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目次
はじめに
不動産を共有名義で所有していると、固定資産税の負担や管理の手間、他の共有者との調整など、様々な問題が生じる場合があります。そのため、「共有持分を手放したい」と考える方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、不動産の共有持分は放棄することが可能です。ただし、メリットやデメリットを十分に理解しないまま放棄してしまうと、思わぬ税負担が発生したり、他の共有者とのトラブルに繋がったりする可能性があります。
本記事では、共有持分を放棄するメリット・デメリット、手続きの流れなどを分かりやすく解説します。不動産の共有持分の放棄を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
第1章 不動産の共有持分は放棄できる？
冒頭でも述べた通り、不動産の共有持分は放棄することが可能です。ここでは、共有持分の放棄がどのような仕組みで認められているのか、放棄すると持分はどうなるのかについて解説します。
1-1 共有持分の放棄は1人の意思表示で成立する
共有持分の放棄は、相手方のない単独行為とされています。そのため、放棄する人の意思表示によって法律上は成立し、他の共有者の同意や許可を得る必要はありません。共有者は、誰でもいつでも自己の持分を放棄することが可能です。なお、放棄された持分は他の共有者に持分割合に応じて帰属します。
共有持分の放棄は、売却や贈与のように相手方との契約によって成立するものではなく、自らの権利を一方的に手放す行為です。そのため、「他の共有者が応じてくれないから放棄できない」というわけではありません。
1-2 登記の申請には他の共有者の協力が必要
共有持分の放棄は、法律上は放棄者の単独の意思表示によって成立します。しかし、実際に不動産の名義を変更するためには、法務局で登記申請を行う必要があります。
共有持分を放棄する際、登記を申請しなければなりません。登記の手続きは、共同で申請を行う形になるため、持分を取得する側となる共有者の協力が必要になります。法律上は単独で放棄できても、登記手続きの段階では他の共有者との調整が求められる点が特徴です。
また、共有者同士の関係性や相続によって共有関係が複雑になっている場合には、必要書類の収集や手続きの準備に時間がかかります。
1-3 共有持分の放棄は早い者勝ちとは言い切れない
「共有持分は早く放棄した者勝ち」「早く手を引けば責任から逃れられる」といった情報を目にすることがあります。しかし、共有持分の放棄はそのように単純なものではない点に注意が必要です。
共有持分の放棄は単独の意思表示によって成立しますが、他の共有者からの協力を得て登記簿上の名義を変更するまでは、外部から見た権利関係は変わりません。そのため、他の共有者へ放棄の意思を伝えただけの状態では、登記簿上は従来通り共有者として記載され続けることになります。この状態では、固定資産税の納付通知や管理に関する連絡が届きます。
さらに、登記が完了する前に不動産に関するトラブルや損害が発生すれば、放棄したつもりでも、名義人として一定の責任を問われる可能性があります。そのため、「早く放棄すれば責任から完全に逃れられる」という考え方は適切とは言えません。
第2章 共有持分を放棄する5つのメリット
共有持分を放棄するメリットは以下の通りです。
2-1 相続放棄とは違って共有持分以外の遺産は相続できる
共有持分の放棄は、相続放棄とは異なり、不動産の持分だけを手放すことが可能です。
相続放棄は、被相続人の財産や債務を全て引き継がない手続きであるため、一度相続放棄をすると、不動産だけでなく預貯金やその他の財産についても相続することができなくなります。一方で、共有持分の放棄は、不動産の持分という特定の権利のみを手放す行為であり、すでに相続した他の財産には影響しません。
例えば、相続によって複数の財産を取得したものの、「共有名義の不動産だけは管理が難しいため手放したい」といった場合、共有持分の放棄であれば、不動産の持分だけを整理しつつ、その他の相続財産はそのまま保有することが可能です。
2-2 固定資産税の支払いが不要になる
共有持分を放棄すれば、固定資産税の支払いが不要になります。固定資産税は、不動産の所有者に毎年課される税金で、共有名義の場合は持分割合に応じて負担する必要があります。たとえ自分が使用していない不動産であっても、共有者である以上、税負担を避けることはできません。
例えば、AさんとBさんが不動産を2分の1ずつ共有しており、年間の固定資産税が24万円だった場合、それぞれ12万円程度の負担が発生します。このような場合、共有持分を放棄して名義から外れれば、翌年以降は固定資産税の納税義務を負いません。
