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はじめに
相続した不動産を共有名義にすると、売却や担保設定を行う際に共有者全員の同意が必要になるなど、手続きが複雑になる場合があります。そのため、不動産を管理しやすくするために、相続人の1人が単独名義で取得したいと考える方も少なくありません。
しかし、相続不動産は必ずしも自由に単独名義へ変更できるわけではありません。遺産分割協議がまとまっていない場合や、相続人全員の同意が得られていない場合など、様々な理由によって単独名義にできないケースがあります。
本記事では、相続不動産を単独名義にできない主なケースや、その対処方法、単独名義にするまでの手続きの流れについて分かりやすく解説します。
第1章 相続不動産を単独名義にできないケース
相続不動産を単独名義にできないケースは以下の通りです。
- 遺産分割協議が成立していない
- 相続人全員の同意が得られていない
- 遺言書によって共有名義にするように指定されている
- 相続人の中に所在不明者がいる
- そもそも誰が共有者なのか分からない
- 未成年者や判断能力が十分でない相続人がいる
それぞれについて詳しく解説します。
1-1 遺産分割協議が成立していない
相続不動産を単独名義にするためには、誰がその不動産を取得するのかを相続人全員で決める必要があります。これを遺産分割協議と呼びます。
相続が開始すると、遺産分割が行われるまでの間、相続財産は相続人全員の共有状態になります。そのため、遺産分割協議が成立していない段階では、特定の相続人だけを単独名義の所有者として登記することはできません。
まずは相続人同士で話し合いを行い、誰が不動産を取得するのかを決めたうえで、相続登記の手続きを進める必要があります。
1-2 相続人全員の同意が得られていない
相続不動産を単独名義にするためには、相続人全員の同意を得る必要があります。なぜなら、相続によって不動産は相続人全員の共有財産となるため、誰が取得するのかを一部の相続人だけで決めることはできないからです。
例えば、相続人のうち1人が不動産を取得して単独名義にしたいと考えていても、他の相続人がその内容に同意していなければ、遺産分割協議を成立させることはできません。この状態では相続登記の手続きを進めることができないため、不動産を単独名義に変更することもできないのが一般的です。
そのため、相続不動産を単独名義にする場合は、相続人全員で遺産分割の内容について話し合い、全員の合意を得たうえで手続きを進める必要があります。
1-3 遺言書によって共有名義にするように指定されている
被相続人が遺言書を残している場合、その内容が原則として優先されます。そのため、遺言書の中で「不動産を相続人全員で共有する」といった内容が指定されている場合は、特定の相続人だけを単独名義の所有者として登記することはできません。
例えば、「長男と長女が2分の1ずつ取得する」といった形で不動産の取得割合が指定されている場合、その内容に従って共有名義で相続登記を行う必要があります。遺言書の内容を無視して単独名義にすることはできないため注意が必要です。
ただし、相続人全員が合意している場合には、遺言書とは異なる内容で遺産分割を行うことも可能です。この場合は、遺産分割協議書を作成したうえで、合意内容に基づいて相続登記を行います。
1-4 相続人の中に所在不明者がいる
相続人の中に所在不明者がいる場合も、不動産を単独名義にすることは難しくなります。なぜなら、相続不動産を単独名義にするためには、遺産分割協議を行い、相続人全員の同意を得る必要があるためです。
しかし、相続人の一部と連絡が取れない場合、遺産分割協議を成立させることができません。その結果、誰が不動産を取得するのかを決めることができず、相続登記の手続きを進められない状態になります。
このような場合は、家庭裁判所に申立てを行い、不在者財産管理人を選任してもらう方法があります。不在者財産管理人が選任されれば、その人が所在不明者の代わりに遺産分割協議に参加できるため、手続きを進められる可能性があります。
また、最後に消息が確認されてから7年以上が経過している場合は、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てることも可能です。失踪宣告が認められると、その人は法律上死亡したものとみなされるため、相続手続きを進められるようになります。
1-5 そもそも誰が共有者なのか分からない
相続不動産を単独名義にできない原因として、そもそも誰が相続人なのか分からないケースもあります。
不動産を相続する場合、被相続人の配偶者や子供だけでなく、状況によっては兄弟姉妹や甥・姪などが相続人になることがあります。また、被相続人に離婚歴や養子縁組がある場合などは、相続人の範囲が複雑になることも少なくありません。
