不動産の相続税がかからないケースとは？シミュレーション別に解説

はじめに

「不動産を相続すると相続税が高額になるのでは」と不安に感じている方は珍しくありません。自宅や実家、賃貸物件などを相続する予定がある場合、税金がいくらかかるのかは気になるところです。

しかし、不動産を相続したからといって必ず相続税が発生するわけではありません。むしろ相続税がかからないケースのほうが多いでしょう。

本記事では、不動産の相続税がかからないケースと相続税がかかる場合の計算方法を解説します。これから不動産を相続する方、将来に備えたい方は参考にしてください。

第1章　相続税とは

相続税とは、亡くなった人の財産を相続や遺贈によって取得したときに、その取得額に応じて課される税金です。

相続税の対象となるのは、現金や預貯金だけではなく、不動産や有価証券、生命保険金など幅広い財産が該当します。

まずは、誰が相続人に該当するのか見ていきましょう。

1-1　法定相続人の範囲

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことです。

配偶者は常に相続人となり、その他の親族については、以下の優先順位で相続権が決められています。

1. 子（子がすでに亡くなっている場合は孫）
2. 直系尊属（父母など）
3. 兄弟姉妹

例えば、配偶者と子供がいる場合は、配偶者と子供が相続人になります。

子どもがいない場合は、配偶者と親が相続人です。

不動産の相続税額を確認させるためにも、まずは法定相続人を確定させましょう。

第2章　不動産の相続税がかからないケース

不動産を相続すると高額な税金が発生するイメージがありますが、実際には相続税がかからないケースのほうが圧倒的に多いといわれています。

なぜなら、相続税には「基礎控除」という非課税枠が設けられており、相続財産の合計額がこの枠内であれば、相続税は発生しないためです。

つまり、不動産を相続しても、財産総額が基礎控除以下であれば「相続税はかからない」ということになります。特に、地方にある自宅のみを相続するような場合、他に大きな金融資産がなければ、基礎控除内に収まり、相続税が発生しない可能性はあるでしょう。

2-1　相続税の基礎控除額

相続税の基礎控除額は、次の計算式で求めます。

• 3,000万円+（600万円×法定相続人の数）=基礎控除

例えば、法定相続人が2人の場合は4,200万円が非課税枠となります。

• 3,000万円+600万円×2人=4,200万円

相続財産の合計額がこの金額以下であれば、相続税はかかりません。

つまり、法定相続人が2人であれば4,200万円まで、3人なら4,800万円までが非課税です。

2-2　【2500万円の家の相続税】シミュレーション例

相続税の基礎控除額の計算式をもとに、相続税評価額2,500万円の自宅を相続するケースを想定してシミュレーションしましょう。

ただし、前提条件として、他に大きな財産はないものとします。

2-2-1　ケース1：相続人が子1人のみ

相続人が子供1人だけの場合、基礎控除額は次の通りです。

• 3,000万円+600万円×1人＝3,600万円

相続財産が2,500万円の自宅のみであれば、3,600万円の基礎控除内に収まります。

したがって、相続税はかかりません。

自宅のみを子ども1人が相続するケースでは、よほど評価額が高くない限り、相続税が発生しない可能性が高いといえるでしょう。

2-2-2　ケース2：不動産の他に預金3,000万円がある

次に、自宅2,500万円に加え、預金3,000万円があるケースを見ていきましょう。

相続財産の合計は、次の通りです。

• 2,500万円+3,000万円＝5,500万円

相続人が子供1人の場合は基礎控除は3,600万円のため、

• 5,500万円−3,600万円＝1,900万円

1,900万円が課税対象となり、相続税が発生します。

第3章　不動産にかかる相続税の計算方法

不動産の場合は評価方法が特殊で、現金とは異なる計算ルールがあります。

相続税が実際にかかるかどうかを判断するためには、相続税評価額を参考にしましょう。

ここでは、不動産にかかる相続税を確定させるための流れを解説します。

STEP①　相続人を確定させる

まず最初に、法定相続人を確定します。

相続人の人数は基礎控除額に直結するため、戸籍を出生から死亡までさかのぼって収集し、法律上の相続人を正確に特定しましょう。

見落としがあると、あとから相続関係が覆る可能性もあるため注意が必要です。また、養子がいる場合や代襲相続が発生している場合は、人数の数え方に特有のルールがあります。

