位置指定道路の相続税評価を判断する方法｜計算方法と減額のポイント

はじめに

相続税の申告をする際に「位置指定道路」を含む土地は、評価方法が分かりにくく、本来より高い相続税を支払ってしまうケースが珍しくありません。

位置指定道路とは、私道でありながら、建築基準法上は道路として扱われる特殊な存在です。道路の種類によっても相続税評価が異なるため、より専門的な知識が必要となります。

本記事では、位置指定道路の相続税評価が分かれるポイントを種類ごとに解説します。位置指定道路の相続税評価に迷っている方は、参考にしてください。

第1章　位置指定道路とは？

位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号の規定により、特定の土地を道路として特定行政庁から指定を受けたものです。

もともと、袋地や奥まった土地に建築を可能にするために設けられることが多く、分譲地の内部道路として見かけるケースも珍しくありません。

位置指定道路は、公道ではなく私有地になるため、その道路に接する土地は建物を建てることができます。したがって、私道に接する宅地の持ち主が管理することになります。

1-1　位置指定道路がつくられるケース

位置指定道路がつくられるケースは、宅地開発や土地の分筆です。

例えば、広い土地を複数区画に分けて住宅を建てる場合、内部に道路がなければ建築基準法の接道義務を満たせません。そこで、開発業者や土地所有者が私道を整備し、行政に申請して位置指定道路として認めてもらいます。

また、個人が所有する旗竿地の「竿部分」を道路として指定するケースもあります。旗竿地とは、細い通路の奥に広い敷地がある土地形状のことです。

位置指定道路にすることで、奥の土地に建築することが可能になります。

1-2　位置指定道路のメリット

位置指定道路のメリットは、私道でありながら建築基準法上の道路として扱われる点です。

接道義務を満たし、建物の新築や建て替えが可能になるため、分譲地では資産価値を維持しやすくなるでしょう。

また、一般的な通過交通が少なく、騒音や事故のリスクが低いため環境面でもメリットがあります。ただし、位置指定道路は私道であることから、所有者が管理・修繕の費用を負担しなければならないため注意が必要です。

第2章　位置指定道路の相続税評価は「行き止まりか通り抜けか」で変わる

位置指定道路の相続税評価は、道路の種類が「行き止まり道路」か「通り抜けできる道路」かによって異なります。

行き止まりの場合は利用者が限定されやすく、換金性や市場性が低いと判断されやすい傾向がありますが、通り抜け可能な道路は公共性が高いと評価される可能性があります。

では、道路の種類ごとの評価を見ていきましょう。

2-1　行き止まりの位置指定道路の評価

行き止まりの位置指定道路は、特定の利用者しか使わないケースが多く、相続税評価では「特定の者が利用する私道」として扱われることが一般的です。

この場合は、相続税評価額の30％程度で評価されることが多く、評価額は大きく下がります。なぜなら、行き止まりの位置指定道路は第三者が自由に利用できないため、市場性や換金性が低いと考えられるからです。

行き止まりの先に住宅があり、居住者全員が日常的に利用している場合は30％評価となりやすいですが、近隣住民が抜け道として使っている場合は評価が異なる可能性があります。

評価減を主張する場合は、通行実態が限定的であることを現地写真や配置図などで説明できるようにしておくとよいでしょう。

2-2　通り抜けできる位置指定道路の評価

通り抜けが可能な位置指定道路は、道路の両端が他の道路や敷地と接続しているため、一般の通行が可能な状態にあります。

不特定多数が利用できると判断されると「不特定多数が利用する私道」として相続税評価額がゼロになるケースがあります。なぜなら、道路としての公益性が高く、個人の財産的価値が認められにくいからです。

ただし、実際に第三者が自由に通行しているかどうかがポイントになるため、ゼロ評価が認められるかは慎重に判断されます。

例えば、近道として通勤・通学者が利用している、散歩コースとして地域住民が使っているなどの実情があれば、不特定多数利用と評価されやすくなります。反対に、実際には居住者以外ほとんど通らない場合は、ゼロ評価が否認される可能性もあるでしょう。