このような場合、誰が相続人なのかを正確に確認しないままでは、遺産分割協議を行うことができません。相続人が1人でも漏れていると遺産分割協議は無効となるため、相続登記の手続きを進めることもできなくなります。
そのため、まずは被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを取得し、相続人を正確に確定させることが重要です。相続人の範囲が明確になってはじめて、遺産分割協議や相続登記を進められるようになります。
1-6 未成年者や判断能力が十分でない相続人がいる
相続人の中に未成年者や認知症などにより判断能力が十分でない人がいる場合も、不動産を単独名義にする手続きをそのまま進めることはできません。なぜなら、遺産分割協議は法律行為にあたるため、本人が適切に意思表示できる状態である必要があるからです。
例えば、相続人に未成年者がいる場合、通常は親権者が代理人として遺産分割協議に参加します。しかし、親権者自身も相続人である場合は利益が対立する可能性があるため、そのまま代理することはできません。このような場合は、家庭裁判所に申立てを行い、未成年者のための特別代理人を選任する必要があります。
また、相続人の中に認知症などで判断能力が十分でない人がいる場合は、成年後見人を選任したうえで遺産分割協議を行うことになります。このように、特別代理人や成年後見人の選任が必要な場合は手続きに時間がかかることもあるため、相続不動産を単独名義にするまでの期間が長くなる可能性があります。
第2章 相続不動産を単独名義にする方法
相続不動産を単独名義にする方法には、以下のようなものがあります。
2-1 遺産分割調停を行う
相続人同士の話し合いで遺産分割の内容がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる必要があります。
遺産分割調停とは、家庭裁判所の調停委員が間に入り、相続人同士の話し合いをサポートしながら遺産の分け方を決めていく手続きです。調停の中で「特定の相続人が不動産を取得する」といった内容で合意が成立すれば、その内容に基づいて相続登記を行い、不動産を単独名義にすることができます。
もし、調停でも合意に至らない場合は、家庭裁判所が判断を下す遺産分割審判に進むこともあります。この場合は裁判所が遺産の分け方を決めるため、その結果に基づいて不動産の名義変更を行うことになります。
2-2 代償分割で他の相続人に代償金を支払う
他の相続人と話し合って代償分割を選択すれば、相続不動産を単独名義にすることが可能です。代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払うことで遺産の公平を図る方法です。
例えば、相続財産の大部分が不動産である場合、1人が不動産を取得すると他の相続人が取得できる財産が少なくなってしまいます。このような場合、不動産を取得する相続人が他の相続人に対して金銭を支払うことで、遺産分割のバランスを取ることができます。
代償分割は、相続不動産を単独名義にしたい場合によく利用される方法の一つです。遺産分割協議の中で「不動産は特定の相続人が取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う」といった内容で合意が成立すれば、その内容に基づいて単独名義で相続登記を行うことができます。
2-3 共有持分を売買・贈与で取得する
すでに不動産が共有名義になっている場合は、他の共有者から持分を譲り受けることで単独名義にすることも可能です。具体的には、共有者の持分を売買や贈与によって取得する方法があります。
例えば、相続登記の際に法定相続分の割合で共有名義になっている場合でも、後から他の相続人の持分を買い取ることで、最終的に1人の名義にまとめられます。また、相続人同士で合意があれば、持分を贈与してもらう方法もあります。
ただし、持分の売買や贈与を行う場合は、不動産の所有権移転登記が必要になります。また、売買であれば売買契約書の作成、贈与であれば贈与税の問題が生じる可能性もあるため、事前に手続きや税金について確認しておくことが大切です。
2-4 不在者財産管理人や特別代理人を選任する
相続人の中に所在不明者や未成年者がいる場合は、そのままでは遺産分割協議を進めることができません。このような場合は、家庭裁判所に申し立てを行い、不在者財産管理人や特別代理人を選任してもらう必要があります。
例えば、相続人の一部と連絡が取れない場合は、不在者財産管理人を選任することで、その人が所在不明者の代わりに遺産分割協議に参加できます。また、相続人に未成年者がいる場合で、親権者も相続人となっているときは利益相反が生じる可能性があるため、特別代理人を選任して手続きを進めることになります。
