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目次
はじめに
相続によって不動産を取得したものの、「売るべきか、このまま持ち続けるべきか」と判断に迷っている方も多いのではないでしょうか。
相続不動産は、活用できれば資産としての価値を維持できる一方で、利用予定がないまま保有していると、固定資産税や管理の負担がかかり続けます。また、相続人が複数いる場合には、遺産分割をめぐってトラブルに発展する可能性もあります。
本記事では、相続不動産を売るべきケース・売るべきではないケース、売却のメリット・デメリット、注意点について解説します。相続不動産の扱いに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
第1章 相続不動産を売るべきケース
相続不動産を売るべきケースは以下の通りです。
- 利用する予定がない
- 相続人が複数いて遺産分割で揉めそう
- 納税資金が足りない
- 認知症のリスクがある
- 建物の老朽化が進んでいて管理が面倒
- 税制上の特例を適用できる
それぞれのケースについて見ていきましょう。
1-1 利用する予定がない
相続した不動産を今後利用する予定がない場合は、売却を検討すべきでしょう。不動産は保有していると固定資産税や管理費などのコストがかかるため、使わないまま放置していると負担だけが増えてしまいます。特に、遠方にある実家などは定期的な管理が難しく、空き家の状態が続くことで建物の老朽化が進んだり、近隣トラブルに繋がったりする可能性もあるでしょう。
また、不動産は時間の経過とともに価値が下がるケースも多く、「とりあえず保有している」という状態が長く続くほど、売却条件が不利になるかもしれません。将来的に利用する見込みがないのであれば、早めに売却して現金化することが合理的な選択と言えるでしょう。
1-2 相続人が複数いて遺産分割で揉めそう
相続人が複数いる場合、不動産は現金のように分けることができないため、遺産分割でトラブルになりやすい資産です。売却するかどうかや売却価格、分配方法などをめぐって意見が対立し、話し合いが長引くケースも少なくありません。特に、不動産を共有名義のままにすると、売却や活用のたびに共有者全員の同意が必要となるため、将来的にも意思決定が難しくなる可能性があります。
このようなトラブルを避けるためには、不動産を売却して現金化し、相続人間で分配する方法が有効です。早い段階で売却を検討することで、相続人同士の対立を防ぎやすくなるでしょう。
1-3 納税資金が足りない
相続税は、原則として現金で納付する必要があります。そのため、納税資金が不足している場合には、不動産の売却による資金の確保を検討すべきでしょう。
特に、不動産の割合が大きい相続では、手元に十分な現金がないケースも多く、そのままでは納税が難しくなります。相続税の納付が遅れると延滞税が発生する可能性もあるため、早めの対応が重要です。
相続税の申告・納付期限は、相続開始から10ヶ月以内と定められているため、売却には一定の時間がかかることも踏まえ、余裕をもって売却の準備を進める必要があります。納税資金が不足している場合は、不動産の売却を前提にスケジュールを組むことが重要です。
1-4 認知症のリスクがある
相続不動産を取得した時点では「今すぐ売る必要はない」と考えていても、将来的に所有者が認知症を発症し、判断能力が低下すると、不動産を自由に売却できなくなります。不動産の売却は、原則として所有者本人の意思に基づいて行う必要があるためです。
判断能力が不十分な状態になってしまうと、本人だけで売却手続きを進めることは難しくなります。この場合、成年後見制度の利用を検討する必要があり、手続きが複雑になるだけでなく、時間や費用の負担も生じます。
また、一度成年後見人が選任されると、不動産の売却も本人の利益になるかどうかを踏まえて進めることになるため、家族の希望だけで自由に判断できるわけではありません。将来的に売却の可能性がある不動産であれば、認知症によって動かしにくくなる前に、早めに方針を決めておくことが重要です。
1-5 建物の老朽化が進んでいて管理が面倒
築年数が古い建物は、維持管理に手間や費用がかかるため、負担になりやすい傾向があります。定期的な修繕や清掃が必要になるほか、放置すると劣化が進み、倒壊や設備不良といったリスクも高まります。
特に空き家の場合は、雑草の繁茂や害虫の発生などにより、近隣住民とのトラブルに繋がる可能性もあります。そのため、遠方に住んでいる場合などは管理自体が大きな負担になることも少なくありません。
また、建物は時間の経過とともに価値が下がるケースが多く、老朽化が進むほど売却条件が不利になることもあります。管理が負担に感じる場合や、今後も利用予定がない場合は、早めに売却を検討することが重要です。
1-6 税制上の特例を適用できる
相続不動産の売却では、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例を利用できる場合があります。代表的なものとして、「空き家に係る譲渡所得の特別控除（最大3,000万円）」や「取得費加算の特例」などが挙げられます。
