故人が老人ホームに入所していても小規模宅地等の特例を適用できる！

はじめに

居住用住宅等を相続した際、相続税軽減を目的として使える制度として、小規模宅地等の特例があります。

小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった人）の自宅や事業に使用していた宅地の評価額を大きく下げる制度です。相続税は、原則通りに計算すると、数百万円単位の支払いが発生することも珍しくありません。

この特例は、相続税の負担により、残された家族が住む家や事業用の土地を売却せざるを得なくなる事態を防ぐために設けられました。
要件を満たせば、宅地の相続税評価額を最大80％減額でき、相続人の生活基盤を守りつつ、税負担を大幅に軽減できます。

小規模宅地等の特例の適用は、以下の要件を満たす必要があります。

• 被相続人が居住用・事業用に使っていた宅地であること
• 相続人は以下のいずれかの要件を満たすこと
  • 被相続人の配偶者であること
  • 被相続人と同居していた親族であること（同居の実態が必要）
  • 別居親族のうち、相続開始前3年以内に持ち家に居住していないこと（家なき子特例）

この際、不安に思われる方が多いのが、「故人が老人ホームに入所しており、相続予定の家に住んでいなかった際にどうなるのか」という点です。

この記事では、故人が老人ホームに入所していた際の、小規模宅地等の特例の適用可否について解説します。なお、この記事では、特段の断りがない限り、特定居住用宅地の相続であることを前提とします。

第1章　故人が老人ホームに入所していても小規模宅地等の特例を適用できる場合がある

結論から言うと、故人が老人ホームに入所していても、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。
特例を適用させるには、以下の要件を満たす必要があります。

• 故人が相続発生前に要介護認定・要支援認定を受けていた
• 故人が老人福祉法等に規定されている老人ホーム等に入所していた

これらの要件を満たしていれば、故人が老人ホームで亡くなった場合でも、小規模宅地等の特例を適用できます。
各要件について、詳細に解説します。

1-1　故人が相続発生前に要介護認定・要支援認定を受けていた

故人が老人ホームに入所していた際、小規模宅地等の特例を適用させるための要件の1つは、故人が相続発生前に、要介護認定・要支援認定を受けていたことです。

これは、この条件下で小規模宅地等の特例を適用する際に、必須の要件となります。

1-2　故人が老人福祉法等に規定されている老人ホーム等に入所していた

被相続人が要介護（要支援）認定などを受け、老人福祉法等に規定されている老人ホーム等に入所していた場合、小規模宅地等の特例を活用できます。
規定されている老人ホーム等の一例は、以下の通りです。

• 養護老人ホーム
• 軽費老人ホーム
• 認知症高齢者グループホーム
• サービス付き高齢者向け住宅

これらの施設は、「介護や病気といったやむを得ない理由で自宅を離れる」ことを想定したものです。病気によって、入院している状態と同様の扱いをされています。
このことから、既定の老人ホームに入居していたとしても、特例の要件を満たせます。

第2章　故人が老人ホームに入所していても小規模宅地等の特例を適用できるケース

故人が老人ホームに入所していても、小規模宅地等の特例を適用できるケースについて、5つの事例を確認していきます。

2-1　故人が老人ホームに入所後も配偶者が自宅に住み続けたケース

故人が老人ホームに入所した後も、配偶者が自宅に住み続けた場合は、小規模宅地等の特例を適用できます。

老人ホームに入所する直前まで自宅に住み続けていた場合、故人が生活の拠点として自宅を使用していたとみなされます。これは、小規模宅地等の特例の意図に沿っていることから、問題なく特例を適用できます。

2-2　老人ホームに夫婦で入所した後に自宅が空き家となったケース

老人ホームに夫婦で入所した後に、自宅が空き家となった場合も、配偶者は小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例は、「故人が居住していた家（事業に使用していた家）」の相続の負担軽減を目的としています。夫婦で老人ホームに入所したとしても、2-1で述べた考え方から、故人の生活の拠点とみなされることに変わりありません。