関係性が複雑な場合は、専門家に相談して進めるとよいでしょう。

STEP②　相続財産を確認する

次に、相続財産をすべて洗い出します。

相続財産を一覧にし、評価の対象となるものを整理しましょう。一方で、借入金や未払金などの債務も確認し、差し引けるものは控除します。

見落としが多い相続財産は、名義預金や死亡保険金、退職金などのみなし相続財産です。

みなし相続財産は、亡くなったことで財産となるため特殊に扱われます。相続放棄をしても受け取れますが、相続税は課税対象となるため注意しましょう。

STEP③　相続税評価額を計算する

不動産は、相続税評価額で計算します。

相続税評価額とは、国税庁が定めた財産評価基本通達に従って計算した金額のことです。

土地は路線価方式または倍率方式で評価し、建物は固定資産税評価額が基準です。路線価は国税庁が毎年公表しており、道路ごとに1平方メートルあたりの価格が設定されています。

また、自宅の敷地は「小規模宅地等の特例」を使うことで、一定の面積まで評価額を大幅に減額できる場合があります。

特例を活用することで課税価格が下がり、相続税がかからないケースも見られるでしょう。

STEP④　相続税額を計算する

相続税評価額が決まったら、相続税の基礎控除額を使って相続税額を計算します。

例えば、自宅の相続税評価額が2,500万円だった場合は、基礎控除額より低い額になるため相続税はかかりません。

相続税がかかる場合は、相続財産の取得割合に応じて各相続人の税額を割り振ります。

第4章　不動産取得税と相続税の違い

不動産に関係する税金は、相続税のほかに不動産取得税があります。

不動産取得税とは、土地や建物を購入したり贈与で取得した際に一度だけかかる税金のことです。不動産取得税は、固定資産税評価額をもとに決められます。

「不動産を相続することで、不動産取得税もかかるのでは」と考える方もいますが、相続で取得した不動産は非課税となります。

したがって、相続税と混合しないように注意しましょう。

4-1　相続では不動産取得税は非課税

通常、売買や贈与で不動産を取得すると不動産取得税が課税されますが、相続による取得は非課税とされています。

なぜなら、相続不動産は自分で購入した不動産ではなく、法定相続人が個人の意思に関係なく不動産を取得するからです。

ただし、例外として相続で不動産取得税が課税されるケースもあるため注意しましょう。

4-2　相続で不動産取得税が課税されるケース

相続で不動産取得税が課税されるケースは、以下の通りです。

• 法定相続人以外の第三者が不動産を取得した
• 相続放棄後に売買で取得した
• 死因贈与で不動産を譲り受けた
• 生前贈与で不動産を譲り受けた
• 相続時精算課税制度で不動産を譲り受けた

特に贈与や売買と判断された場合は、課税対象となる可能性が高いでしょう。

相続税がかからないケースでも、取得方法次第で別の税金が発生することがあるため、事前に専門家に確認しておくことが大切です。

第5章　不動産の相続で相続税以外にかかる税金

相続税が発生しない場合でも、不動産を相続する際は他の税金や費用がかかります。

不動産は、保有しているだけで継続的なコストが発生します。税金だけではなく、維持管理費や修繕費も含めて相続するか考えましょう。

ここでは、不動産の相続で相続税以外にかかる税金を解説します。

5-1　登録免許税

不動産を相続した場合、名義変更のために相続登記を行います。

相続登記の際にかかる税金が登録免許税です。税額は原則として固定資産税評価額の0.4％で、評価額が高いほど負担も大きくなります。

例えば、評価額2,000万円の土地であれば、登録免許税は8万円です。土地と建物それぞれに課税されるため、複数物件を相続する場合は事前に概算しておきましょう。

また、相続人以外が遺贈で取得して登記する場合は税率が異なるため注意が必要です。

5-2　固定資産税

不動産を所有している限り、毎年固定資産税が課税されます。

相続によって所有者が変わった場合でも、翌年度以降は新しい所有者が納税義務を負います。支払いが滞ると延滞金が発生するため、相続後の資金繰りも含めて確認しましょう。

特に空き家の場合、特定空き家に指定されると住宅用地特例が外れ、税額が大きく上がる可能性があります。相続後に利用予定がない不動産は、売却や賃貸などの活用方法を早めに検討しておきましょう。

5-3　所得税

相続した不動産を賃貸している場合、家賃収入に対して所得税と住民税が課税されます。

不動産所得は、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの必要経費を差し引いた金額で計算します。赤字が出た場合には他の所得と損益通算できるケースもありますが、黒字であれば確定申告が必要です。

