小規模宅地等の特例なら相続税を節税できる！適用要件や減額割合

はじめに

不動産を含む、故人の財産を相続した際は、相続税が発生します。この際、相続する不動産が小規模宅地等の特例に該当する場合は、相続税を大きく減らすことが可能です。
ただし、小規模宅地等の特例の適用には、複数の要件を満たす必要があります。そのため、「自分が相続する不動産が小規模宅地等の特例に該当するか分からない」となる方は少なくありません。
この記事では、小規模宅地等の特例について解説していきます。制度の概要を確認したうえで、特例の適用要件・具体的な計算方法や注意点についても解説します。

第1章　小規模宅地等の特例を利用すれば相続税を大幅に節税

小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった人）の自宅や事業に使用していた宅地の評価額を大きく下げる制度のことです。相続税は、原則通りに計算すると、数百万円単位の支払いが発生することも珍しくありません。そうなると、自宅や事業用の宅地を売却しなければ相続税を支払うことが出来なくなる恐れがあります。

小規模宅地等の特例は、このような事態を避けるための制度です。相続税のうち、不動産に関連する部分の計算は「宅地等の評価額」によって計算されます。特例が適用されれば、この評価額が最大で80％下がるため、相続税の負担もかなり軽くなります。そのため、小規模宅地等の特例を利用すれば相続税を大幅に節税できます。

第2章　小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅や事業用の宅地であれば無条件で適用されるものではありません。宅地の分類ごとに、
特定の要件を満たす必要があります。

2-1　特定居住用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等とは、被相続人が自宅として使用していた宅地等のことです。
特定居住用宅地等に、小規模宅地等の特例を適用する場合は、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 被相続人の配偶者
• 被相続人と同居していた親族
• 特定の要件を満たす別居親族

上記要件のうち、配偶者に関しては同居の有無を問わず小規模宅地等の特例が適用されます。
配偶者以外の親族の場合は、被相続人と同居していた実態が、小規模宅地等の特例の適用要件です。これについて、実際に同居していた実態が必要なため、住民票が被相続人と一緒だったとしても、実際の居住が別の宅地であった場合は特例が使えません。なお、同居の期間について制約はないため、被相続人が亡くなる直前の数週間だけ同居した場合でも特例が適用されます。ただし、相続開始10か月後の相続税の申告期限まで、該当の宅地を所有し、かつ住み続ける必要がある点に注意してください。

2-2　貸付事業用宅地等の適用要件

貸付事業用宅地等とは、被相続人が貸付用として使っていた宅地等のことを指します。
貸付事業用宅地等に、小規模宅地等の特例を適用する場合は、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 相続税の申告期限まで、継続して貸付事業を行っていること
• 相続税の申告期限まで、該当する宅地等の保有を継続していること
• 相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等ではないこと

相続税の申告期限までに、貸付事業を辞めたり、該当する宅地を売却・譲渡したりした場合は、小規模宅地等の特例が適用されない点に注意してください。
なお「相続開始3年以内に貸付事業を開始した宅地ではないこと」の要件については、被相続人が亡くなる直前に貸付を始める形の節税を封じる目的で設定されています。

2-3　特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の適用要件

特定事業用宅地等は、被相続人が貸付以外の個人事業に使っていた宅地等を指します。また、特定同族会社事業用宅地等は、被相続人が会社として使っていた宅地等のことです。
特定事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用する場合は、以下の2つの要件を満たす必要があります。

• 相続税の申告期限までに、被相続人の事業を引き継ぎ、かつ、申告期限まで継続してその事業を営んでいること
• 該当の宅地等を申告期限まで保有していること

特定事業用宅地等に特例を適用させたい際は、宅地等を保有しているだけでなく、被相続人が営んでいた事業を引き継ぐ必要があります。

特定同族会社事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用する場合は、以下の2つの要件を満たす必要があります。

• 相続税の申告期限において、該当の会社（法人）の役員であること
• 該当の宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

特定同族会社事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用させたい際は、役員に就任する必要がある点に注意してください。

第3章　小規模宅地等の特例の限度面積・減額割合

小規模宅地等の特例には、適用される限度面積が区分ごとに決まっています。また、減額割合も区分ごとに変わります。
以下の表は、小規模宅地等の特例の限度面積・減額割合をまとめたものです。