老人ホームに入所している配偶者だと、同居の実態が無いように見えます。しかし、小規模宅地等の特例の適用において、配偶者は、故人と同居していた事実を必要としません。

そのため、第1章で述べた条件を満たしていれば、問題なく特例を適用できます。

2-3　故人が老人ホームに入所した後に同居していた親族が引き続き住み続けたケース

故人が老人ホームに入所した後も、同居していた配偶者以外の親族が自宅に住み続けた場合、小規模宅地等の特例を適用できます。
ただし、この親族には相続税の申告期限まで自宅に居住し、宅地を保有し続けることが必要です。 

注意点として、親族も故人と一緒に老人ホームに入所していた場合は、自宅での「居住継続」の要件を満たさないため、特例は適用できない点が挙げられます。
同居親族には、単に住民票が同一というだけでなく、故人との生活を共にしていた実態が求められるためです。

2-4　故人が老人ホームに入所した後に自宅が空き家となり親族が相続するケース（家なき子特例）

故人が老人ホームに入所した後に、自宅が空き家となり、同居していなかった親族が自宅を相続した場合、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

別居親族が小規模宅地等の特例を適用するための条件は、第1章で述べたものに加え、以下が加わります。

• 故人に配偶者や同居していた相続人がいない
• 相続開始前の3年間、自己または一定の親族等の持ち家に住んでいない
• 相続した宅地を相続税申告期限まで所有し続けている
• 相続開始時に居住している家屋をこれまで一度も所有したことがない

なお、上記の追加要件はいずれも、「相続人は自己所有の不動産がない」ことを前提としているため、家なき子特例と呼ばれています。

家なき子特例は、厳しめの要件もありますが、特例を適用できれば、相続税負担を大きく緩和できます。

2-5　故人が老人ホームに入所した後に自宅を賃貸にしたケース

故人が老人ホームに入所した後に、自宅を賃貸にした場合、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

賃貸にした物件の場合、特定居住用宅地ではなく、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用することになります。貸付事業用宅地等に特例を適用する場合、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 相続税の申告期限まで、継続して貸付事業を行っていること
• 相続税の申告期限まで、該当する宅地等の保有を継続していること
• 相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等ではないこと

相続人が、相続税の申告期限までに、貸付事業を辞めたり、該当する宅地を売却・譲渡したりした場合は、小規模宅地等の特例が適用されない点に注意してください。また、故人が老人ホームに入ってから3年以内に亡くなった場合、特例自体が適用できない点にも注意を要します。

なお、貸付事業用宅地等の場合、特定居住用宅地と比較すると、特例が適用できる限度面積・割合が小さくなります。
特定居住用宅地の場合は、特例の対象は「限度面積330㎡・評価額の80％」となりますが、貸付事業用宅地等の場合、「限度面積200㎡・評価額の50％」が対象となります。

貸付事業用宅地等は、特定居住用宅地と比べ、税負担の軽減効果が小さくなる点は、あらかじめご確認ください。

第3章　【注意】老人ホーム入所後に親族が自宅に住むケースは小規模宅地等の特例を適用できない

小規模宅地等の特例の適用を巡り、トラブルになることが多いのが、故人が老人ホームに入所した後に、空き家となった自宅に親族が住み始めたケースです。
この場合、小規模宅地等の特例は認められません。

小規模宅地等の特例は、故人と同居していた配偶者や親族などが、相続税負担に苦しまず、残された家に住み続けられることを目的として制定されました。

そのため、故人が老人ホームに入所した後にその家に住み始めた親族は、「故人と同居していた」とみなされないことから、特例の対象となりません。

老人ホームに入所した故人が住んでいた家に、小規模宅地等の特例を適用する場合は、故人が老人ホームに入所する前に同居していたことが前提となる点は十分にご注意ください。

また、2-4で述べた家なき子特例についても、空き家となった故人の家に住んだ場合、適用不可となる可能性があります。
家なき子特例の要件のうち、「相続開始前の3年間、自己または一定の親族等の持ち家に住んでいない」を満たさないと判断される可能性が高いためです。

なお、故人が老人ホームに入る前（亡くなる前）の同居期間については、法律上の定めはありません。ただし、「相続開始時から相続税の申告期限まで」その家に住み続けることが必要なため、無意識に特例の適用要件から外れることの無いよう、ご注意ください。

