店舗併用住宅でも小規模宅地等の特例を適用できる｜計算方法や注意点

はじめに

相続の際、故人が所有していた住宅を相続することは珍しくありません。また、故人が何らかの事業を営んでいた場合、自宅と事業用宅地等（店舗など）が併設された店舗併用住宅を相続することもあります。

しかし、店舗併用住宅の相続にあたり、財産の評価額を大きく下げ、相続税を大幅に軽減できる「小規模宅地等の特例」を適用できるかどうかを不安視される声は少なくありません。
また、居住用宅地等と、事業用宅地等の扱いをどのように考えるのかについて疑問を持つ方もおられます。

この記事では、店舗併用住宅に小規模宅地等の特例を適用できるかどうか、および、特例を適用する際の計算方法や注意点について解説します。

第1章　店舗併用住宅でも小規模宅地等の特例を適用できる

結論から言うと、店舗併用住宅であっても、小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった人）の自宅や事業に使用していた宅地の評価額を大きく下げる制度のことです。相続税は、原則通りに計算すると、数百万円単位の支払いが発生することも珍しくありません。そうなると、自宅や事業用の宅地を売却しなければ相続税を支払うことが出来なくなる恐れがあります。

小規模宅地等の特例は、このような事態を避けるための制度です。相続税のうち、不動産に関連する部分の計算は「宅地等の評価額」によって計算されます。特例が適用されれば、この評価額が最大で80％下がるため、相続税の負担もかなり軽くなります。そのため、小規模宅地等の特例を利用すれば相続税を大幅に節税できます。

なお、特例が指す小規模宅地等は、物件の目的ごとに、以下の4つに分類されます。

• 特定居住用宅地等（自宅用）
• 貸付事業用宅地等（賃貸物件など）
• 特定事業用宅地等（自社店舗など）
• 特定同族会社事業用宅地等

店舗併用住宅の敷地は、特例の計算上、自宅部分と店舗（事業）部分に分けて扱われます。この自宅部分は特定居住用宅地等に、店舗部分は特定事業用宅地等に該当します。この2種類の特例を適用する場合、両方の限度面積を調整する計算が必要になります。

細かい計算方法等は、第2章で解説します。

第2章　店舗併用住宅に小規模宅地等の特例を適用するときの計算方法

店舗併用住宅に小規模宅地等の特例を適用する際の計算について、以下の物件をモデルに解説していきます。

• 自宅部分の面積が400㎡
• 店舗部分の面積が300㎡
• 宅地全体の評価額が7,000万円

前提として、店舗併用住宅に小規模宅地等の特例を適用する際は、建物の床面積の割合に応じて、土地を案分して計算することになります。そのため、今回のケースでは、宅地全体の評価額のうち、7分の4を自宅部分・7分の3を店舗部分に充てるとして計算します。

2-1　自宅部分の計算方法（特定居住用宅地）

自宅部分に小規模宅地等の特例を適用する際は、以下を限度として、評価額を計算します。

【特定居住用宅地】

• 限度面積：330㎡
• 減額割合：80％

今回のモデルは、限度面積を上回っているため、限度面積にあたる部分までが小規模宅地等の特例の適用範囲となります。特例適用後の宅地評価額は、以下の流れで計算できます。

• 宅地評価額と自宅部分の割合を乗算：7,000万円×7分の4=4,000万円
• 軽減額の計算：4,000万円×400分の330×0.8=2,640万円
• 元の評価額から軽減額を減算：4,000万円-2,640万円=1,360万円

上記の計算結果から、店舗併用住宅の自宅部分に小規模宅地等の特例を適用すると、宅地の評価額が1,360万円となることが分かります。

2-2　店舗部分の計算方法（特定事業用宅地）

店舗部分に小規模宅地等の特例を適用する際は、以下を限度として、評価額を計算します。

【特定事業用宅地】

• 限度面積：400㎡
• 減額割合：80％

今回のモデルは、限度面積を下回っているため、全体に小規模宅地等の特例が適用されます。特例適用後の宅地評価額は、以下の流れで計算できます。

• 宅地評価額と店舗部分の割合を乗算：7,000万円×7分の3=3,000万円
• 軽減額の計算：3,000万円×0.8=2,400万円
• 元の評価額から軽減額を減算：3,000万円-2,400万円=600万円

上記の計算結果から、店舗併用住宅の自宅部分に小規模宅地等の特例を適用すると、宅地の評価額が600万円となることが分かります。

また、宅地全体の最終的な評価額は、自宅部分の評価額と、店舗部分の評価額を足すことで算出できます。今回の場合は、以下の通りとなります。

• 特例適用後の宅地全体の評価額：1,360万円+600万円=1,960万円

最終的な評価額は、1,960万円となることが分かりました。当初の評価額が7,000万円のため、大きく軽減されていることが分かります。

第3章　店舗併用住宅に小規模宅地等の特例を適用するときの注意点

3-1　贈与で土地を取得していると小規模宅地等の特例を適用できない

店舗併用住宅を贈与された場合、小規模宅地等の特例はほとんどのケースで適用できません。

小規模宅地等の特例は、相続・遺贈によって取得された宅地等に適用されるものとなっています。このため、被相続人が存命のうちに贈与された店舗併用住宅については、小規模宅地等の特例は受けられません。

