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目次
はじめに
これから不動産を相続する予定がある場合、「名義変更をしなくてもそのまま住めるのでは？」と疑問に感じる方もいるでしょう。相続登記は手続きが多く、できれば後回しにしたいと考える方も少なくありません。
確かに、相続登記をしていなくても住むこと自体は可能です。しかし、名義を変更しないままにしておくと、将来的に売却や手続きが進められなくなったり、相続人同士のトラブルに繋がったりする可能性があります。
本記事では、相続不動産を名義変更せずにそのまま住む場合のリスクや注意点、相続登記の流れについて分かりやすく解説します。
第1章 2024年4月1日から相続不動産の名義変更（相続登記）が義務化されている
2024年4月1日から、不動産を相続した人は、一定期間内に名義変更（相続登記）を行うことが法律で義務付けられました。相続登記とは、亡くなった方の名義となっている不動産を、相続人の名義へ変更する手続きです。これまでは義務ではなかったため、名義変更をしないまま放置されるケースも少なくありませんでしたが、所有者不明土地の増加などの問題を背景に制度が見直されています。
現在は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠った場合には10万円以内の過料が科される可能性があります。
第2章 相続不動産の名義を変更せずにそのまま住むリスク
相続した不動産は、名義変更をしなくても住むこと自体は可能です。ただ、3年以内に相続登記をしないと10万円以内の過料が科せられるうえに、他にも様々なリスクが伴います。ここでは、相続不動産の名義を変更せずにそのまま住むリスクを解説します。
2-1 売却や担保設定ができない
相続した不動産を将来的に売却したり、住宅ローンの担保として利用したりする場合には、登記簿上の名義が売主本人であることが前提となります。そのため、名義変更を行わず、被相続人の名義のままにしていると、売却・担保設定の手続きを進められません。
不動産の売買では、買主や金融機関が登記情報を確認し、所有者や権利関係に問題がないかを慎重にチェックします。名義が亡くなった方のままだと、誰が正式な所有者なのかを第三者に対して証明できないため、契約手続きが止まってしまう可能性があります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は売主と登記上の名義人が一致しているかを確認します。そのため、相続登記をしていない状態では、金融機関側の審査が進まず、結果として売却が難しくなるケースもあります。
現在は住み続ける予定しかなくても、転勤やライフステージの変化などによって売却が必要になる可能性は十分に考えられます。将来的な選択肢を狭めないためにも、早めに名義変更を行っておくことが重要です。
2-2 相続人の数が増えて権利関係が複雑化する
相続登記を行わずに不動産の名義を被相続人のまま放置していると、時間の経過とともに権利関係が複雑になる可能性があります。なぜなら、相続人の1人が亡くなるなどして新たな相続が発生すると、さらに相続人が増えてしまうためです。
例えば、最初の相続では被相続人の子数名だったとしても、その後に二次相続が発生すると、亡くなった相続人の配偶者や子などが新たな権利者として加わります。こうして関係者が増えるほど、将来売却や名義変更を行う際に必要な同意を集めることが難しくなり、手続きに時間や労力がかかるようになります。
実際に、長期間名義変更をしていなかったことで相続人が多数に増え、連絡が取れない相続人が出てきたり、話し合いがまとまらなくなったりするケースも少なくありません。将来的な手続きの負担を軽減するためにも、早い段階で名義変更を済ませておきましょう。
2-3 他の相続人の債権者から差押えを受ける可能性がある
相続不動産の名義を被相続人のままにしていると、他の相続人の債権者から差押えを受ける可能性があります。なぜなら、相続が開始すると相続登記が終わるまでの間は相続人全員が相続財産を共有している状態となり、各相続人の相続分は債権者による差押えの対象となる場合があるためです。
例えば、相続人の1人に借金があり、返済が滞っている場合、その相続人が持つ不動産の共有持分は債権者による差押えの対象となる可能性があります。不動産全体ではなくその相続人の持分だけが対象になりますが、共有財産である以上、影響は小さくありません。
差押えの後、持分が競売にかけられると、その持分を第三者が取得することがあります。その結果、これまで家族だけで共有していた不動産に、見知らぬ第三者が共有者として加わることになり、管理や処分の際に合意形成が難しくなるでしょう。このようなリスクを避けるためにも、相続発生後はできるだけ早く遺産分割を行い、誰が不動産を取得するのかを明確にしたうえで相続登記を済ませておくことが重要です。
