空き家で固定資産税が6倍に？原因と損しないための対策を徹底解説

はじめに

空き家であっても、所有している以上は固定資産税の支払い義務が生じます。通常なら住宅用地には固定資産税の軽減措置が設けられていますが、正しく理解していない場合、相続した不動産に最大で通常の6倍の固定資産税が課せられる可能性があります。

この記事では、空き家の固定資産税の取り扱いや住宅用地の特例について解説します。空き家の固定資産税が高くなるのを防ぐ方法も説明しているので、相続した不動産の固定資産税でお悩みの方はぜひ最後までご覧ください。

1章　空き家にも固定資産税がかかる

たとえ人が住んでいない空き家であっても、不動産を所有している限り、固定資産税と都市計画税が課されます。これらは土地や建物の保有に対して課される税金であり、所有の有無が課税対象の判断基準となるため、居住の有無は関係ありません。

固定資産税は、市区町村が定める固定資産税評価額に基づいて毎年課税される地方税です。標準税率は1.4％とされており、都市計画区域内の土地や建物については、さらに都市計画税（上限0.3％）が上乗せされます。

2章　住宅用地の特例によって空き家の固定資産税が減免できる

固定資産税は固定資産税評価額 × 標準税率（1.4％）、都市計画税は固定資産税評価額 × 標準税率（上限0.3％）で算出されます。例えば、評価額が1,000万円の住宅用地の場合の固定資産税と都市計画税は以下の通りです。

• 固定資産税＝1,000万円 × 1.4％ ＝ 14万円
• 都市計画税＝1,000万円 × 0.3％ ＝ 3万円

ただし、住宅用地の特例が適用されると評価額が大きく減額されるため、実際の納税額はこれより大幅に低くなるのが一般的です。ここでは、空き家の住宅用地の特例について見ていきましょう。

2-1　住宅用地の特例による固定資産税と都市計画税の減免額

住宅用地の特例とは、居住用の建物が建っている土地に対して、固定資産税および都市計画税を軽減する措置です。具体的には以下の通りです。

この特例は、建物が存在することが前提となっており、空き家であっても居住用建物として登録されていれば適用対象になります。よって、評価額が1,000万円で面積が150㎡の空き家（住宅用地の場合）の固定資産税と都市計画税は以下の通りです。

• 固定資産税＝1,000万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 約2万3,000円
• 都市計画税＝1,000万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 1万円

2-2　空き家を解体すると特例が適用されない

空き家を解体して更地にした場合、住宅用地の特例は適用されません。建物が取り壊された時点で、その土地は住宅用地として認められなくなるため、翌年度以降の固定資産税・都市計画税が大幅に上昇することになります。例えば、相続した空き家の評価額が1,000万円で面積が150㎡の場合、解体前と解体後の税金は以下の通りです。

このように、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。相続後に税金面で損をしないためにも、解体の前には税金への影響をしっかりと確認しておくことが大切です。

3章　特定空家・管理不全空家になると固定資産税は最大6倍になる

空き家のまま放置を続けると、特定空家や管理不全空家に指定され、住宅用地の特例が適用されなくなります。これにより、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍に引き上げられるケースがあります。ここでは、それぞれに指定された場合の固定資産税について解説します。

3-1　特定空家に指定された翌年から課税額に反映される

特定空家とは、建築物として著しく老朽化し、倒壊の恐れがある、または衛生上有害な状態にある空き家です。市区町村が調査・助言・指導を行ったうえで指定されるもので、指定を受けると翌年度の課税から住宅用地の特例が解除されます。

つまり、それまでは軽減されていた税金が突然6倍に跳ね上がる可能性があるため、空き家を所有している方にとっては大きな経済的負担となります。

3-2　2023年から管理不全空家も特例の対象外に

2023年の法改正により、住宅用地の特例が適用されなくなる空き家の範囲が拡大しました。これまでは、特定空家等に住宅用地の特例が除外されていましたが、改正後は新設された管理不全空家に該当する場合も同様に特例の対象外となります。

管理不全空家とは、倒壊や衛生面での支障とまではいかないものの、外観の著しい劣化や庭の荒廃、害虫・動物の繁殖などが放置されている空き家です。管理不全空家と認定されると、税負担が急増するだけでなく、将来的に特定空家等に指定される可能性も高まります。行政指導や強制措置の対象になるリスクもあるため、早めの対応が求められます。

4章　空き家の固定資産税が高くなるのを防ぐ方法

空き家を所有し続ける限り、固定資産税の負担は避けられません。特に建物を解体したり、特定空家・管理不全空家に指定されたりすると、住宅用地の特例の適用外となり、税額が大幅に増えてしまいます。ここでは、空き家の固定資産税が高くなるのを防ぐ方法を見ていきましょう。

