0120-905-573
平日9:00～20:00・土日祝9:00～18:00
目次
はじめに
相続した不動産をすぐに売却する予定なら、「わざわざ名義変更（相続登記）をしなくても売れるのでは？」と考える方もいるでしょう。相続登記は一定の手続きが必要になるため、できるだけ手間を省きたいと感じるのも無理はありません。
しかし、相続不動産は原則として名義変更を行わなければ売却できません。正しい流れを知らずに進めてしまうと、売却完了までに時間がかかり、管理負担や固定資産税などがかかり続けてしまいます。
本記事では、相続不動産を名義変更前に売却できない理由や、名義変更から売却までの具体的な流れを解説します。遺産分割協議の完了前に売却する方法も紹介しているので、相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1章 相続不動産は名義変更前に売却できない
相続した不動産を早く売却したいと考えた場合、「どうせ売るなら名義変更を省略できないのか」と疑問に思う方もいるでしょう。しかし、冒頭でも述べた通り、相続不動産は原則として名義変更を行わなければ売却できません。
1-1 相続不動産の名義変更＝相続登記
相続不動産の名義変更とは、正式には相続登記と呼ばれる手続きのことを指します。相続登記は、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更するための手続きです。
法律上は、相続が発生した時点で不動産の所有権は相続人へ移転します。しかし、登記簿の名義は自動的には変更されないため、手続きを行わなければ外部から見ると所有者が被相続人のままになっています。この状態では、実際には相続人が権利を取得していても、第三者に対して所有者であることを明確に示すことができません。そのため、不動産の権利関係を明確にするためには、相続登記によって名義変更を行う必要があります。
なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得した場合には3年以内に登記を行わなければなりません。期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。
1-2 売却前に名義変更が必要な理由
不動産を売却するためには、売主が正式な所有者であることを証明する必要があります。なぜなら、不動産の売買では「誰が本当の所有者なのか」を明確にしなければ、安全に取引を進めることができないためです。
しかし、登記簿上の名義が被相続人のままでは、相続人が所有者であることを第三者に対して証明できません。買主側から見ると権利関係が不明確な状態となり、売買契約を進められないのが一般的です。
また、金融機関は売主と登記上の名義人が一致しているかを確認したうえで住宅ローンの審査を行います。これは、所有権移転登記や抵当権設定を確実に行い、担保を安全に確保するためです。そのため、相続登記が完了していない状態では、買主が住宅ローンの手続きを進められないケースが多くあります。
売却と相続登記を同時に進める方法も不可能ではありませんが、金融機関や関係者が対応を避けるケースも多く、実際には難しい場合が大半です。そのため、まずは名義変更を済ませてから売却を進めるのが望ましいでしょう。
1-3 被相続人が生前に売買契約を締結していた場合は相続人が売却手続きできる
相続不動産は原則として名義変更を行わなければ売却できませんが、例外的に相続人が売却手続きを進めることになるケースがあります。それが、被相続人が生前にすでに売買契約を締結していた場合です。
この場合、相続人は被相続人が締結した契約上の地位を引き継ぎ、故人に代わって契約を履行する義務を負います。つまり、売主として新しく契約を結ぶのではなく、既に成立している売買契約に基づいて引き渡しや登記手続きを進めることになります。
ただし、この場合でも相続関係の整理や必要な登記手続きは必要です。相続人の確定や手続きの段取りが重要になるため、司法書士などの専門家に相談しながら進めるのが望ましいでしょう。
2章 相続不動産の名義変更から売却までの流れ
相続不動産の名義変更から売却までの流れは以下の通りです。
- 相続財産や相続人を調査する
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記を行う
- 不動産の売却活動を進める
- 売買契約を結んで不動産を引き渡す
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
STEP① 相続財産や相続人を調査する
相続不動産の売却を進めるためには、まず相続人と相続財産の内容を正確に把握する必要があります。誰が相続人になるのかを確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を確認します。
