目次
はじめに
不動産相続の手続きは、遺言書の有無やその内容によって異なります。遺言書がある場合、遺産分割協議は不要ですが、相続登記や書類の準備などは必要です。また、遺言書の種類に応じた対応が必要になるなど、遺産分割協議を行うケースとは異なる注意点もあります。
本記事では、遺言書がある場合の不動産相続の流れや注意点を解説します。相続登記や、その後の売却・活用を見据えて、何から進めるべきか整理したい方は、ぜひ参考にしてください。
第1章 2024年から相続登記が義務化されている
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合の相続登記が義務化されました。
相続登記とは、被相続人名義の不動産を、相続人や受遺者の名義へ変更する手続きです。遺言書によって不動産の取得者が指定されている場合でも、相続登記を行わなければ名義は変更されません。
相続登記の申請期限は、不動産を相続したことを知った日から3年以内とされており、正当な理由なく手続きを行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続登記をしていない不動産は、売却や担保設定ができません。名義が被相続人のままだと様々なリスクがあるため、不動産を相続したら、内容を確認したうえで早めに手続きを進めることが大切です。
第2章 遺言書の種類によって不動産手続きはどう変わる？
遺言書があれば遺産分割協議が不要になるため、ない場合よりも相続登記をスムーズに進められる傾向があります。ただし、遺言書には複数の種類があり、内容によっては追加の手続きが必要になります。ここでは、遺言書の種類に応じた不動産の相続手続きについて解説します。
2-1 公正証書遺言がある場合の不動産相続手続き
公正証書遺言は、公証役場で公証人が遺言者と証人2人の前で作成する遺言書です。原本は公証役場で保管されるため、形式面での不備が生じにくく、不動産相続の手続きを比較的スムーズに進めやすいという特徴があります。
公正証書遺言がある場合、家庭裁判所での検認手続きは不要です。遺言書の内容を確認できれば、そのまま相続登記の申請を進められます。不動産の取得者が明確に指定されている公正証書遺言がある場合は、自筆証書遺言と比べて、相続登記を早く進めやすいと言えるでしょう。
2-2 自筆証書遺言がある場合は検認が必要
自筆証書遺言とは、被相続人が自分で全文・日付・氏名を記載し、押印して作成する遺言書のことです。公正証書遺言と比べて手軽に作成できる一方で、家庭裁判所での検認手続きを行わなければ、不動産の相続登記に進むことはできません。
検認とは、遺言書の存在や内容を確認し、偽造や変造を防ぐための手続きです。検認を受けていない自筆証書遺言は、相続登記の添付書類として使用できません。
そのため、自筆証書遺言が見つかった場合には、まず家庭裁判所に検認の申立てを行い、検認済証明書を取得する必要があります。遺言書の発見から検認手続きの完了までには2ヶ月〜3ヶ月ほどかかるため、公正証書遺言がある場合と比べると、相続登記に時間がかかるでしょう。
2-3 法務局保管の自筆証書遺言なら検認は不要
自筆証書遺言であっても、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合には、家庭裁判所での検認は不要です。
自筆証書遺言書保管制度では、一定の形式チェックが行われるうえに、遺言書を法務局が保管するため、偽造や紛失のリスクが低くなっています。そのため、相続開始後は法務局から交付される遺言書情報証明書をもとに、そのまま相続登記の手続きを進めることが可能です。
検認が不要となることで、家庭裁判所への申立てを省略でき、相続登記までの期間や手続きの負担を抑えやすい点がメリットと言えるでしょう。
第3章 遺言書ある場合の不動産の相続手続きの流れ
遺言書がある場合、遺産分割協議を行う時とは相続手続きの流れが少し異なります。遺言書がある場合の不動産の相続手続きの流れは以下の通りです。
- 遺言書の内容を確認する
- 相続人・財産の調査を行う
- 相続登記に必要な書類を収集・作成する
- 法務局に申請する
- 相続税の申告を行う
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
STEP① 遺言書の内容を確認する
まずは遺言書を見て、どの不動産を、誰が取得するのか確認します。不動産の所在地や地番、建物がある場合は家屋番号などが特定できる内容になっているか、取得者の氏名がはっきりと記載されているかをチェックしましょう。
併せて、遺言書の種類を確認し、検認が必要かどうかを判断します。公正証書遺言や法務局で保管されている自筆証書遺言であれば、検認は不要です。一方、通常の自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要になります。
STEP② 相続人・財産の調査を行う
遺言書の内容を確認したら、次に相続人と相続財産の調査を行います。記載されていない場合があるため、遺言書がある場合でも、相続人の確認や不動産の特定は省略できません。
相続人については、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを確認し、法定相続人を確定させます。遺言書によって不動産の取得者が指定されている場合であっても、相続登記の手続きでは相続関係を証明する資料が必要になります。
不動産については、登記事項証明書を取得し、所在地や地番、名義人などを確認します。遺言書に記載された不動産と、実際の登記内容に相違がないかをチェックすることが重要です。
STEP③ 相続登記に必要な書類を収集・作成する
相続人や不動産の内容を確認できたら、次に相続登記に必要な書類を準備します。必要書類は、遺言書の種類や相続の状況によって異なるため、自分のケースに合った書類を整理することが重要です。
一般的に、遺言書がある場合の相続登記では、以下のような書類が必要になります。
- 遺言書（公正証書遺言の正本または謄本、自筆証書遺言）
- 検認済証明書（自筆証書遺言を自宅などで保管している場合）
- 遺言書情報証明書（自筆証書遺言の法務局保管制度を利用している場合）