なお、贈与の形式の1つに、相続時精算課税制度というものがあります。
これは、贈与のタイミングでは一定の金額まで贈与税を納めず、贈与者が亡くなってから他の財産とまとめて相続税を支払う制度です。この場合、贈与者が亡くなってから税金を支払うことになりますが、この場合でも小規模宅地等の特例は適用できません。

このことから、不動産の受け渡しについては、生前贈与と、小規模宅地等の特例のどちらが適しているか慎重に判断する必要があると言えます。

3-2　自宅部分は故人との同居要件を満たさなければならない

店舗併用住宅のうち、自宅部分に小規模宅地等の特例を適用させる際は、故人との同居要件を満たさなければなりません。

特定居住用宅地等に、小規模宅地等の特例を適用する場合は、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 被相続人の配偶者
• 被相続人と同居していた親族
• 特定の要件を満たす別居親族

上記要件のうち、配偶者に関しては同居の有無を問わず、小規模宅地等の特例を適用できます。

配偶者以外の親族の場合は、被相続人と同居していた実態が、小規模宅地等の特例の適用要件です。これについて、実際に同居していた実態が必要なため、住民票が被相続人と一緒だったとしても、実際の居住が別の宅地であった場合は特例が使えません。
なお、同居の期間について制約はないため、被相続人が亡くなる直前の数週間だけ同居した場合でも特例が適用されます。
ただし、相続開始10か月後の相続税の申告期限まで、該当の宅地を所有し、かつ住み続ける必要がある点に注意してください。

また、被相続人と別居している親族が、小規模宅地等の特例の適用を希望する場合、以下の要件を追加で満たす必要があります。

• 故人に配偶者や同居していた相続人がいない
• 相続開始前の3年間、自己または一定の親族等の持ち家に住んでいない
• 相続した宅地を相続税申告期限まで所有し続けている
• 相続開始時に居住している家屋をこれまで一度も所有したことがない

なお、上記の追加要件はいずれも、「相続人には自己所有の不動産がない」ことを前提としているため、家なき子特例と呼ばれています。

自身が小規模宅地等の特例を適用出来るかどうか不安な方は、あらかじめ確認されておくことを推奨します。

3-3　店舗部分は故人の事業を引き継がないとならない

店舗併用住宅のうち、店舗部分に小規模宅地等の特例を適用させる際は、故人が営んでいた事業を引き継がなければいけません。

特定事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用する場合は、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 相続税の申告期限までに、被相続人の事業を引き継ぎ、かつ、申告期限まで継続してその事業を営んでいること
• 親族が事業を引き継ぐこと
• 該当の宅地等を申告期限まで保有していること

例えば、店舗併用住宅を相続したものの、事業を引き継がなかった場合は、小規模宅地等の特例を適用できません。また、事業を引き継いだとしても、相続税申告期限までに事業を廃止した場合は、店舗部分に小規模宅地等の特例を適用できません。
そのため、特例を適用させ、宅地等の評価額を軽減させることだけを考えるならば、事業を引き継ぎ、継続して営むべきと言えます。

ただし、故人が営んでいた事業を、相続人が引き継ぐのが難しい場合、事業継承をしない方がよい事例もあります。
例えば、故人しか保有していなかった技能に基づく事業を営んでいた場合、相続人がその事業を継続させるのは難しいと考えられます。

故人の事業を引き継ぐかどうかという経営上の判断と、小規模宅地等の特例を適用させるかどうかの税務上の判断は、可能な限り分けて考えることを推奨します。

3-4　相続税が0円になっても申告は必要である

相続した店舗併用住宅に対して小規模宅地等の特例を適用し、相続税額が0円になった場合でも、税務署に相続税申告をする必要があります。

通常、相続する遺産の金額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を下回り、相続税額が0円となった場合は、相続税の申告は不要です。

これに対し、小規模宅地等の特例を適用して相続税額が0円となった場合は、「特例を適用した結果、相続税額が0円となった」ことを申告する必要があります。
相続税申告期限までに適切な申告をしなかった場合、相続税が発生する可能性がある点にご注意ください。

まとめ：店舗併用住宅を相続した際にはお気軽にご相談ください

この記事では、小規模宅地等の特例の適用にあたり、店舗併用住宅を相続した際の評価額の計算方法・注意点について解説しました。

小規模宅地等の特例は、相続税の軽減に大きな効果を発揮する制度です。しかし、店舗併用住宅の場合は、2つの性質の物件を同時に相続すること・事業継承をするかどうかの判断を迫られることなどから、他の宅地等を相続する場合と比べ、複雑な判断をすべき場面が少なくありません。

「住まいの賢者」では、自宅の相続に強い司法書士や弁護士と連携し、店舗併用住宅の相続に関する相談を受け付けています。店舗併用住宅の相続について相談事項がある際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。