また、不動産を共有していると、固定資産税だけでなく、修繕費や管理費などの費用負担が発生します。共有持分を放棄すれば、こうした継続的な金銭的負担を回避することが可能です。
2-3 不動産の管理責任がなくなる
共有不動産を所有していると、たとえ自分が使用していなくても、一定の管理責任を負うことになります。
例えば、建物の老朽化によって外壁が落下したり、空き家状態が続いて近隣に迷惑が生じたりした場合には、所有者として責任を問われる可能性があります。共有名義であれば、その責任は持分割合に応じて共有者全員に及ぶのが原則です。一方で、共有持分を放棄し他の共有者に名義を変更していれば、不動産の管理責任を負いません。
2-4 将来のトラブルを回避できる
共有名義の不動産では、売却のタイミングや修繕の必要性、活用方法などをめぐって共有者同士の意見が対立するケースが少なくありません。不動産の売却・処分を行うには、原則として共有者全員の合意が必要となるため、共有者の人数が多いほど意思統一が難しくなります。
また、共有関係が長く続くほど、相続によって共有者が増えたり、関係性が希薄になったりすることで、将来的な紛争のリスクが高まる可能性があります。共有持分を放棄して共有関係から離れておくことで、こうした意思決定に関わる必要がなくなり、将来的な対立や法的トラブルに巻き込まれるリスクを抑えることが可能です。
2-5 子や孫が相続する際の負担を軽減できる
共有持分を保有したままにしていると、将来相続が発生した際に、その持分が子や孫へ引き継がれることになります。活用が難しい不動産の場合、相続登記の手続きや共有者との調整などが必要となり、子や孫にとって大きな負担となる可能性があります。
特に、遠方にある土地や利用価値の低い山林・農地などは、維持管理の手間や費用がかかる一方で、有効活用が難しいケースも少なくありません。このような不動産は、相続人にとって実質的に負担だけが残る負の資産となってしまう可能性もあります。あらかじめ共有持分を放棄しておけば、将来的に不要な財産を承継させずに済みます。
第3章 共有持分を放棄するデメリット
共有持分を放棄するデメリットは以下の通りです。
3-1 一定の費用がかかる
共有持分を放棄する場合、登記手続きに一定の費用がかかります。この際にかかる登録免許税は、「不動産の固定資産税評価額×持分割合×2％」で計算されます。例えば、固定資産税評価額が1,000万円で持分が2分の1の場合、登録免許税は1,000万円×1/2×2％で、10万円となります。
また、司法書士へ手続きを依頼する場合には、一般的に5万円〜15万円程度の報酬が必要です。さらに、住民票や登記事項証明書などの取得費用として、数千円程度の実費も発生します。
共有持分移転登記は、放棄する側と持分を取得する側の共同申請となるため、費用負担については共有者間の話し合いで決めることになります。トラブルを防止するためにも、事前に費用負担について合意しておくことが重要です。なお、放棄する側が費用を負担するケースが多く見られます。
3-2 他の共有者に贈与税が課せられる可能性がある
共有持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します。その際、「無償で財産を取得した」と評価され、持分を取得した側に贈与税が課される可能性があります。取得した持分の価額が基礎控除である110万円を超える場合には、贈与税の申告・納税が必要になります。
贈与税の課税対象となる価額は、不動産の相続税評価額を基準に算定されます。土地については路線価方式または倍率方式により評価し、建物については固定資産税評価額を用いるのが一般的です。
なお、不動産の評価方法や課税関係は個別事情によって異なるため、正確な税額を把握するには専門的な知識が必要です。贈与税の申告漏れや計算誤りを防ぐためにも、必要に応じて税理士への相談を検討しましょう。
3-3 他の共有者との関係が悪くなるリスクがある
共有持分を放棄すると、不動産の管理責任や費用負担が他の共有者に集中することになります。「負担を押し付けられた」と受け取られ、共有者間の関係が悪化する可能性があります。
特に、共有者同士のコミュニケーションが十分でない場合や、不動産の活用方針について意見の対立がある場合には、放棄をきっかけにトラブルへ発展する恐れもあるでしょう。共有持分の放棄は単独で行えますが、事前に他の共有者へ説明し、できる限り理解を得ながら進めることが望ましいでしょう。
第4章 共有持分を放棄する流れ
共有持分を放棄する流れは以下の通りです。
- 他の共有者に対して放棄の意思を示す
- 必要書類を用意する
- 共有不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請を行う