第4章　故人が老人ホームに入所していた場合に必要となる書類

故人が老人ホームに入所した後の家に対して、小規模宅地等の特例を適用する際、複数の書類が必要となります。

4-1　小規模宅地等の特例の適用に必要な書類

故人が老人ホームに入所していたかどうかを問わず、小規模宅地等の特例を適用する際は、以下の書類が必要となります。

• 住民票の写し
• 故人の戸籍謄本
• 遺言書または遺産分割協議書　※写しでも可
• 遺産分割協議の分割見込み書　※申告期限内に遺産分割協議が間に合わなかった場合
• 相続人全員の印鑑証明書
• 戸籍の附表の写し　※別居親族のみ必要
• 借家の賃貸借契約書　※別居親族のみ必要

上記の書類は、小規模宅地等の特例の適用要件に反していないか確認するために必要なものとなります。
書類によっては、相続人だけで準備するのに時間がかかるものもあるため、スムーズに準備を進めたい方は、司法書士等の専門家への依頼もご検討ください。

4-2　故人が老人ホームに入所していた場合に必要な追加書類

故人が老人ホームに入所していた場合、4-1で述べた書類に加えて、以下の書類が必要となります。

1. 故人の戸籍の附票の写し
2. 故人が要介護認定・要支援認定を受けていたことを証明する書類
3. 故人が相続開始の直前に入居等していた老人ホームの名称・所在地等を明らかにする書類

上記のうち、2番にあたる書類については、介護保険の被保険者証の写し・福祉サービス受給者証の写しなどが該当します。
また、3番については、老人ホームに入所する際の契約書の写しなどがこれにあたります。

書類によっては、故人の死後、自治体に返却することを求められるものもあります。一度返却すると、再発行に応じてくれない自治体もあるため、小規模宅地等の特例の適用を見越して、あらかじめ控えやコピーを取っておくことを推奨します。

まとめ：故人の自宅を相続した際にはお気軽にご相談ください

この記事では、小規模宅地等の特例の適用にあたり、故人が老人ホームに入所していた場合の事例別の適用可否や注意点について解説しました。

小規模宅地等の特例は、相続税の軽減に大きな効果を発揮する制度ですが、適用要件が複雑で、相続人だけで完結させることに難しさを感じる方は少なくありません。そのため、専門家を交えた方が、スムーズに手続きが進む事例は多々あります。

「住まいの賢者」では、自宅の相続に強い司法書士や弁護士と連携し、相続に関する相談を受け付けています。自宅の相続について相談事項がある際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

相続発生時に故人が病院に入院していても小規模宅地等の特例を適用できますか？

相続発生時に故人が病院に入院していた場合でも、小規模宅地等の特例を適用できます。

これは、病院への入院は生活の拠点を自宅から移したとは見なされないためです。病気の治療や療養のための入院は、原則として一時的な滞在であり、生活の拠点は入院前の自宅にあったと解釈されることから、小規模宅地等の特例の適用要件さえ満たしていれば、問題なく特例を適用できます。

二世帯住宅に住んでいた場合でも小規模宅地等の特例を適用できますか？

二世帯住宅に住んでいた場合でも、小規模宅地等の特例を適用できるケースがあります。

二世帯住宅のうち、区分所有登記（一棟の建物を、独立した複数の部分に分けて、独立した不動産として登記すること）をしていない物件の場合は、故人の所有部分だけでなく、相続人の所有部分も含めて、故人の居住用宅地とみなして、小規模宅地等の特例を適用できます。

ただし、区分所有登記をしている場合は、故人の所有部分のみが小規模宅地等の特例の適用範囲となるため、その点はご承知おきください。

故人が要介護認定の申請中に亡くなった場合は小規模宅地等の特例を適用できますか？

故人が、要支援認定の申請中に亡くなった場合でも、小規模宅地等の特例は適用可能です。これは、市町村が許可する要支援認定は、申請日から開始が認められているためです。

相続発生後に要支援認定が認められれば、相続開始前に要支援認定を受けていたとみなされます。ただし、審査の結果、要介護認定が認められなかった場合は、特例の適用が出来ない可能性がある点にご注意ください。