相続不動産で節税できないのはなぜ？よくあるケースや注意点を解説

はじめに

親から不動産を相続した場合、「不動産は節税に有利」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。しかし実際には、すべてのケースで節税できるわけではありません。制度にはそれぞれ適用条件があり、条件を満たしていない場合には特例を利用できないこともあります。

本記事では、相続不動産で節税できない主なケースや、節税を検討する際の注意点について解説します。税負担を抑えるためのポイントも紹介するので、相続した不動産の扱いに悩んでいる方は参考にしてください。

第1章　相続不動産で節税できないケース

不動産は相続税の節税に有利といわれることがありますが、全てのケースで節税できるわけではありません。ここでは、相続不動産で節税できないケースを紹介します。

1-1　相続税がそもそも発生していない

相続不動産で節税ができないケースとしてまず挙げられるのが、相続税がそもそも発生していない場合です。相続税は、遺産総額が基礎控除額を超えた場合にのみ課税されます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、この範囲内に収まっている場合には相続税はかかりません。このようなケースでは、もともと課税される税金がないため、節税の余地はありません。

1-2　小規模宅地等の特例が適用できない

相続不動産で節税できないケースとして、小規模宅地等の特例が適用できない場合も挙げられます。小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たすことで土地の評価額を最大80％減額できる制度です。小規模宅地等の特例を適用できるかどうかは、「相続人が被相続人と同居していたかどうか」が大きなポイントになります。相続人の状況ごとの主な要件は以下の通りです。

このように、小規模宅地等の特例は相続人の状況によって適用条件が異なります。特に別居している場合は要件が厳しくなるため、条件を満たせず特例を利用できないケースも少なくありません。そのため、自分がどの区分に該当するのかを確認したうえで、特例を利用できるかどうかを判断することが重要です。

1-3　空き家特例が適用できない

空き家特例（被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除）は、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。売却時に発生した利益を圧縮できるため、税負担の軽減に繋がる可能性がありますが、以下のようなケースでは適用できない可能性があります。

• 被相続人が配偶者や家族と同居していた
• 相続後に賃貸に出したり、事業用として使用している
• 相続開始から3年が経過した年末を過ぎてから売却している
• 売却価格が1億円を超えている
• 売却時点で耐震基準を満たしておらず、解体やリフォームも行っていない

このように、空き家特例は利用できるケースが限られており、「使えると思っていたのに使えない」というケースも少なくありません。そのため、空き家特例の利用を検討している場合は、自分の状況が要件を満たしているかどうかを慎重に確認することが重要です。

1-4　取得費加算の特例が使えない

取得費加算の特例は、相続税として支払った金額の一部を取得費に加算することで、売却時の税負担を抑えられる制度です。しかし、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していない場合には、特例を適用できません。売却手続きを進めていても買主が見つかるまでに時間を要するケースもあるため、早めに動き出すことが大切です。

1-5　賃貸経営をしていたものの空き室が増えている

相続不動産で節税できないケースとして、賃貸経営をしていたものの空室が増えている場合も挙げられます。賃貸用不動産は、入居者がいることで評価額が下がり、相続税の軽減に繋がります。しかし、空室が多い場合には、こうした評価減の効果を十分に受けられません。

貸家の評価額は、次の計算式で求められます。

貸家の評価額＝自用の家屋の評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）

※自用の家屋の評価額：固定資産税評価額
※借家権割合：全国一律で30％
※賃貸割合：相続開始日時点で実際に賃貸されている床面積の割合

このうち重要なのが賃貸割合です。賃貸割合は次のように計算されます。

賃貸割合＝課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷各独立部分の床面積の合計

つまり、賃貸中の部屋が多いほど賃貸割合は高くなり、評価額は下がります。一方で、空室が多い場合には賃貸割合が低くなり、評価額が下がりにくくなります。

特に、全ての部屋が空室となっている場合には賃貸割合は0％となり、賃貸による評価減を受けることができません。その結果、不動産の評価額が高くなり、相続税の負担が増える可能性があります。

このように、賃貸不動産であっても実際の入居状況によって節税効果は大きく変わるため、相続時点での賃貸状況がどのように評価されるのかを確認しておくことが重要です。

第2章　相続不動産で節税を検討する際の注意点

ここでは、相続不動産の節税を検討する際に知っておきたい主な注意点について解説します。

2-1　制度ごとに細かい適用条件がある

相続不動産の節税に役立つ特例は、それぞれに適用条件が定められており、要件を満たしていない場合には利用することができません。特例制度とその主な要件は以下の通りです。

それぞれ複数の要件を満たす必要があるため、相続不動産の節税を検討する際には、制度の概要だけでなく、具体的な適用条件まで確認することが重要です。

2-2　空き家特例と取得費加算の特例は併用できない　

相続不動産を売却する場合、空き家特例（被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除）と取得費加算の特例を利用できるケースがあります。ただし、これらの特例は同じ不動産の譲渡所得に対して併用することができません。

そのため、どちらの制度を利用した方が税負担を抑えられるのかを比較して判断する必要があります。例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

【前提条件】

• 不動産の売却価格：5,000万円
• 取得費＋譲渡費用：2,000万円
• 支払った相続税のうち対象額：600万円

この場合、譲渡所得は次のように計算されます。

①空き家特例を利用する場合

譲渡所得＝5,000万円−2,000万円−3,000万円＝0円

このケースでは譲渡所得が0円となるため、譲渡所得税は発生しません。

②取得費加算の特例を利用する場合

譲渡所得＝5,000万円 − (2,000万円＋600万円)＝2,400万円

この場合は2,400万円が課税対象となるため、空き家特例を利用した方が税負担を抑えられる可能性があります。

このように、同じ不動産でもどの特例を利用するかによって税額が変わることがあります。どちらの制度が有利になるかは売却価格や取得費、支払った相続税の額などによって異なるため、事前に計算して判断することが重要です。

