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目次
はじめに
相続した不動産を売却したいと考えた時、「相続登記をする前でも売却できるのだろうか」と疑問に思う方は少なくありません。特に、空き家になっている実家などを早く売却したい場合、登記の手続きを省略できないかと考えることもあるでしょう。
しかし、原則として相続登記を行う前に不動産を売却することはできません。不動産を売却できるのは登記上の所有者に限られるため、被相続人名義のままでは売買契約を進めることが難しくなります。
本記事では、2024年4月から義務化された相続登記の概要や、相続登記前に不動産を売却できない理由、相続登記から売却までの基本的な流れについて分かりやすく解説します。
第1章 2024年4月1日から義務化された相続登記とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、登記簿上の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。相続によって不動産の所有権は法律上相続人へ移転しますが、登記を行わなければ第三者に対して所有者であることを示すことができません。
これまでは相続登記の申請は義務ではなく、手続きを行わなくても罰則はありませんでした。しかし、相続登記が行われないまま放置された不動産が増えたことで、所有者が分からない土地が全国的に増加し、社会問題となっています。
こうした問題を解消するため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。現在では、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以内の過料が科される可能性があります。
第2章 相続登記前には不動産を売却できない
冒頭でも述べた通り、相続登記を行う前に不動産を売却することはできません。ここでは、相続登記前に不動産を売却できない理由について解説します。
2-1 不動産を売却できるのは登記上の所有者のみ
不動産を売却するためには、売主が登記簿上の所有者であることが前提となります。なぜなら、不動産の売買では「誰がその不動産の正式な所有者なのか」を登記によって確認する仕組みになっているためです。
例えば、登記簿の名義が被相続人のままになっている場合、第三者から見るとその不動産の所有者は亡くなった人のままとなります。この状態では、相続人が本当に売却できる立場にあるのかを確認できません。
もしこの状態でも売却できてしまうと、後から別の相続人が「自分も所有者だ」と主張するなど、権利関係のトラブルが発生する可能性があります。このような問題を防ぐため、不動産を売却する際は登記上の所有者であることが前提とされており、相続不動産を売却する場合は、まず相続登記を行って名義を相続人へ変更する必要があります。
2-2 相続登記前でも売却相談はできる
相続登記が完了していない場合でも、不動産会社へ売却の相談をすることは可能です。実際には、相続登記の手続きと売却の準備を並行して進めるケースも少なくありません。
例えば、不動産会社に相談すれば、現在の相場を踏まえた査定額の目安や、売却までのおおよそのスケジュールを教えてもらえます。また、相続登記がまだ終わっていない場合でも、売却までに必要な手続きや準備しておくべき書類についてアドバイスを受けられます。
特に、相続不動産の売却では相続登記が必要になるため、司法書士と連携している不動産会社に相談すると、登記手続きと売却準備をスムーズに進めやすくなります。売却を検討している段階でも相談は可能なので、まずは不動産会社に状況を伝えてみると良いでしょう。
2-3 買主が住宅ローンを利用できない
相続登記が完了していない不動産は、買主が住宅ローンを利用できないケースがほとんどです。なぜなら、金融機関は融資を行う際に、不動産の所有者や権利関係を登記簿で確認するためです。
住宅ローンでは、金融機関が不動産に抵当権を設定することで貸し付けた資金を回収できるようにします。しかし、登記簿の名義が被相続人のままでは、売主と登記上の所有者が一致していないため、抵当権の設定手続きを進めることができません。
不動産の購入では住宅ローンを利用する買主が多いため、相続登記を行っていないと住宅ローンの手続きがストップしてしまいます。このような理由から、相続不動産を売却する場合は、あらかじめ相続登記を済ませて名義を相続人へ変更しておくことが重要です。
第3章 相続登記から売却までの基本的な流れ
相続不動産を売却する場合は、まず相続手続きを行って所有者を確定させたうえで、売却活動を進めていく必要があります。不動産の名義が被相続人のままでは売却手続きが途中で止まってしまうため、以下のような流れで相続登記を行って登記簿上の名義を相続人へ変更することが重要です。