それぞれ適用期限が設けられており、空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件となっています。また、取得費加算の特例は、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内の売却が必要です。
このように、特例にはそれぞれ期限があるため、売却のタイミングによっては利用できなくなる可能性があります。税制上のメリットを活かすためにも、特例を適用できる状況にある場合は、期限を意識して早めに売却を検討することが重要です。
第2章 相続不動産を売るべきではないケース
相続不動産は必ずしも売却すべきとは限らず、状況によっては保有し続けた方がよいケースもあります。売却してしまうと取り戻すことはできないため、活用できる可能性がある場合は慎重に判断することが重要です。ここでは、相続不動産を売るべきではない代表的なケースを解説します。
2-1 自分や家族が住む予定がある
相続した不動産を自宅として利用する予定がある場合は、無理に売却する必要はありません。住宅を購入する場合と比較して、住居費を抑えられる可能性があるためです。
また、実家など思い入れのある不動産の場合、生活拠点として活用することで資産としての価値はもちろん、思い出も残すことができます。将来的に居住する予定があるのであれば、売却せずに保有する選択肢も検討すると良いでしょう。
2-2 賃貸として活用できる
相続した不動産が賃貸需要のあるエリアにある場合は、売却せずに賃貸として活用することで継続的な収入を得られます。家賃収入を得ることで、固定資産税や管理費などの維持コストをカバーできる場合もあるでしょう。ただし、空室リスクや修繕費、管理の手間なども発生するため、収支のバランスを踏まえて判断することが重要です。
2-3 資産価値の上昇が見込める
不動産の立地や周辺環境によっては、将来的に資産価値の上昇が見込めます。再開発が予定されているエリアや、人口増加が続いている地域などでは、時間の経過とともに価格が上がる可能性があります。
このような場合は、すぐに売却するのではなく、一定期間保有してから売却することで、より高い価格で売却できる可能性があるでしょう。ただし、不動産市場の動向は変動するため、慎重に判断することが重要です。
第3章 相続不動産を売るメリット・デメリット
相続不動産の売却には、メリットだけでなくデメリットもあります。どちらも理解したうえで判断することで、後悔のない選択がしやすくなります。
3-1 相続不動産を売るメリット
相続不動産を売るメリットは以下の通りです。
- 遺産の分配が簡単になる
- 固定資産税や維持管理費をカットできる
- 近隣住民とのトラブルを回避できる
それぞれ詳しく解説します。
3-1-1 遺産の分配が簡単になる
不動産は現金のように分割することが難しく、そのままでは相続人同士で公平に分けることができません。そのため、不動産を誰が取得するかで意見が対立し、遺産分割が長引く原因になることがあります。
一方で、不動産を売却して現金化すれば、相続人の持分に応じて分配することができるため、公平性を保ちやすくなります。話し合いも進めやすくなり、相続人同士のトラブルを回避しやすい点もメリットです。このように、相続不動産を売却することで、分割しにくい不動産を扱いやすい形に変えることができ、遺産分割をスムーズに進められます。
3-1-2 固定資産税や維持管理費をカットできる
不動産を保有している限り、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年発生します。また、建物がある場合には、修繕費や管理費、清掃費用なども必要になるため、継続的なコスト負担がかかります。特に空き家の場合は、利用していないにもかかわらず費用だけが発生する状態になりやすく、長期間保有するほど負担が大きくなります。
不動産を売却すれば、これらの固定費がかからなくなり、家計への負担を軽減することが可能です。使う予定がない不動産であれば、早めに売却することで無駄な支出を抑えることに繋がります。
3-1-3 近隣住民とのトラブルを回避できる
空き家を放置していると、雑草の繁茂や害虫の発生、建物の劣化などにより、近隣住民とのトラブルに繋がる可能性があります。特に管理が行き届いていない場合、景観の悪化や衛生面の問題から苦情が寄せられてしまいます。
また、老朽化が進んだ建物は倒壊や部材の落下といったリスクもあり、万が一事故が発生した場合には、所有者として責任を問われるでしょう。不動産を売却すれば、こうした管理責任やトラブルのリスクから解放されます。
3-2 相続不動産を売るデメリット
相続不動産の売却にはメリットがある一方で、注意しておきたいデメリットもあります。事前に理解しておくことで、売却後の後悔を防ぎやすくなります。
3-2-1 相続税とは別に譲渡所得税が課せられる可能性がある