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
STEP① 他の共有者に対して放棄の意思を示す
まずは、共有者に対して共有持分を放棄する意思を明確に伝えます。共有持分の放棄は口頭でも有効とされていますが、後々のトラブルを防ぐためには、「いつ」「誰が」「どの不動産の持分を放棄したのか」を具体的に記載した書面を作成しておくと安心です。
放棄の意思表示を証拠として残すため、内容証明郵便を利用して通知するケースもあります。書面で意思表示を行うことで、後日「聞いていない」「内容が違う」といった争いを避けやすくなります。
また、連絡時には、放棄する対象不動産、放棄する持分割合、今後の登記手続きの進め方（誰が申請するか・司法書士へ依頼するか）を共有し、併せて登録免許税や司法書士報酬などの費用を誰が負担するかも話し合っておきましょう。事前に合意しておくことで、手続き途中の行き違いやトラブルを防ぎやすくなります。
STEP② 必要書類を用意する
共有持分の移転登記を行うために必要な書類は以下の通りです。
- 登記原因証明情報（共有持分の放棄や移転の内容を証明する書面）
- 登記申請書（登記の種類や当事者情報などを記載）
- 委任状（司法書士などに手続きを依頼する場合）
- 放棄者および取得者の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書（登録免許税を算出するため）
必要書類は不動産の状況や共有者の関係によって追加される場合もあります。書類の不備があると登記が進まないため、不安な場合は法務局や司法書士などに確認しながら準備を進めましょう。
STEP③ 共有不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請を行う
必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ共有持分移転登記を申請します。共有持分の放棄に伴う登記は、放棄する側と持分を取得する側による共同申請が原則です。窓口持参や郵送、オンラインに対応しているので、自分の状況に合った方法を選んで申請できます。
第5章 共有者全員が同意すれば不動産の売却も可能
誰も活用していない不動産や、将来的な利用予定がない不動産については、共有持分の放棄ではなく、不動産の売却を検討しましょう。
共有者全員の同意が得られる場合には、不動産を売却することが可能です。売却によって共有不動産を処分すれば、共有者全員が将来的な管理や費用負担から解放されます。さらに、不動産を現金化することで、それぞれの持分割合に応じた代金を受け取ることが可能です。
まとめ
不動産の共有持分は、共有者の意思によって放棄することが可能です。共有状態から離れることで、固定資産税や管理責任といった負担を軽減できる点は大きなメリットと言えるでしょう。
一方で、共有持分を放棄すると、登録免許税などの費用が発生する他、取得した共有者に贈与税が課される可能性もあります。また、他の共有者に負担が集中することで、関係性に影響が出るリスクがある点に注意が必要です。
共有関係を解消する方法は、持分の放棄だけではありません。不動産の売却や持分の譲渡、分筆による単独名義化など、状況に応じた選択肢があります。自身にとって最適な方法を選ぶためにも、司法書士や不動産会社などと相談しながら進めることが大切です。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、共有持分の整理から売却まで幅広く対応しています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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共有持分の放棄に関してよくある質問
ここでは、共有持分の放棄に関してよくある質問に回答します。
他の共有者が登記申請に協力してくれない場合はどうすべきですか？
他の共有者からの協力が得られない場合には、登記引取請求訴訟を検討する必要があるでしょう。登記引取請求訴訟を行い、判決を得ることで、共有持分を放棄する側が単独で持分移転登記の申請を行えるようになります。
放棄以外で共有名義を解消する方法はありますか？
共有者全員で合意して不動産を売却する方法や、自分の共有持分のみを第三者へ売却・贈与する方法などが挙げられます。また、不動産の形状や条件によっては、土地を分筆してそれぞれ単独名義にすることも可能です。どの方法が適しているかは、不動産の利用状況や共有者同士の関係性によって異なるため、複数の選択肢を比較しながら検討することが大切です。