このように、不在者財産管理人や特別代理人が選任されれば、本人の代わりに遺産分割協議を進めることができるため、相続不動産を単独名義にするための手続きを進められるようになります。ただし、家庭裁判所の手続きが必要になるため、通常の遺産分割よりも時間がかかる点には注意が必要です。
第3章 相続不動産を単独名義にするまでの流れ
相続不動産を単独名義にするまでの流れは以下の通りです。
- 不動産の権利調査を行う
- 遺言書の有無を調べる
- 遺言書がない場合は遺産分割協議を行う
- 必要書類を準備する
- 法務局に申請する
- 登記識別情報を受け取る
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
STEP① 不動産の権利調査を行う
まずは、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義人や共有者の有無などを確認します。登記事項証明書を確認することで、被相続人が不動産の所有者であるか、すでに共有名義になっていないかなどを把握することが可能です。また、住宅ローンなどによる抵当権が設定されている場合は、完済しているかどうかもあわせて確認しておきましょう。
STEP② 遺言書の有無を調べる
次に、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って遺産の分け方を決めることになります。
自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所で検認手続きを行う必要があります。また、公正証書遺言が作成されている場合は、検認を行わずに相続手続きを進めることが可能です。
STEP③ 遺言書がない場合は遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するのかを決めます。
相続不動産を単独名義にする場合は、特定の相続人がその不動産を取得する内容で合意する必要があります。話し合いの内容がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。
STEP④ 必要書類を準備する
相続登記を申請するためには、複数の書類を用意する必要があります。主な書類としては、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などがあります。これらの書類は取得に時間がかかることもあるため、早めに準備を進めておくことが大切です。
STEP⑤ 法務局に申請する
必要書類がそろったら、相続登記の申請を行います。申請は、不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。登記時には登録免許税が課せられ、その税率は、相続登記の場合は不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
例えば、不動産の固定資産評価額が2,000万円の場合、登録免許税は次のように計算されます。
2,000万円×0.4％＝8万円
このように、不動産の評価額に応じて税額が決まります。評価額は固定資産評価証明書で確認することが可能です。申請内容に不備がなければ、法務局で審査が行われ、相続人への名義変更が完了します。
STEP⑥ 登記識別情報を受け取る
相続登記が完了すると、新しい名義人に登記識別情報が通知されます。登記識別情報とは、不動産の所有者であることを証明する重要な情報であり、将来その不動産を売却する際などに必要になります。再発行ができないため、登記識別情報は紛失しないよう大切に保管しておきましょう。
まとめ
相続不動産を単独名義にするためには、遺産分割協議が成立していることや、相続人全員の同意が得られていることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。遺産分割がまとまっていない場合や、相続人の中に所在不明者や未成年者がいる場合などは、すぐに単独名義へ変更できないのが一般的です。
しかし、遺産分割調停や代償分割、共有持分の売買などの方法によって、相続不動産を単独名義にできる可能性があります。また、所在不明者がいる場合は不在者財産管理人、未成年者がいる場合は特別代理人の選任など、状況に応じた手続きを行うことで解決できる場合もあるでしょう。
相続不動産を単独名義にするためには、相続人の確認や遺産分割協議、相続登記などの手続きを順番に進めることが重要です。手続きが複雑になるケースもあるため、不動産の名義関係で困ったときは、司法書士などの専門家へ相談しながら進めると良いでしょう。
