割協議を進めましょう。
STEP③ 必要書類を用意し登記申請書を作成する
相続登記には、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、相続人の戸籍謄本、新しく不動産の所有者になる人の住民票などの書類が必要になります。ただし、海外在住者は住民票を取得できないため、代わりに在留証明を取得しなければなりません。
これらの必要書類の用意と併せて、法務局に提出する登記申請書の作成も必要です。法務局のホームページで公開されているフォーマットをダウンロードして利用しましょう。
STEP④ 法務局に登記申請書と必要書類を提出する
必要書類と登記申請書の準備が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記の申請を行います。法務局の窓口に直接提出する方法の他、郵送による申請にも対応しています。
海外在住者が日本の法務局へ出向くのが難しい場合は、日本国内に住む他の相続人や、司法書士などの代理人を通じて申請を行うのが一般的です。
また、相続登記を申請する際には、登録免許税の納付が必要になります。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に0.4％を掛けて算出されます。
税額が3万円以下の場合には、収入印紙を登記申請書に貼付する方法で納付が可能です。一方、登録免許税が3万円を超える場合には、金融機関で納付したうえで、納付書を添付して申請する必要があります。
STEP⑤ 登記識別情報通知を受け取る
相続登記の申請が受理されて内容に問題がなければ、登記が完了し、登記識別情報通知が交付されます。登記識別情報通知は、不動産を売却したり、抵当権を設定したりする際に必要となる重要な情報です。紛失しても再発行されないため、取り扱いには十分注意しましょう。
第4章 海外在住者が日本の不動産を相続した場合の税金
海外在住者であっても、日本の不動産を相続した場合には、相続税の納付が必要です。原則として、被相続人が保有していた財産については、日本国内の財産だけでなく、海外にある財産も相続税の課税対象に含まれます。
ただし、被相続人と相続人の居住状況などの一定の要件を満たす場合には、日本国内にある財産のみが課税対象となり、海外財産が相続税の対象外となるケースもあります。具体的な課税範囲は個別の事情によって異なるため、税理士に確認するのが望ましいでしょう。
また、相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内と定められています。この期限は、相続人が海外在住であっても延長されるわけではありません。期限を過ぎると、延滞税や加算税が課される可能性があるため、海外在住の場合は特に早めに対応しましょう。
第5章 海外在住者が不動産を相続した場合の扱い方
海外在住者が不動産を相続しても、日本に住んでいないため自分で利用することが難しく、そのまま空き家や空室の状態になってしまいます。しかし、不動産を保有している限り、固定資産税や管理費、修繕費などの費用は継続的に発生します。
負担を回避するためには、相続した不動産を賃貸に出したり、売却したりするのが有効です。ここでは、相続した不動産の賃貸や売却について見ていきましょう。
5-1 賃貸に出す
相続した不動産を賃貸に出すことで、家賃収入を得ながら不動産を保有し続けることができます。将来的に日本へ戻る予定がある場合や、すぐに売却する必要がない場合には、有力な選択肢の一つです。
一方で、海外在住者が賃貸に出す場合、自分で物件管理を行うのは難しいでしょう。入居者対応や設備トラブル、退去時の精算など、日本国内での対応が必要となる場面が多いため、管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に業務を委託すれば、その分の費用の支払いが発生します。また、賃貸によって家賃収入が生じた場合には、日本で所得税の申告をしなければならない点にも注意が必要です。
5-2 売却する
海外在住で日本の不動産を自分で利用する予定がない場合や、管理の手間や費用を減らしたい場合は、売却を検討しましょう。不動産を売却することで、固定資産税や管理費といった継続的な負担を解消できます。
売却を進める際には、日本国内での売却活動や契約、決済などの対応が必要になります。海外在住の場合、不動産会社や司法書士などの専門家に依頼し、代理で手続きを進めてもらうのが一般的です。
なお、相続人が複数いる場合には、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人間で分ける換価分割という方法が取られることもあります。公平に遺産を分割できるうえに、共有名義で保有する必要がないため、相続に関するトラブルを回避しやすいでしょう。
住まいの賢者では、海外在住者の不動産売却をサポートしています。連携する司法書士による手続きの代理業務も行っておりますので、不動産を相続予定で海外にお住まいの方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
海外在住であっても、日本にある不動産を相続することは可能です。ただし、国内在住者とは異なり、サイン証明や在留証明などの書類が必要になったり、書類の取得や手続きに時間がかかったりと、注意すべき点が多くあります。
相続手続きの流れ自体は大きく変わりませんが、海外から進める場合は、相続人調査や遺産分割協議、相続登記、税金の申告などを計画的に進めることが重要です。
また、相続した不動産については、そのまま保有するだけでも固定資産税や管理費用といった負担が発生します。賃貸に出す、売却するなど、自分の状況に合った扱い方を検討することが大切です。
海外在住者が日本の不動産相続を進めるのは負担が大きくなりやすいため、不安がある場合は、相続手続きと不動産の扱いをまとめて相談できる専門家のサポートを活用しましょう。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、不動産に関する相談に幅広く対応しています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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海外在住者による不動産の相続に関してよくある質問
ここでは、海外在住者による不動産の相続に関してよくある質問に回答します。
海外在住者も相続放棄はできますか？
海外在住者であっても相続放棄は可能ですが、申立期限が短い点には注意が必要です。相続放棄をする場合、相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きを終えなければなりません。海外在住者は必要書類の取得や家庭裁判所とのやり取りに時間がかかる可能性があるため、相続放棄を検討している方は早めに準備を進めましょう。
海外在住の場合、相続税は免除されますか？
海外在住者でも、原則として日本の相続税は免除されません。相続財産が基礎控除を上回る場合は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に確定申告を行う必要があります。