道路の形状だけで判断せず、日常の利用状況を確認しておくことが重要です。

2-3　行き止まりか通路か判断が分かれるケース

行き止まりか通り抜けかの判断が明確に判断できないケースも珍しくありません。

例えば、現時点では行き止まりになっているものの、今後は隣地と接続される予定がある場合や道路の先に駐車場や公園があり、人の往来が継続的に発生している場合などが挙げられます。また、車両は通行できなくても、歩行者や自転車が自由に通行できるケースも判断が難しいでしょう。

この場合は、実際の利用状況を重視する方法が一般的となります。住宅地図や現地写真、近隣状況の説明資料などを使って、実際の利用状況を具体的に示しましょう。

少しでもグレーな要素がある場合は、自己判断せずに税理士など専門家と相談しながら評価方針を決めると安心です。

第3章　位置指定道路を含む私道の評価区分

私道は、利用状況に応じて大きく3つに区分されます。

• 不特定多数が利用する私道
• 特定の者が利用する私道
• 所有者専用の私道

実際の通行状況や公共性の程度を基準に判断されるため、登記簿上は同じ「私道」であっても、評価額がゼロになる場合もあれば、宅地並みに評価される場合もあります。

評価区分によって相続税額に差が出るため、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

3-1　不特定多数が利用する私道

不特定多数が利用する私道は、公道と変わらない形で利用されている道路を指します。

例えば、地域住民の生活道路や近隣の通勤・通学路として使われている私道が該当します。道路の所有者が通行を制限しておらず、誰でも自由に通れる状態であれば、この区分に該当する可能性が高くなるでしょう。

相続税評価では、不特定多数が利用する私道は財産的価値がほとんどないと考えられるため、原則として評価額はゼロとされます。ただし、名目上は自由通行でも、実際には通行が制限されている場合には、評価が見直されることがあるため注意しましょう。

3-2　特定の者が利用する私道

特定の者が利用する私道は、道路の利用者が周辺の限られた所有者や居住者に限定されている道路を指します。

位置指定道路のなかでも、行き止まり形状のものや数軒の住宅だけが使う道路は、この区分に該当する可能性があります。

相続税評価では、特定の者が利用する私道は一定の利用価値はあるものの、自由に処分できる資産とは言い難いため、相続税評価額の30％相当額で評価されることが一般的です。

3-3　所有者専用の私道

所有者専用の私道は、道路としての機能がなく、所有者自身だけが通路として使用している土地を指します。

例えば、建物の敷地内通路や他人の通行を想定していない細い通路などが該当します。

このような土地は見た目が道路状でも、相続税評価では私道としての減額が認められない可能性があるでしょう。

判断の分かれ目は、第三者の通行が想定されるかどうかです。ただ道路の形をしているといった理由だけでは不十分なため、利用実態が重視されるでしょう。

第4章　路線価のない私道に面する土地の評価方法

相続税評価額は、路線価や倍率方式を使って計算することが一般的です。

ただし、位置指定道路には路線価が設定されていないことが多くあり、その場合は「旗竿地評価」と「特定路線価」のどちらかの方法で評価を行います。

では、それぞれ2種類の評価方法を見ていきましょう。

4-1　旗竿地として評価する

路線価のない私道に面する土地は「旗竿地」として扱われることがあります。

旗竿地とは、公道に直接接しておらず、細長い通路部分を通って奥に敷地が広がる形状の土地を指します。一般の宅地に比べて奥行きが長く、利用しづらいことから通路部分の評価減が期待できるでしょう。

土地形状が旗竿地の場合は、奥行価格補正率・間口狭小補正率、不整形地補正率といった補正をかけて評価を下げていきます。車両の通行が困難な場合や建替えに制約がある場合は、特に補正率が大きくなる傾向があるでしょう。

4-2　特定路線価を利用して評価する

もう一つの方法が、税務署に申請して「特定路線価」を設定してもらう方法です。

特定路線価とは、路線価が設定されていない道路を対象に個別に評価額を定める制度です。具体的には、周辺の公道に設定された路線価や道路の幅員、利用状況や接続関係などを基に算定されます。

特定路線価を利用するメリットは、評価の根拠が明確になるため、税務署との認識のズレが生じにくい点です。一方で、申請から決定まで時間がかかることや、必ずしも大幅な減額につながるとは限らない点には注意が必要です。