- 相続人と相続財産を調査する
- 遺言書の有無を確認する
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記を行う
- 売却活動を進める
- 売買契約を締結して引き渡す
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
STEP① 相続人と相続財産を調査する
まずは、誰が相続人になるのか、どのような財産が相続の対象になるのかを確認します。相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、家族関係を調査する必要があります。
また、不動産の所在地や権利関係を確認するために、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書なども確認しておきましょう。相続人や財産の内容が曖昧なまま手続きを進めると、後から相続人が見つかるなどのトラブルに繋がる可能性があります。
STEP② 遺言書の有無を確認する
相続財産の調査と併せて、被相続人が遺言書を残していないかも確認しましょう。遺言書によって遺産分割の方法や不動産の取得者が指定されている場合、その内容が原則として優先されます。
例えば、「自宅の不動産は長男に相続させる」といった内容が記載されている場合、その内容に基づいて相続登記や売却の手続きを進めることになります。このように、遺言書の有無によって相続手続きの進め方が大きく変わるため、早い段階で確認しておくことが重要です。
遺言書が見つかった場合は、種類にも注意が必要です。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所で検認という手続きを行う必要があります。一方、公正証書遺言であれば検認は不要で、公証役場で内容を確認することが可能です。
STEP③ 遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を取得するのかを決めます。不動産が相続財産に含まれている場合は、誰が取得するのか、売却するのか、売却した代金をどのように分けるのかなどを相続人同士で話し合います。
相続不動産を売却する予定がある場合は、あらかじめ売却する方針や売却代金の分け方についても確認しておくと、その後の手続きをスムーズに進めやすくなります。
協議の内容がまとまったら、その結果を遺産分割協議書として書面にまとめ、相続人全員が署名・押印を行います。遺産分割協議書は、相続登記の申請を行う際に必要となる重要な書類です。
なお、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要となるため、1人でも同意しない相続人がいる場合は協議が成立しません。その場合は、家庭裁判所で遺産分割調停などの手続きを行うことになります。
STEP④ 相続登記を行う
遺産分割協議がまとまったら、法務局へ相続登記を申請し、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。相続登記とは、亡くなった人名義の不動産を相続人名義へ変更する手続きのことです。
相続登記では、被相続人の戸籍謄本、相続人の戸籍や住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などの書類を用意し、登記申請書とともに法務局へ提出します。取得に時間がかかる書類もあるため、早めに準備を進めておくことが大切です。
また、相続登記の申請には登録免許税がかかります。相続登記時の登録免許税は、不動産の固定資産評価額に0.4％を掛けた金額で計算されます。例えば、固定資産評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税は約8万円となります。
相続登記が完了すると、新しい所有者に対して登記識別情報が通知されます。登記識別情報は将来不動産を売却する際などに必要になる重要な情報のため、大切に保管しておきましょう。
STEP⑤ 売却活動を進める
相続登記が完了して名義変更が済んだら、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を進めます。査定結果をもとに売り出し価格を決め、不動産会社と媒介契約を結んだうえで買主を探していきます。
売却活動では、不動産ポータルサイトへの掲載や購入希望者の内覧対応などを行い、条件に合う買主を見つけます。相続不動産の場合、遠方に住んでいて管理が難しいケースも多いため、不動産会社に任せながら進めるのが一般的です。
また、売却価格の設定は売却期間に大きく影響します。相場より高く設定すると買い手が見つかりにくくなる可能性があるため、査定の根拠や周辺の取引事例を確認しながら適切な価格を決めることが重要です。