また、不動産の所在地や権利関係についても調査しておきましょう。登記事項証明書を確認することで、名義人や抵当権の有無などを把握できます。
相続人の確定や不動産の状況確認が不十分なまま進めてしまうと、後から新たな相続人が判明したり、権利関係の問題が発覚したりして手続きが止まるリスクがあります。スムーズに売却を進めるためにも、最初に必要な情報を整理しておくことが重要です。
STEP② 遺産分割協議を行う
相続人や相続財産の内容を確認したら、次に遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を取得するのかを決める手続きです。
相続人が複数いる場合、不動産は自動的に特定の人のものになるわけではありません。そのため、売却を予定している場合でも、まずは誰が名義人になるのか、または売却して代金をどのように分けるのかといった方針を決めておくことが重要です。
協議内容がまとまったら、遺産分割協議書として書面に残します。この書類は相続登記でも使用するため、不動産の表示が登記事項証明書と一致しているか、取得者が明確になっているか、相続人全員の署名・押印が揃っているかを確認したうえで作成しましょう。
STEP③ 相続登記を行う
遺産分割協議が完了したら、相続登記を行い、不動産の名義を相続人へ変更します。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、登記簿上の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。
主な必要書類としては、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍・住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などがあります。取得までに時間を要する書類もあるため、早めに用意しておきましょう。
売却に向けた相続登記では、単独名義にしておくと手続きを進めやすくなります。共有名義のままでは売却時に共有者全員の同意が必要となり、意思決定に時間がかかる可能性があるためです。代表者の単独名義にしておくことで、売却活動や契約手続きをスムーズに進められるでしょう。
STEP④ 不動産の売却活動を進める
相続登記が完了したら、不動産会社へ査定を依頼し、売却活動を開始します。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の目安や販売戦略を比較検討することが重要です。査定額は不動産会社ごとに異なる場合があるため、金額だけで判断するのではなく、査定の根拠や販売方針についても確認しておきましょう。
売却を進める不動産会社が決まったら、媒介契約を締結し、販売価格を設定して購入希望者を募集します。売却活動の途中では、内覧対応や価格の見直しなどを行いながら、買主との条件交渉を進めていきます。
STEP⑤ 売買契約を結んで不動産を引き渡す
購入希望者が見つかり、売却価格や引き渡し時期などの条件がまとまったら、売買契約を締結します。契約締結後は、決済日に向けて必要書類の準備や手続きを進めていきます。
決済当日には、売主から買主へ所有権を移転する登記手続きが行われ、同時に売買代金の支払いと不動産の引き渡しが行われるのが一般的です。所有権移転登記は司法書士が担当することが多く、本人確認や必要書類の確認もこの段階で行われます。
また、固定資産税などの費用は引き渡し日を基準に日割り精算されることが一般的です。事前に精算方法を確認しておくことで、決済当日の手続きをスムーズに進められるでしょう。
3章 遺産分割協議の完了前でも相続人全員の同意を得られれば売却できる
相続不動産の売却は、遺産分割協議で所有者を確定してから相続登記を行う流れで進めます。しかし、遺産分割協議が完了していない段階でも、相続人全員の同意が得られている場合には、不動産を売却できます。
3-1 換価分割と呼ばれる相続方法
遺産分割協議が完了していない段階でも、不動産を売却して代金を分配する方法として換価分割があります。換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人同士で分ける相続方法です。
不動産は現物のままでは分けにくいですが、換価分割によって現金化することで、公平に財産を分配することが可能になります。空き家の管理や固定資産税といった負担も軽減されるため、誰も不動産を利用する予定がない場合に効果的です。
3-2 同意を得ずに売却すると損害賠償請求を受ける
相続人が複数いる場合、不動産は原則として相続人全員の共有財産として扱われます。そのため、一部の相続人だけの判断で売却を進めることはできません。