4-1　売却する

空き家を売却することは、固定資産税の負担を根本的に解消する一つの選択肢です。空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税といったコストは毎年発生します。また、老朽化によって特定空家や管理不全空家に指定されれば、住宅用地の特例が適用されず、税額が跳ね上がる恐れもあります。維持管理の手間や将来的なトラブルを未然に防ぐ意味でも、空き家の売却は有力な選択肢と言えるでしょう。

少しでも高く売却したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが欠かせません。「住まいの賢者」を運営する株式会社あんしんリーガルでは、適正価格を提示しております。

また、相続した空き家の登記がまだ済んでいない場合や、売却手続きに不安がある方には、司法書士などの専門家と連携したワンストップ支援サービスもご提供しています。手続きから売却までスムーズに進められるため、初めての方でも安心してご利用いただけます。

4-2　賃貸に出す

空き家を賃貸物件として活用することで、固定資産税の負担をカバーできる家賃収入を得られる可能性があります。住宅用地の特例も引き続き適用されるため、税負担を軽減しながら不動産を維持したい方にとっては有効な選択肢です。

特に立地が良い空き家や、一定の修繕で入居者が見込める物件であれば、賃貸化によって資産としての活用が期待できます。入居者が住み始めれば、風通しや電気の使用により劣化を防ぐことにもつながり、空き家状態によるトラブルの回避にもなります。

ただし、老朽化した空き家をそのまま貸し出すのは難しく、初期費用としてのリフォームや設備交換が必要になるケースもあります。そのため、事前に賃貸用リフォームの必要性と費用対効果を見極めることが重要です。

「住まいの賢者」では、賃貸活用を希望される方に対し、リフォーム会社の紹介も行っております。費用や工期の比較をスムーズに行いたい場合は、お気軽にご相談ください。また、賃貸管理を任せたい方向けには、信頼できる管理会社のご紹介も可能です。家賃回収やトラブル対応といった煩雑な業務を委託することで、手間をかけずに資産運用が可能になります。

4-3　空き家バンクを活用する

自治体が運営する空き家バンクを活用すれば、空き家を地域の移住希望者や購入希望者に向けて広くアピールできます。空き家バンクは、一般的な不動産ポータルサイトとは異なり、地域活性化を目的としたマッチングの場であるため、地方への移住ニーズの高まりとともに注目されています。

空き家バンクに物件を登録することで、売却や賃貸のチャンスが広がると同時に、住宅用地の特例も維持されるため、固定資産税の負担を抑えることが可能です。売却によって納税義務自体をなくせる点は、コスト面でも大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、空き家バンクの利用には、一定の登録条件や書類手続きが必要になる自治体もあります。また、掲載後すぐに買い手が見つかるとは限らないため、仲介や価格調整の対応が求められる場面もあるでしょう。

「住まいの賢者」では、空き家バンクを通じた売却や賃貸をスムーズに進めたい方のために、掲載代行サービスや地域に精通した不動産会社の紹介も行っています。面倒な登録手続きや書類準備が不安な方は、ぜひご相談ください。

4-4　特定空家・管理不全空家にならないように管理する

空き家のまま放置してしまうと、老朽化や景観の悪化、衛生面での問題が進行し、特定空家や管理不全空家に指定されるリスクが高まります。これらに該当すると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税が大幅に増額されてしまいます。

こうしたリスクを避けるためには、定期的な管理とメンテナンスが欠かせません。具体的には、雑草の除去や外壁・屋根の点検、通風や換気、害虫・害獣対策などが重要です。所有者が遠方に住んでいたり、頻繁に訪問できない場合には、空き家管理サービスの利用を検討すると良いでしょう。

「住まいの賢者」では、空き家の適切な維持管理を支援するため、信頼できる空き家管理会社のご紹介を行っています。定期巡回や報告書の作成など、ニーズに応じた管理プランを提案可能ですので、「遠くに住んでいて放置するのが不安」「管理の手間を減らしたい」といった方はお気軽にご相談ください。

まとめ：空き家の固定資産税の仕組みを知って対策しよう

空き家であっても、所有している限り固定資産税と都市計画税は発生します。住宅用地の特例により税負担を軽減できるケースもありますが、空き家を解体したり、管理が行き届いていなかったりすると、その特例が適用されず、税額が大幅に増える恐れがあります。特に、2023年の法改正により管理不全空家も特例対象外となったことで、空き家の管理の重要性はますます高まっています。

税負担を抑えるためには、早めに売却する、賃貸に出す、空き家バンクに登録するなどの具体的な活用方法を検討することが大切です。また、特定空家や管理不全空家に指定されないよう、日頃から適切な管理を行いましょう。

「住まいの賢者」では、空き家の売却・活用・管理に関して、司法書士や管理会社などと連携し、ワンストップでサポートを提供しています。固定資産税に関する不安や空き家の扱いに悩んでいる方は、ぜひ一度ご相談ください。