第3章　相続不動産の税金を抑えるためのポイント

相続不動産の税負担を抑えるためには、特例の利用だけでなく、相続税の計算方法や手続きの進め方についても理解しておくことが重要です。場合によっては、制度を適切に活用することで税負担を軽減できる可能性もあります。ここでは、相続不動産の税金を抑えるために確認しておきたいポイントについて解説します。

3-1　葬儀にかかった費用は課税対象の財産から控除できる

相続税を計算する際には、被相続人の葬儀にかかった費用を相続財産から差し引くことができます。課税対象となる遺産総額を減らせるため、結果的に相続税の負担を軽減できる可能性があります。

例えば、通夜や葬儀、火葬にかかる費用、僧侶へのお布施などは、葬式費用として控除の対象になります。ただし、香典返しや墓碑及び墓地の買入費並びに墓地の借入料にかかる費用などは控除の対象外となるため、どの費用が対象になるのかを確認しておくことが大切です。

3-2　税理士に相談する

相続不動産の税金に関する制度は複雑で、適用条件や計算方法を正しく理解するのは簡単ではありません。特例を利用できるかどうかは、相続人の状況や不動産の利用状況、売却のタイミングなどによっても変わるため、個別の事情に応じて判断する必要があります。

また、空き家特例や取得費加算の特例など、複数の制度が関係する場合には、どの特例を利用した方が有利になるのかを比較して判断することも重要です。誤った判断をしてしまうと、本来よりも多くの税金を支払うことになる可能性もあります。

そのため、相続不動産の節税を検討している場合は、早い段階で税理士に相談することをおすすめします。専門家に相談することで、自身の状況に応じて利用できる制度や注意点について具体的なアドバイスを受けられるでしょう。

第4章　特例には期限があるので相続不動産の節税を考えているなら早めに不動産会社に相談しよう

相続不動産に関する節税制度の中には、適用できる期限が定められているものがあります。例えば、取得費加算の特例は「相続開始から3年10か月以内」に売却した場合に限り利用できる制度です。また、空き家特例にも売却期限や建物の条件など、いくつかの要件が設けられています。

このように、制度を利用するためには期限や条件を満たす必要があるため、節税を検討している場合は早めに準備を進めることが大切です。売却のタイミングが遅れてしまうと、本来利用できたはずの特例が使えなくなる可能性もあります。

また、相続不動産を売却するためには、相続登記や不動産の調査、売却手続きなど、様々な準備が必要になります。これらの手続きには一定の時間がかかるため、相続が発生した後はできるだけ早い段階で対応を検討することが重要です。

相続不動産の節税や売却を検討している場合は、不動産会社に相談することも選択肢の一つです。相続不動産の取り扱いに慣れた不動産会社であれば、売却の進め方やスケジュールについてアドバイスを受けることができるため、特例の期限を踏まえながら手続きを進めやすくなります。

住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続登記や不動産売却のサポートを行っています。特例を適用して相続不動産にかかる税金を抑えたい方は、ぜひ無料相談にお越しください。

まとめ

相続不動産は「節税に有利」といわれることがありますが、すべてのケースで節税できるわけではありません。相続税がそもそも発生していない場合や、小規模宅地等の特例・空き家特例・取得費加算の特例などの適用条件を満たしていない場合には、想定していたような節税効果が得られないこともあります。

また、これらの特例には細かな要件があり、制度によっては併用できないものもあるため、自分のケースで利用できるかどうかを事前に確認することが大切です。相続税の計算では、葬儀費用を控除できるなど税負担を抑えられる可能性もあるため、制度を正しく理解したうえで対応を検討する必要があります。

相続不動産の税金や節税について判断に迷う場合は、税理士などの専門家や不動産会社に相談することで、自身の状況に合った進め方を検討しやすくなります。制度の条件や期限を踏まえながら、適切な方法で相続不動産の活用や売却を進めていきましょう。

相続不動産の税金に関してよくある質問

ここでは、相続不動産の税金に関してよくある質問に回答します。

相続不動産にはどのような税金がかかりますか？

相続不動産には、相続税や登録免許税、譲渡所得税などがかかります。相続によって財産を取得した場合、遺産総額が基礎控除額を超えると相続税が発生します。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、この金額を超える部分に対して相続税が課される仕組みです。

また、不動産を相続した後に相続登記を行う際には、相続税評価額に0.4％をかけて求める登録免許税がかかります。さらに、相続した不動産を売却した場合には、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税や住民税が課税されます。

不動産が相続税の節税に適していると言われるのはなぜですか？

不動産は、現金などの財産と比べて相続税評価額が低く算定されることがあるため、節税に繋がる可能性があります。

例えば、土地の場合は路線価や固定資産税評価額をもとに評価されることが一般的で、市場価格よりも低い評価額になるケースがあります。また、小規模宅地等の特例が適用できれば、一定の条件のもとで土地の評価額を大幅に減額できる場合もあります。

ただし、これらの制度には適用条件があり、必ずしも全ての不動産で節税できるわけではありません。相続人の状況や不動産の利用状況によっては特例を利用できないこともあるため、事前に確認することが重要です。

早く売りたいので相続登記より先に売却手続きを進めて良いですか？

売却の相談や査定は可能ですが、売買契約や決済を進めるためには相続登記が必要です。相続登記が完了していない場合、不動産の名義は亡くなった方のままになっています。そのため、売主として正式に売買契約を締結したり、所有権移転登記を行ったりすることができません。また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は物件の権利関係を確認します。相続登記がされていない状態では審査が進まないことが多く、結果として売却手続きが途中で止まってしまう可能性があります。