もし他の相続人の同意を得ずに売却を進めてしまった場合、後からトラブルに発展する可能性があります。売却自体が無効になるとは限りませんが、無断で処分されたとして、他の相続人から損害賠償を請求されます。
また、売却条件や価格について合意が十分に取れていない状態では、手続きが途中で止まってしまうこともあり、結果として売却が長引いたり、タイミングを逃してしまったりする可能性があります。
換価分割によって売却を進める場合は、必ず相続人全員の意思を確認し、売却方針や分配方法について事前に合意しておくことが重要です。
4章 相続不動産の売却を考えているなら不動産会社に相談しよう
相続不動産の売却では、単に買主を見つけるだけでなく、相続登記や権利関係の整理、相続人間の合意など、通常の売却とは異なる手続きが必要になることがあります。特に、名義変更のタイミングや売却方法を誤ると、手続きが止まってしまう可能性もあるため、早い段階から専門家へ相談することが重要です。
不動産会社に相談すれば、査定や売却戦略の提案だけでなく、売却までのスケジュールや必要な手続きについても具体的なアドバイスを受けられます。また、司法書士と連携している不動産会社であれば、相続登記などの手続きを同時に進めやすく、複数の専門家を個別に探す手間を減らすことが可能です。
相続不動産は権利関係が複雑になりやすいため、自己判断で進めるよりも、専門家のサポートを受けながら進める方がスムーズです。売却を検討し始めた段階でも相談できるため、まずは不動産会社へ問い合わせてみると良いでしょう。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続不動産の売却に関する相談を受け付けています。早めに売却して管理の費用・手間を減らしたい方は、ぜひ無料相談にお越しください。
まとめ
相続不動産を名義変更前に売却することは、原則としてできません。なぜなら、不動産を売却するためには、登記簿上の所有者が売主本人であることが求められるためです。そのため、売却を予定している場合でも、まずは相続登記を行い、名義を相続人へ変更しておく必要があります。
また、相続不動産の売却では、相続人間の合意や権利関係の整理など、通常の売却とは異なるポイントが多くあります。特に共有名義のまま進める場合は、意思決定に時間がかかる可能性があるため、事前に売却方針を話し合っておくことが大切です。
売却をスムーズに進めるためには、相続手続きと売却活動を切り離して考えるのではなく、専門家と連携しながら進めることがポイントになります。不動産会社や司法書士に早めに相談し、状況に合った方法で売却手続きを進めていきましょう。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携した不動産会社として、相続不動産の名義変更から売却までを一貫してサポートしています。無料相談も実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
不動産の無料相談なら
あんしんリーガルへ
電話相談は9:00〜20:00（土日祝09:00〜18:00）で受付中です。
「不動産のブログをみた」とお問い合わせいただけるとスムーズです。
相続不動産の名義変更・売却に関してよくある質問
ここでは、相続不動産の名義変更・売却に関してよくある質問に回答します。
売却を検討している場合、単独名義にすべきですか？
売却を予定している場合は、単独名義にしておく方が手続きをスムーズに進めやすいと言えます。不動産を共有名義にした場合、売却時には共有者全員の同意が必要になります。そのため、意思決定に時間がかかったり、途中で売却に反対する人が出てきたりすると、手続きが進まなくなる可能性があります。
その点、単独名義にしておけば、売却に関する判断や手続きを一人で進められるため、スムーズに売却しやすくなります。ただし、単独名義にする場合でも、売却代金の分配方法や売却価格の目安、値下げの判断基準などについては、事前に相続人全員で話し合っておくことが重要です。
売却までの固定資産税は誰が負担しますか？
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、相続が発生した場合は相続人が納税義務を引き継ぐことになります。相続人が複数いる場合、不動産の所有者が決まるまでは相続人全員に納税義務があります。
ただし、固定資産税は相続人それぞれが自分の割合に応じて個別に支払うことはできません。納税通知書は通常、代表者宛に送付されるため、相続人のうち一人が代表して支払う必要があります。
そのため、実務上は代表者がいったん固定資産税を立て替えて支払い、その後に法定相続分や相続人同士の話し合いに基づいて精算するケースが一般的です。また、不動産を売却する場合には、引き渡し日を基準として売主と買主の間で日割り精算が行われます。