相続によって賃貸経営を引き継ぐ場合は、相続前からの帳簿や領収書などを引き継いで準備しておきましょう。

5-4　譲渡所得税

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わるため注意が必要です。短期譲渡か長期譲渡かで税率が異なるため、売却時期の判断は慎重に行いましょう。

また、空き家の場合は売却益から3000万円特別控除などの特例を利用できる場合もあります。売却を検討する際は、特例を使用して節税できないか確認しましょう。

第6章　不動産にかかる税金を支払えないときの対処法

相続財産が自宅や収益物件など換金しにくい財産が大半を占める場合、手元に現金が少なくて困っているケースは珍しくありません。

税金の支払いが難しい場合は、制度の活用や資金の確保を行いましょう。

ここからは、不動産にかかる税金を支払えないときの対処法を解説します。

6-1　延納制度を利用する

相続税は原則として現金一括納付ですが、一定の条件を満たすことで延納が認められます。

また、担保の提供が必要になる場合もありますが、延納制度を利用すると最長で20年の分割払いが可能です。利子税は発生しますが、時間をかけて納付できるため、急いで不動産を売却せずに済むメリットがあります。

申請期限があるため、必要書類を早めに準備しておきましょう。

6-2　物納制度を利用する

延納でも難しい場合、一定の条件のもとで不動産などの現物で納税する物納制度があります。ただし、申請すれば必ず認められるわけではなく、管理処分が容易な財産であることなど厳しい要件があります。

また、物納できる財産には順位があり、まずは有価証券や上場株式、船舶などの第1順位から優先的に充てなければなりません。

まずは、延納や売却の可能性を検討したうえで、最終手段として考えましょう。

6-3　不動産を売却する

現実的な方法は、不動産を売却して納税資金を確保することです。

相続開始から3年10か月以内であれば、取得費加算の特例を使える可能性もあります。

取得費加算の特例とは、納付した相続税の一部を譲渡時の「取得費」に加算し、所得税を軽減できる制度です。制度の利用で売却益が減るため、節税効果が期待できるでしょう。

ただし、相続人が複数いる場合は、売却に全員の同意が必要です。あらかじめ遺産分割協議を整えたうえで、手続きを進めましょう。

6-4　金融機関から借入する

一時的に資金が不足している場合は、金融機関からの借入も選択肢になります。

相続税専用ローンを取り扱う銀行もあり、納税期限に間に合わせるためのつなぎ資金として利用できます。金利や返済期間は金融機関によって異なるため、条件を確認したうえで判断しましょう。

また、返済計画を立てずに借入をすると将来の負担が重くなります。不動産の収益性や将来の売却予定などを踏まえ、無理のない計画を立てることが重要です。

第7章　不動産の相続で注意するポイント

不動産の相続では、税額だけではなく手続きの期限も重要です。

うっかり放置してしまうと、過料や加算税などのペナルティが発生する可能性があります。

スムーズに相続を終えるためにも、あらかじめ注意点を確認しておきましょう。

7-1　相続税の申告は10か月以内に申告する

相続税が発生する場合、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に申告と納付を行います。この期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

また、小規模宅地等の特例などを適用する場合でも、期限内の申告が原則です。相続税の申告が不要かどうか判断に迷う場合は早めに専門家へ相談しましょう。

基礎控除ぎりぎりの場合は、事前に試算しておくと安心です。

7-2　相続登記は3年以内にする

相続登記は2024年から義務化され、相続開始を知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、過料の対象になるため注意しましょう。

また、名義変更をしないまま放置すると、不動産の売却や担保設定ができません。

相続税がかからない場合でも、登記手続きは必ず行いましょう。

7-3　不動産の種類によっては準確定申告が必要

被相続人が事業や賃貸経営をしていた場合、亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得の準確定申告が必要です。

準確定申告は、死亡を知った日の翌日から4か月以内に申告・納税しなければなりません。期限が短いため、専門家に依頼する場合は早めに資料を揃えておくことが重要です。

また、不動産所得がある場合は、家賃収入や必要経費の整理が必要です。相続税だけではなく、所得税の手続きも忘れずに進めましょう。

まとめ：相続税がかからない不動産でも手続きは必須

不動産を相続しても、基礎控除内に収まれば相続税はかかりません。

実際には、相続税が発生しないケースのほうが多いといえますが、相続登記や登録免許税の支払い、固定資産税の負担など必要な手続きはあります。

また、不動産は長期にわたって保有する資産です。相続時にかかる税金だけではなく、将来の活用や売却まで見据えて判断することが大切です。早めにシミュレーションを行い、必要に応じて専門家のサポートを受けましょう。

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