特に、貸付事業用宅地等において、限度面積・減額割合がどちらもかなり小さめになっています。貸付事業用宅地等の相続を検討されている方は注意してください。

第4章　小規模宅地等の特例の計算方法

小規模宅地等の特例の計算について、以下のケースを用いて確認します。

• 特定居住用宅地等に該当する宅地を相続する
• 宅地等の評価額は7,500万円・面積は400㎡

この場合、特例を適用しない際は、宅地の評価額がそのまま相続税の計算に使われます。
小規模宅地等の特例を適用する場合、以下の金額が軽減されます。

評価額（7,500万円）×0.825（400分の330）×0.8=4,950万円

小規模宅地等の特例を適用しない場合は、宅地等の評価額の7,500万円を基準に相続税が計算されます。一方、特例を適用する場合、7,500万円₋4,950万円で2,550万円を基準に相続税が計算されます。
なお、限度面積以下の宅地等を相続する場合は、全額に小規模宅地等の特例を適用できます。例えば、300㎡の宅地等の場合は、評価額全部に特例が適用されます。

第5章　小規模宅地等の特例を利用する際の注意点

5-1　特例の利用により相続税額が0円になっても相続税申告が必要である

小規模宅地等の特例を利用して、相続税額が0円になった場合、税務署に相続税申告をする必要があります。
通常、相続する遺産の金額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を下回り、相続税額が0円となった場合は、相続税の申告は不要です。
これに対し、小規模宅地等の特例を適用して相続税額が0円となった場合は、「特例を適用した結果、相続税額が0円となった」ことを申告する必要があります。
相続税申告期限までに適切な申告をしなかった場合、相続税が発生する可能性があるので注意してください。

5-2　相続時精算課税制度によって贈与された土地に対しては特例を適用できない

相続時精算課税制度は、「60歳以上の父母、もしくは祖父母」から、「18歳以上の子、もしくは孫」に対して、贈与をする制度です。この制度を利用した場合、合計2,500万円までは、非課税で贈与をすることが可能です。
相続時精算課税制度を利用する際、土地を贈与することも可能ですが、この場合は小規模宅地等の特例を適用できなくなります。これは、土地の所有権の移動が、相続や遺贈により発生したものではなく、単純な贈与によるものとみなされるためです。
ケースによりますが、相続時精算課税制度を用いる場合より、小規模宅地等の特例を適用した方が支払う税額が少なくなることもあります。どちらを利用すべきか判断に悩む場合は、司法書士等の専門家に相談することを推奨します。

5-3　被相続人が老人ホームに入居していても特例を利用できる場合がある

小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等の場合、被相続人と相続人が同居していること、あるいは相続人が被相続人の配偶者であることが前提となっている部分があります。このことから、「被相続人が老人ホームで亡くなった場合、小規模宅地等の特例は適用できないのか？」という不安を抱く方もおられます。
これについて、小規模宅地等の特例を適用することは可能です。ただし、2-1でまとめた、被相続人との続柄ごとの条件に加え、以下2つの条件を満たしている必要があります。

• 被相続人が、要介護認定または要支援認定を受けている
• 自宅を賃貸していない

被相続人が、要介護認定または要支援認定を受けていない状態で老人ホームに入居していた場合は、小規模宅地等の特例を適用できません。この点にも十分注意してください。

5-4　二世帯住宅の種類によって特例の適用可否が異なる

二世帯住宅について、その種類ごとに小規模宅地等の特例を適用できるかどうかが異なります。特にポイントになるのが、区分所有登記がされているかどうかです。
区分所有登記は、一棟の建物を複数の独立した部分に分け、それぞれの部分を別々に所有する場合に、その各部分の所有権を登記する制度のことです。例えば、1階は父母が所有・2階は子が所有、というような登記のことを指します。

原則、区分所有登記がされていた建物は、小規模宅地等の特例を適用することができません。これは、区分所有登記がされていることにより、それぞれが独立した建物とみなされるためです。
ただし、非分離型住宅（建物内部で、別の世帯のスペースに移動できる住宅）の場合、生活に要する居住スペースの設置状況によっては特例を適用できる可能性があります。
例えば、1階を父が保有・2階を子が保有していた住宅において、トイレやキッチンが2階にしかなかった場合は、事実上の同居状態とみなされることがあります。この際、区分所有登記をしていたとしても、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。
二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用できるかどうかは、判断がかなり難しい部分になっています。現在二世帯住宅に居住しており、小規模宅地等の特例が適用できるかどうか不安な方は、早めに司法書士等の専門家に相談されることを推奨します。

まとめ：小規模宅地等の特例の適用についてお気軽にお問い合わせください

この記事では、小規模宅地等の特例の概要・適用要件について解説したうえで、具体的な計算方法や注意点について解説しました。
小規模宅地等の特例は、適切に活用すれば、大きな節税効果が見込める制度です。しかし、複雑な要件などから、不動産相続の中でも特に判断が難しい部分の1つです。
「住まいの賢者」では、不動産の相続に強い司法書士と連携し、小規模宅地等の特例に関する相談や依頼を受け付けています。小規模宅地等の特例の適用についてお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合せください。