2-4 他の相続人が不動産の共有持分を勝手に売却する恐れがある
遺産分割協議が成立していない不動産は、相続人全員の共有状態となります。この段階では、各相続人は法定相続分に応じた権利を有しており、自己の持分については単独で相続登記を行うことが可能です。
そして、登記された自己の持分については、第三者へ譲渡しても構いません。そのため、他の相続人の同意がなくても、持分のみが不動産会社や第三者へ売却されるケースがあります。
その結果、これまで家族だけで共有していた不動産に、見知らぬ第三者が共有者として加わることになります。共有者が増えると、不動産の管理方法や将来的な売却についての意思決定が難しくなります。
実際に、自宅の相続登記を放置していた結果、他の相続人が自己の持分を第三者へ売却し、後から不動産会社などに高額な代金を支払って持分を買い戻さなければならないケースもあります。このように、共有状態を放置することは、思わぬ負担に繋がる可能性があるため注意が必要です。
第3章 相続不動産の名義を変更する流れ
相続不動産の名義を変更する流れは以下の通りです。
- 不動産の権利調査を行う
- 遺言書の有無を確認する
- 遺言書がなければ遺産分割協議を行う
- 登記申請書や登記事項全部証明書などの必要書類を用意する
- 法務局に申請する
- 登記識別情報を受け取る
それぞれ詳しく見ていきましょう。
STEP① 不動産の権利調査を行う
まずは、相続する不動産の権利関係を確認します。不動産の所在地や地番、建物の有無、名義人の情報などは、登記事項証明書を取得することで確認できます。
登記簿を確認すると、被相続人が単独名義なのか、共有名義になっているのかが分かります。また、抵当権が設定されている場合には、住宅ローンが残っている可能性もあるため、併せて確認しておくことが重要です。
STEP② 遺言書の有無を確認する
次に、被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認します。遺言書がある場合は、その内容が原則として優先されます。例えば、遺言書で不動産の取得者が具体的に指定されている場合には、相続人全員で遺産分割協議を行わなくても、遺言書の内容に基づいて相続登記の手続きを進めることが可能です。
遺言書には、公正証書遺言や自筆証書遺言などの種類があります。公正証書遺言であれば、公証役場で保管されているため検索が可能です。一方、自筆証書遺言の場合は自宅などに保管されていることもあるため、慎重に確認する必要があります。
STEP③ 遺言書がなければ遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのかを決めます。遺産分割協議とは、相続財産の分け方について相続人全員で話し合い、合意内容を決定する手続きです。
不動産をそのまま住み続ける予定がある場合は、特定の相続人が取得するのか、それとも共有名義にするのかを慎重に検討する必要があります。共有名義にすると、将来売却や担保設定を行う際に共有者全員の同意が必要になるため、後々の手続きが複雑になります。
また、1人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ代償金を支払う代償分割という方法を選択するケースもあります。後からトラブルになる可能性があるため、事前に金額や支払い方法を話し合っておきましょう。
協議内容がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。相続登記の申請には相続人全員の署名・押印が必要になるため、記載内容に誤りがないか確認しておくことが大切です。
STEP④ 登記申請書や登記事項全部証明書などの必要書類を用意する
遺言書の確認や遺産分割協議が完了したら、相続登記に必要な書類を準備します。相続登記では、被相続人と相続人の関係を証明する書類や、不動産の情報を示す書類などを揃える必要があります。
主な必要書類としては、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書（または遺言書）、固定資産評価証明書などがあります。戸籍関係の書類は取得に時間がかかることもあるため、早めに準備を始めておきましょう。
STEP⑤ 法務局に申請する
必要書類が揃ったら、管轄の法務局へ相続登記を申請します。申請方法は、法務局の窓口に直接提出する方法の他、郵送やオンライン申請などから選択することが可能です。
申請書には、不動産の所在地や名義人の情報、相続の原因などを正確に記載する必要があります。記載内容に誤りがある場合や、添付書類に不足がある場合には補正を求められることがあるため、提出前に内容をよく確認しておきましょう。