STEP⑥ 売買契約を締結して引き渡す
買主が見つかり、売却条件がまとまったら売買契約を締結します。契約では、売買価格や引き渡し時期、手付金の金額などの条件を確認し、売主と買主の双方が契約書に署名・押印します。
その後、決済日に売買代金の残金の支払いと同時に、不動産の引き渡しを行います。決済は通常、金融機関で行われることが多く、売主・買主・不動産会社・司法書士などが立ち会って手続きを進めます。
引き渡しの際は、司法書士が所有権移転登記の申請を行い、不動産の名義を売主から買主へ変更します。売主は、相続登記の際に発行された登記識別情報などの必要書類を提出し、登記手続きを進めます。登記申請が完了すると、不動産の所有権は買主へ移転し、相続不動産の売却手続きは完了となります。
第4章 相続不動産の登記や売却で困ったら司法書士と連携する不動産会社に相談しよう
相続不動産の売却では、買主を見つけるだけでなく、相続登記や権利関係の整理など、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になります。特に、相続人の確認や遺産分割協議、登記申請などは専門的な知識が求められるため、手続きに戸惑う方も少なくありません。
不動産会社に相談すれば、査定や売却戦略の提案だけでなく、売却までのスケジュールや必要な手続きについて具体的なアドバイスを受けることができます。また、司法書士と連携している不動産会社であれば、相続登記と売却手続きを並行して進めやすく、複数の専門家を個別に探す手間も減らせます。
相続不動産は権利関係が複雑になりやすく、手続きを誤ると売却が進まなくなる可能性もあります。相続登記や売却の進め方に不安がある場合は、早い段階で不動産会社へ相談し、必要に応じて司法書士のサポートを受けながら手続きを進めていくと良いでしょう。
まとめ
相続不動産は、名義が被相続人のままでは原則として売却することができません。不動産の売買では登記上の所有者であることが前提となるため、まず相続登記を行い、名義を相続人へ変更する必要があります。
また、相続不動産の売却では、相続人の確認や遺産分割協議、相続登記など、通常の売却とは異なる手続きが発生します。手続きをスムーズに進めるためには、相続手続きと売却活動を切り離して考えるのではなく、全体の流れを理解したうえで進めていくことが大切です。
相続登記や売却手続きに不安がある場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談しながら進めることで、トラブルを避けながらスムーズに売却しやすくなります。早い段階で状況を整理し、適切な方法で手続きを進めていきましょう。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続不動産の売却手続きをワンストップでサポートしています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
相続不動産の売却に関してよくある質問
ここでは、相続不動産の売却に関してよくある質問に回答します。
相続不動産を売却する際は共有名義で登記する必要がありますか？
必ずしも共有名義で登記する必要はありません。相続人全員で話し合い、1人が不動産を取得する形で遺産分割を行えば、その相続人の単独名義で相続登記を行うことができます。
売却を予定している場合は、単独名義にしておく方が手続きを進めやすいケースが多いでしょう。不動産を共有名義にすると、売却時には共有者全員の同意が必要になるため、意思決定に時間がかかる可能性があります。
ただし、売却代金の分け方については事前に相続人同士で話し合っておくことが大切です。売却後にトラブルにならないよう、遺産分割協議の段階で取り決めておくと良いでしょう。
被相続人が生前に売買契約を結んでいた場合は相続登記をせずに売却できますか？
被相続人が生前に売買契約を結んでいた場合でも、状況によって手続きの流れは異なります。ポイントは、被相続人の存命中に取引が完了していたかどうかです。
まず、被相続人が存命中に売買代金の支払いが完了し、契約上すでに買主へ所有権が移転していた場合は、相続登記を行う必要はありません。この場合、相続人は亡くなった売主の登記義務を承継し、買主への所有権移転登記を直接行うことになります。
一方、被相続人が亡くなった後に売買代金の支払いなどが行われ、取引が完了した場合は対応が異なります。死亡した時点で不動産の所有権はいったん相続人へ移転するため、まず相続登記を行い、その後に相続人から買主への所有権移転登記を行う必要があります。
このように、生前売買が関係するケースでは手続きが通常の相続とは異なる場合があります。具体的な対応は契約内容や取引状況によって変わるため、司法書士などの専門家へ相談しながら進めることが重要です。