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・住民票の附票など
- 相続人の戸籍謄本・住民票
- 固定資産評価証明書
公正証書遺言がある場合は、遺産分割協議書の作成が不要となるため、添付書類が比較的少なく済むケースが多い点が特徴です。
一方で、自筆証書遺言の場合は、検認の要否や保管方法によって必要書類が変わります。自宅などで保管されていた自筆証書遺言では、検認済証明書を添付しなければ相続登記ができません。また、自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、法務局から交付される遺言書情報証明書が必要です。
書類の不足や記載内容の誤りがあると、手続きが長引く原因になります。スムーズに相続登記を進めるためにも、早めに必要書類を整理しておきましょう。
STEP④ 法務局に申請する
相続登記に必要な書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。申請方法は、法務局の窓口・郵送・オンライン申請のいずれかから選択可能です。
また、相続登記の申請時には登録免許税を納付する必要があります。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに計算され、評価額の0.4％が課税されます。例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産を相続する際の登録免許税は4万円です。
登記が完了すると、法務局から登記識別情報が交付されます。登記識別情報は再発行ができないため、紛失には十分に注意してください。
なお、相続登記は自分で申請することも可能です。ただし、登録免許税の計算や書類作成に不安がある場合には、司法書士に依頼することで、スムーズに進めやすくなるでしょう。
STEP⑤ 相続税の申告を行う
不動産だけではなく、預貯金や有価証券なども含めた相続財産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納付が必要です。
相続税の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算されます。例えば、法定相続人が配偶者と子供1人の合計2人の場合、基礎控除額は以下の通りです。
3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
このケースで、不動産の評価額が3,000万円で、預貯金などの金融資産が1,500万円とすると、相続財産の合計は4,500万円となり、基礎控除額4,200万円を超える300万円分が相続税の課税対象になります。
また、相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。相続登記（不動産の相続を知った日から3年以内）とは期限が異なるため、早めに手続きを進めましょう。
まとめ
遺言書がある場合の不動産相続では、遺産分割協議が不要になります。ただし、遺言書の種類や内容によって、検認の要否や必要書類が変わるため、通常の相続とは異なる点を理解しておくことが重要です。
また、2024年4月から相続登記が義務化されたことで、期限内に名義変更を行わなければ10万円以下の過料の対象となる可能性があります。相続登記を放置すると、売却や担保設定ができないなどの支障が生じる点にも注意が必要です。
遺言書がある不動産相続では、まず遺言書の内容や種類を確認し、手続きの流れを整理したうえで、早めに相続登記を進めることが大切です。不安がある場合や、その後の不動産の売却・活用まで見据えたい場合には、司法書士や不動産会社と連携している専門家に相談することで、安心して手続きを進めやすくなるでしょう。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、遺言書がある場合の不動産の相続手続きをサポートしています。相続後の活用方法などのご相談にも対応しておりますので、お気軽に無料相談をご利用ください。
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遺言書がある不動産相続に関してよくある質問
ここでは、遺言書がある不動産相続に関してよくある質問に回答します。
遺言書の内容によっては法定相続人が不動産を相続しない場合もありますか？
はい、あります。有効な遺言書がある場合、以下のように法定相続分ではなく遺言書の内容が優先されるためです。
まず、相続人のうち特定の1人が不動産を単独で相続すると定められているケースです。「◯◯の不動産は長男に相続させる」といった遺言書がある場合、他の法定相続人はその不動産を相続しません。
次に、相続人以外の人に不動産を渡す（遺贈する）と定められているケースです。例えば、内縁の配偶者や孫、第三者に不動産を遺贈する内容の遺言書がある場合、法定相続人であってもその不動産を取得しないことになります。
ただし、遺言書がある場合でも、一定の法定相続人（配偶者や子供など）には、最低限の取り分である遺留分があります。遺言書の内容によって遺留分が侵害されているケースでは、遺留分侵害額請求を行い、金銭で補填を求めることが可能です。
遺産分割協議が終わった後に遺言書が見つかったらどうすべきですか？
遺産分割協議がすでに成立している場合であっても、後から有効な遺言書が見つかったときは、原則として遺言書の内容が優先されます。そのため、遺言書の内容と異なる分割が行われている場合には、対応を見直す必要があります。
ただし、相続人全員が遺言書の存在と内容を把握したうえで合意している場合には、遺言書とは異なる内容で相続を進めることも可能です。この場合、すでに行った遺産分割協議の内容を有効なものとして扱うことができます。
なお、後から「遺言書の内容を知らなかった」「同意していない」といった主張が出ると、トラブルに発展する恐れがあります。円満に相続手続きを終えるためには、検認などによって遺言書の内容を明確にしたうえで、相続人全員が同意した状態で進めることが大切です。