相続税申告の期限が迫っている場合には使いづらいこともあるため、事前に税理士と相談し、旗竿地評価とどちらが適切かを検討するとよいでしょう。

第5章　位置指定道路にして相続税評価を減額する方法

私道として中途半端な扱いになっている通路がある場合は、位置指定道路として認めてもらうことで、相続税評価を下げられる可能性があります。

ただし、建築基準法や自治体の基準を満たす必要があるため、すべての私道が対象になるわけではありません。また、全体の相続税が下がるとは限らないため注意が必要です。

申請してから承認されるには時間と費用がかかることから、相続直前ではなく中長期的な相続対策として検討しましょう。

5-1　位置指定道路に指定される条件

位置指定道路として指定されるためには、建築基準法および各自治体が定める技術基準を満たす必要があります。

以下が、位置指定道路に指定される条件です。

• 道路幅員が4メートル以上ある
• 一定の延長が確保されている
• 延長35メートル超の場合は転回広場が設けられている
• 排水設備を含めた技術基準を満たしている
• 道路としての安全性や通行性が確保されている

また、位置指定道路にすると、将来にわたって道路としての利用が固定されるため、共有者や隣接地所有者の承諾が必要になるケースがあるため注意しましょう。

条件を満たしていない場合や、同意が得られない場合は指定が認められないため、事前に自治体へ相談し、要件を確認したうえで進めることが重要です。

5-2　位置指定道路の申請方法

位置指定道路の申請は、市区町村の建築指導課や都市計画課などの窓口で行います。

申請時には、道路の配置図や平面図、求積図などの図面提出が求められ、現地調査が実施されることが一般的です。専門的な図面作成や行政対応が必要になるため、土地家屋調査士や建築士などの専門家に依頼するとよいでしょう。

費用や期間は自治体や案件内容によって異なりますが、申請手数料に数万円、図面作成や調査などが含まれると数十万円程度の費用がかかり、数か月から1年の期間を要することもあります。

したがって、位置指定道路を申請する際は余裕をもって手続きするようにしましょう。

第6章　位置指定道路の相続税評価は専門家への相談がおすすめ

位置指定道路の相続税評価は、現況や利用状況を踏まえた総合的な判断が求められます。

評価減が認められるかどうかは、説明の仕方や資料の整え方によっても結果が左右されるため、税務署との見解の相違が生じやすく、自己判断で進めるとリスクが高くなります。

位置指定道路の相続税評価を確実に行うためにも、専門家に相談することがおすすめです。

ここからは、位置指定道路の相続税評価をする際に相談できる専門家を紹介します。

6-1　税理士

税理士は、土地評価や申告書作成、税務署対応まで任せることができる専門家です。

位置指定道路が絡む場合は、評価区分の判断や現状の整理が申告のポイントになるため、相続税に強い税理士を選ぶことが重要です。実務経験の豊富な税理士であれば、過去の事例を踏まえて評価方針を立て、税務署に対しても説得力のある説明をしてくれます。

不要な修正申告や税務調査のリスクを抑えられる点もメリットでしょう。

6-2　不動産鑑定士

評価が難しい土地や、評価額が高額になるケースでは不動産鑑定士への相談が有効です。

不動産鑑定士は土地評価の専門家であり、第三者的な立場から適正な価値を算定します。

鑑定評価書は、税務署に対する客観的な資料として高い説得力を持つため、評価をめぐって相続人の間で意見が分かれている場合にも、有効な判断材料となるでしょう。

6-3　司法書士

相続登記や共有名義の整理が必要な場合は、司法書士の依頼がおすすめです。

位置指定道路は、複数人の共有名義になっていることも多く、相続後も共有名義のままにしておくとトラブルの原因になります。また、2024年4月1日より相続登記が義務化されたため、期限内に相続登記の申請をするためにも依頼するとよいでしょう。

司法書士に依頼することで、相続登記を正確かつスムーズに進めることができ、他の相続手続きとの連携も取りやすくなります。

まとめ：位置指定道路の相続税評価に迷ったら専門家に依頼しよう

位置指定道路の相続税評価は、道路の形状や利用状況、私道としての評価区分によって大きく変わります。評価を正確に判断するには、現況の確認と専門的な知識が求められます。

適切に行わなければ損をする可能性もあるため、少しでも判断に迷った場合は、自己判断で進めずに専門家に早めに相談することがおすすめです。

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