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目次
はじめに
小規模宅地等の特例とは、相続税の負担を大きく減らせる制度の一つです。被相続人が住んでいた自宅や事業に使っていた土地について、一定の条件を満たせば相続税評価額を最大80％も減額できます。
ただし、自宅の一部を人に貸して家賃収入を得ている賃貸併用住宅の場合、小規模宅地等の特例を適用できるか疑問に思う方もいるのではないでしょうか。
本記事では、賃貸併用住宅で小規模宅地等の特例を使うための条件や、適用できるケースを解説します。賃貸併用住宅で小規模宅地等の特例を適用する際の計算例も紹介するので、賃貸併用住宅を相続する方はぜひ最後までご覧ください。
第1章 小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、相続税の負担を大きく減らせる制度です。被相続人が住んでいた自宅や、事業・賃貸に使っていた土地について、一定の条件を満たせば相続税評価額を最大80％減額できます。小規模宅地等の特例を適用できる宅地には、以下のようなものがあります。
- 特定居住用宅地等：被相続人や同居家族が住んでいた土地（最大330㎡・80％減額）
- 特定事業用宅地等：事業に使っていた土地（最大400㎡・80％減額）
- 貸付事業用宅地等：賃貸に使っていた土地（最大200㎡・50％減額）
小規模宅地等の特例の目的は、相続によって家族が自宅や事業の土地を手放さなくても済むようにすることです。例えば評価額5,000万円の自宅敷地（300㎡）なら、特例を使うことで相続税評価額が1,000万円まで下がり、相続税額を抑えられます。
第2章 賃貸併用住宅で小規模宅地等の特例を使うための条件
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を人に貸して家賃収入を得られる住宅のことです。例えば、1階を賃貸、2階を自宅といった形で利用しているケースが該当し、居住と収益を両立できる点が魅力です。
ただし、相続時に小規模宅地等の特例を使うには、以下のような条件を満たす必要があります。
- 被相続人が実際に居住している
- 賃貸部分が事業として成り立っている
- 建物の面積の50%以上を宅地部分が占めている
- 相続が発生した日から10ヶ月以内に申告する
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
2-1 被相続人が実際に居住している
小規模宅地等の特例を使うには、被相続人がその住宅に実際に住んでいたことが前提になります。登記上の住所や住民票だけでなく、生活の拠点として利用していた実態があるかどうかが重視されるのです。
そのため、形式的に住所だけを置いて実際は別の場所に住んでいた場合は、被相続人が居住していたとは認められません。なお、被相続人が相続発生日に老人ホームなどへ入所していた場合でも、以下のような要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用されます。
- 被相続人が亡くなる直前に要介護認定・要支援認定、または障害支援区分の認定を受けている
- 被相続人が（特別）養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅などの介護施設に入所している
- 入所後も、その宅地が事業用や他人の居住用として使われていない
つまり、介護の必要から一時的に施設で生活していた場合でも、被相続人が帰る家として維持されていた自宅であれば、居住用宅地として特例を受けられる可能性があります。
2-2 賃貸部分が事業として成り立っている
賃貸併用住宅で小規模宅地等の特例を適用するには、賃貸部分が実際に事業として成り立っていることが条件です。「人に貸す予定だった」「一時的に貸していた」だけでは認められず、被相続人が生前に継続して賃貸経営を行っていた実態があるかどうかが重視されます。
例えば、入居者と正式な賃貸借契約を結び、定期的に家賃を受け取っていた場合や、その賃料収入を不動産所得として確定申告していた場合には、事業としての実態があると判断されやすくなります。一方で、長期間にわたって空室が続いている場合や、親族に無償で貸していた場合には、事業として成り立っているとは言えないでしょう。
また、相続発生の直前に新たに賃貸を始めた場合（特に3年以内）は、節税目的とみなされて特例の対象外となるケースがあります。ただし、被相続人が複数の物件を保有し、5棟または10室以上の規模で3年以上にわたり本格的に賃貸事業を営んでいた場合は例外です。
このようなケースでは、単なる節税対策ではなく事業としての実態があると認められ、特例が適用される可能性があります。つまり、被相続人が生前から継続的に賃貸経営を行っていたかどうかがポイントです。
このように、賃貸併用住宅の特例適用では、単なる空き部屋活用ではなく、安定した賃貸事業として成立しているかが重要になります。
2-3 建物の面積の50%以上を自宅部分が占めている
賃貸併用住宅で小規模宅地等の特例を受けるには、建物全体のうち、自宅として使っている面積が50％を超えている必要があります。自宅部分が50％を下回っていると、建物全体の用途が居住よりも賃貸事業に重きを置いていると判断され、居住用宅地としての特例が認められにくくなります。
例えば、自宅部分が延べ床面積の50％を超えていれば、その敷地は主として自宅として利用されていると判断されやすく、居住用宅地（最大330㎡まで80％減額）の対象になりやすいでしょう。
一方で、賃貸部分が過半数を占める場合は貸付事業用宅地として扱われ、減額割合が50％に下がるなど、節税効果が小さくなる可能性があります。
そのため、賃貸併用住宅を建てる段階から、間取りや面積のバランスを意識して設計しておくことが大切です。また、登記や賃貸契約書、固定資産税の用途区分などでも、自宅部分が全体の50％を超えていることを確認できるようにしておくと、後々の相続手続きがスムーズになるでしょう。
2-4 相続が発生した日から10ヶ月以内に申告する
小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告期限内に手続きを行うことが必須です。申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から数えて10ヶ月以内と定められています。この期限を過ぎてしまうと、どれだけ条件を満たしていても、小規模宅地等の特例を受けられません。