なお、相続登記では登録免許税がかかります。登録免許税は、固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算されるため、事前に概算費用を確認しておくと安心です。通常は収入印紙で納付し、申請書に貼付して提出します。
STEP⑥ 登記識別情報を受け取る
相続登記が完了すると、新たな名義人に対して登記識別情報が通知されます。登記識別情報とは、権利証の代わりとなる重要な情報で、不動産を売却したり、担保に入れたりする際に必要となります。登記識別情報は再発行ができないため、紛失しないよう大切に保管しておくことが重要です。
第4章 水道や光熱費などの名義も変更が必要
相続不動産に住む場合は、不動産だけでなく、水道や電気、ガスなどの名義も変更しなければなりません。被相続人名義の銀行口座から光熱費などを引き落としている場合、金融機関が名義人の死亡を把握すると口座が凍結されることがあります。
その結果、引き落としができなくなり、水道や電気、ガスなどの料金が未払いとなる可能性があります。未払いが続けば、供給停止に繋がることもあるため注意が必要です。
光熱費の名義変更は各事業者へ連絡することで手続きできます。不動産の登記とは別の手続きになるため、相続登記を行っても自動的に変更されるわけではありません。
第5章 相続不動産の名義変更は司法書士に依頼するのがおすすめ
名義変更の手続きは複雑で、書類に不備があると補正を求められ、完了までに時間を要します。そのため、不動産を相続した場合は、早い段階で司法書士に相談するのがおすすめです。
相続登記では、被相続人の戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、登録免許税の計算など、専門的な判断が必要になる場面も少なくありません。特に相続人が複数いる場合や、不動産の権利関係が複雑な場合は、手続きの負担が大きくなります。
司法書士に依頼すれば、必要書類の確認から申請までを一括して任せることができ、手続きをスムーズに進められます。相続不動産にそのまま住む場合であっても、将来の売却やトラブル防止を見据え、早めに専門家へ相談しておくと安心です。
まとめ
相続した不動産に名義変更をしないまま住み続けることには、様々なリスクが伴います。売却や担保設定ができないだけでなく、相続人の増加によって権利関係が複雑化する、共有持分を巡るトラブルに発展するなどのリスクがあるでしょう。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されたことにより、「そのまま住むだけだから」と手続きを後回しにすることはおすすめできません。将来の負担を減らすためにも、早い段階で名義変更を行い、権利関係を明確にしておくことが大切です。
手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談することで、相続登記をスムーズに進めやすくなります。状況に合った方法を選び、安心して相続不動産の管理や生活を進めていきましょう。
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相続不動産に住む場合によくある質問
ここでは、相続不動産に住む場合によくある質問に回答します。
相続不動産にそのまま住む場合、他の相続人にはお金を払う必要がありますか？
相続人が複数いる場合、不動産は原則として相続人全員の共有財産となります。そのため、特定の相続人が不動産を単独で取得して住み続ける場合は、他の相続人との公平性を保つ必要があります。
この時、不動産の価値を調整する方法として、取得者が他の相続人へ金銭を支払う代償分割が選ばれることがあります。一方で、遺産の中に現金や株式などの他の財産がある場合は、不動産を取得しない相続人にそれらを分配する現物分割によって調整することも可能です。
いずれの場合も、相続人全員の合意が必要となるため、事前に分割方法を話し合っておくことが重要です。
相続人が複数いる場合、固定資産税は誰が負担しますか？
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。ただし、年の途中で所有者が亡くなった場合は、納税義務は相続人に引き継がれます。
不動産の相続人が確定するまでは、固定資産税の納税義務は相続人全員にあります。ただし、それぞれが個別に税金を支払うことはできないため、相続人の1人が代表して納付するのが一般的です。
遺産分割協議によって不動産の取得者が決まった後は、原則として新しい所有者が固定資産税を負担することになります。後からトラブルにならないよう、誰が支払うのかを事前に話し合っておくことが重要です。