相続不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税や住民税が課税される可能性があります。譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝売却価格−(取得費＋譲渡費用)
取得費には、購入時の価格や相続税の一部（取得費加算の特例）などが含まれます。また、譲渡費用には仲介手数料や測量費などが含まれます。売却価格からこれらの費用を差し引いた金額がプラスになる場合、その金額に対して税金が課されます。
3-2-2 共有者がいる場合は関係が悪化する恐れがある
相続人が複数いる場合、不動産の売却をめぐって意見が対立し、関係が悪化する恐れがあります。売却に賛成する人と反対する人がいる場合や、売却価格・タイミングについて考え方が異なる場合には、話し合いが長引くことも少なくありません。
また、不動産を共有名義のままにしている場合、売却には共有者全員の同意が必要となるため、1人でも反対すると手続きを進めることが難しくなります。その結果、売却の機会を逃してしまう可能性もあります。
さらに、売却後の代金の分け方について不満が生じることもあり、感情的なトラブルに発展するかもしれません。こうしたリスクを避けるためには、事前に相続人同士で十分に話し合い、合意形成を図ることが重要です。
第4章 相続不動産を売る際の注意点
相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なり、相続特有の手続きや条件が関係するため、事前に注意点を把握しておくことが大切です。ここでは、売却を進めるうえで押さえておきたいポイントを解説します。
4-1 相続人全員の同意が必要
相続不動産を売却するためには、原則として相続人全員の同意が必要です。遺産分割協議が完了していない状態では、売却手続きを進めることができません。
また、相続人の中に売却に反対する人がいる場合や、連絡が取れない相続人がいる場合には、手続きが進まず売却までに時間がかかることがあります。スムーズに売却を進めるためには、事前に相続人同士で十分に話し合い、合意を得ておくことが重要です。
4-2 相続登記をしないと売却できない
不動産を売却するためには、被相続人名義のままではなく、相続人名義に変更する「相続登記」を行う必要があります。名義変更が完了していない状態では、売買契約を締結することができません。
相続登記には戸籍謄本の収集や書類作成などが必要となるため、手続きに時間がかかることがあります。売却を検討している場合は、早めに相続登記を進めておくことが大切です。
4-3 物件によっては買い手が見つかるまでに時間がかかる
不動産の売却には一定の時間がかかるため、すぐに現金化できるとは限りません。特に、立地や建物の状態によっては、購入希望者がなかなか見つからない場合もあります。
また、価格設定が相場と合っていない場合にも、買い手が見つかるまでに時間がかかるでしょう。売却を急ぐ場合は、不動産会社と相談しながら適正な価格を設定することが重要です。
まとめ
相続不動産は、利用予定がない場合や維持管理の負担が大きい場合などは、売却を検討することが重要です。一方で、自分や家族が住む予定がある場合や、賃貸として活用できる場合は、無理に売却する必要はありません。相続不動産を売るべきかどうかは状況によって異なるため、判断に迷う場合は専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続登記のような売却前の手続きから売却までをワンストップでサポートしています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にご相談ください。
相続不動産の売却に関してよくある質問
ここでは、相続不動産の売却に関してよくある質問に回答します。
相続不動産は必ず売却しなければならないのでしょうか？
必ずしも売却する必要はありません。自分や家族が住む予定がある場合や、賃貸として活用できる場合は、保有し続ける選択肢もあります。ただし、利用予定がない場合は、維持費や管理の負担がかかるため、売却を検討することが一般的です。
相続不動産はいつ売るのがよいのでしょうか？
利用予定がない場合は、できるだけ早めに売却を検討することが重要です。建物は時間の経過とともに老朽化が進み、資産価値が下がる可能性があります。また、税制上の特例には期限があるため、タイミングによっては税負担が変わることもあります。
相続登記をしないまま売却することはできますか？
相続登記を行っていない状態では、不動産を売却することはできません。売却するためには、まず被相続人から相続人へ名義変更（相続登記）を行う必要があります。
相続人の一人が反対している場合でも売却できますか？
原則として、相続不動産の売却には相続人全員の同意が必要です。そのため、1人でも反対している場合は売却を進めることはできません。話し合いで合意できない場合は、遺産分割調停などを検討する必要があります。