その結果、本来よりも高い相続税を支払う必要が生じるだけでなく、延滞税や無申告加算税、重加算税などの追徴課税が発生する場合もあります。そうならないためにも、期限内に小規模宅地等についての課税価格の計算明細書などの必要書類を揃え、申告期限に遅れないよう準備を進めましょう。
なお、申告期限までに遺産分割協議がまとまらない場合でも、特例の適用を諦める必要はありません。そのような場合は申告期限後3年以内の見込み分割書を税務署に提出し、いったん法定相続分で申告・納付を行っておく方法があります。その後3年以内に分割協議が成立すれば、改めて申告し直し、税額を調整したうえで過不足分の還付や追納を行うことが可能です。
第3章 小規模宅地等の特例が使えるケース
賃貸併用住宅の相続時に小規模宅地等の特例が使えるかは、相続人の状況によって異なります。ここでは、小規模宅地等の特例が使える代表的なケースを見ていきましょう。
3-1 配偶者が相続する
被相続人の配偶者が自宅を相続する場合は、基本的には無条件で小規模宅地等の特例が適用できます。配偶者は、居住の有無や面積割合などの条件にかかわらず、被相続人が住んでいた賃貸併用住宅について小規模宅地等の特例を利用できるのです。
さらに、配偶者には配偶者控除という別の軽減制度もあり、1億6,000万円または法定相続分までの財産については相続税がかかりません。小規模宅地等の特例と配偶者控除の2つを組み合わせることで、相続税の負担を大きく抑えられます。
3-2 同居親族が相続する
被相続人と同じ家に住んでいた親族がそのまま賃貸併用住宅を相続する場合も、小規模宅地等の特例を受けられます。ここでの同居家族は、相続が発生した時点（被相続人の死亡時）に、被相続人と生活の拠点を共有していた親族を指します。単に住民票の住所が同じであっても、実際に生活を共にしていなければ同居とはみなされません。
例えば、週末だけ実家に泊まっていたり、書類上だけ住所を移していたりする場合は、同居の実態がないと判断される可能性が高いでしょう。一方で、同居の期間そのものに明確な定めはなく、亡くなる直前に同居を始めた場合でも、実際に生活の拠点が同じであれば特例の対象となります。
ただし、相続後の居住状況にも注意が必要です。相続人が相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）まで引き続きその建物に住み、宅地を所有していることが条件となります。そのため、亡くなる直前に同居していたとしても、相続後すぐに引っ越したり、家を売却したりした場合には、居住の継続がないとみなされ、特例が認められません。
3-3 同居親族以外の親族（家なき子）が相続する
被相続人と同居していなかった親族でも、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例を受けられます。この制度は家なき子特例と呼ばれ、別居していた子供などが被相続人の自宅を相続する際に利用できます。
賃貸併用住宅を同居していない親族が相続する場合に、小規模宅地等の特例を利用するための条件は以下の通りです。
- 配偶者及び同居親族がいないこと
- 相続開始時に被相続人と同居していないこと
- 相続税の申告期限（10ヶ月以内）まで、相続した家を保有していること
- 相続開始前3年以内に、自分や配偶者、三親等内の親族、または特別な関係にある法人が所有する家屋に住んでいなかったこと
- 相続開始時に相続人本人が住んでいる家を、過去に自分や配偶者が所有していたことがないこと
このように、家なき子特例は単に自分の家を持っていないだけでなく、親族名義や関係法人名義の家に住んでいなかったかも確認されます。要件を一つでも欠くと適用が認められないため、司法書士や税理士に早めに相談して確認しておくことが大切です。
第4章 賃貸併用住宅で小規模宅地等の特例を適用する際の計算例
小規模宅地等の特例は、建物そのものではなく土地（宅地）の評価額を減額する制度です。そのため、賃貸併用住宅では「建物のどの部分を自宅として使用しているか」に応じて、敷地をどのように区分して評価するかが重要になります。
利用形態によって減額の割合が異なり、居住用宅地は最大330㎡まで80％減額、貸付事業用宅地は最大200㎡まで50％減額の対象となります。
例えば、土地全体が200㎡（評価額1億円）の賃貸併用住宅で、自宅部分が60％、賃貸部分が40％だった場合を考えてみましょう。居住用部分の面積は200㎡×60％＝120㎡、賃貸用部分は200㎡×40％＝80㎡となります。それぞれの特例を適用すると、以下のように計算されます。
居住用宅地：評価額1億円×（120㎡÷200㎡）＝6,000万円 → 80％減額 → 評価額1,200万円
賃貸用宅地：評価額1億円×（80㎡÷200㎡）＝4,000万円 → 50％減額 → 評価額2,000万円
結果として、合計評価額は1,200万円＋2,000万円＝3,200万円となり、特例を使わない場合の評価額1億円と比べて6,800万円の評価減を受けられる計算になります。
まとめ：賃貸併用住宅の相続で困ったら早めに専門家に相談しよう
賃貸併用住宅でも、条件を満たせば小規模宅地等の特例を利用して相続税の評価額を大幅に下げることが可能です。ただし、被相続人が実際に居住していたか、賃貸部分が事業として成立しているか、自宅部分が建物全体の50%以上を占めているかなど、適用には細かな要件があります。
さらに、相続税の申告期限を過ぎてしまうと、どれほど条件を満たしていても特例は適用されません。期限を過ぎることで、延滞税や加算税が発生し、結果的に本来よりも高い相続税を支払うことになる恐れもあります。
また、賃貸併用住宅の相続は、居住部分と賃貸部分の区分や按分方法によって結果が大きく変わるため、不動産と相続の両方に精通した専門家のサポートが欠かせません。
住まいの賢者は、司法書士法人グループに参加する不動産会社として、法的視点と不動産実務の両面からお客様の相続をサポートしています。無料相談も承っておりますので、賃貸併用住宅の相続でお困りの方はお気軽にお問い合わせください。
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