賃貸用不動産の相続で起きやすいトラブル！しておきたい相続対策も紹介

はじめに

賃貸用不動産を所有している方の中には、相続が発生した場合にトラブルにならないか不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

賃貸アパートやマンションなどの収益不動産は、家賃収入が得られるメリットがある一方で、財産として分けにくいほか、相続した場合に管理の負担も伴うデメリットも有する財産です。

そのため、賃貸用不動産の相続は、現金や有価証券等の分けやすい財産の相続と比較し、相続人同士での対立等のトラブルに繋がりやすい側面があります。

特に、相続人が複数いる場合や、賃貸用不動産のローンが残っている場合は、相続時のトラブル発生リスクが高まります。そのため、賃貸用不動産を所有している方は、早めの相続対策が必要となる場面も多くあります。

この記事では、賃貸用不動産の相続で起きやすいトラブルの具体例と、その対処法について分かりやすく解説します。

第1章　賃貸用不動産の相続で起きやすいトラブル

賃貸用不動産の相続では、一般的な自宅の相続とは異なる問題が生じやすいと言えます。

第1章では、賃貸用不動産を巡る相続トラブルについて、特に多いものを5つに分けて整理します。

1-1　誰が賃貸用不動産を相続するかで揉める

最も多いトラブルが、「誰が賃貸用不動産を相続するか」について、相続人同士が揉めることです。

賃貸用不動産は、原則として物理的に分けることが難しい財産です。現金等のように均等に分配できないため、特定の相続人が単独で取得する形になりやすい傾向があります。

その結果、不動産を相続しない相続人から、「収益が出る不動産を一人だけが取得するのは不公平ではないか」という不満が生じることがあります。

対応として「賃貸用不動産を共有名義で相続させる」という手段も検討できますが、これも1-2で述べる、別のトラブルに繋がる可能性があります。

1-2　誰が賃貸用不動産を管理するかで揉める

複数人で賃貸用不動産を相続した場合、「誰がその不動産を管理するのか」で揉めることになる恐れがあります。

賃貸用不動産の運営には、入居者対応や修繕対応、確定申告などの管理業務が伴います。不動産を共有名義で相続した場合、これらの管理の意思決定を誰が行うのか・どの業務を誰が担当するのかが曖昧になる可能性が高まります。

仮に、相続人のうち誰か1人に管理が集中した場合、相続直後は良くても、時間が経つにつれて不満が蓄積されていくかもしれません。

このような管理負担の偏りが、長期的なトラブルに繋がることは十分に想定されます。

そのため、「相続人同士での衝突を避けるために共有名義を活用する」選択は、結果的に別のトラブルの種になるリスクが高まると言えます。

1-3　賃貸用不動産にローンが残っている

賃貸用不動産にローンが残っている場合、この点も相続トラブルの要因となり得ます。

通常、賃貸用不動産にローンが残っている場合は、その債務（ローン返済）も相続の対象となります。そのため、空室率が高いなど、想定通りの収入がなく、毎月の収支が赤字になっている場合は、「誰がこの負債を引き継ぐのか」について、相続人同士で揉める可能性があります。

また、ローンが残っていることにより収支がほぼ0、あるいは黒字幅が小さい不動産の場合は、修繕費等の経費の負担が重くなるため、この点を重く捉える相続人であれば、相続がスムーズに進まない恐れもあります。

ただし、賃貸用不動産が、賃貸併用住宅に該当する等の理由で、住宅ローンを活用していた場合は、団体信用生命保険（団信）の活用により、被相続人の死亡時点でローン残債が無くなる可能性もあります。

ローンの内容によって扱いが異なるため、不安な方は、自身がローン契約している金融機関にお問い合わせください。

1-4　遺言・遺産分割内容に偏りがある

遺言・遺産分割内容に偏りがある場合も、相続トラブルの発生リスクが高まります。

例えば、相続人がA・B・Cの3人の子どものみで、遺言の中で「遺産全体の70％にあたる賃貸用不動産をAに、残りの30％にあたる現金をBCに相続する」としていたとします。

この場合は、B・Cの両名が、Aに対して遺留分侵害額請求をする恐れが生じます。

遺留分侵害額請求とは、法律で保障された最低限の相続財産（遺留分）を受け取れなかった相続人が、多くの財産を得た相手（受遺者や受贈者）に対し、その不足分を金銭で支払うよう請求する権利です。
先ほどの例であれば、B・Cは本来、遺産全体の3分の1を相続する権利を有するため、不足額をAに対して請求できます。

遺留分侵害額請求は、法律で定められた権利のため、請求自体に問題はありませんが、相続人同士の関係が悪くなる可能性が非常に高いほか、請求に伴う対応が発生し、負担が生じます。

そのため、特定の相続人のみを、法定相続分以上に優遇する場合は、事前のすり合わせ等が不可欠と言えます。

1-5　相続税の納税資金が不足する

相続人同士でのトラブルがほぼ無く、順調に賃貸用不動産を相続したとしても、相続後の納税資金が不足する問題が生じる可能性があります。

通常、相続税は、現金で一括納付することになります。賃貸用不動産は相続税評価額が高額になる傾向にあり、相続税の支払いが数百万円以上となることも珍しくありません。

そのため、家賃収入があっても、納税期限までに十分な資金を用意できないケースは十分に想定できます。結果として、納税資金を確保するために、賃貸用不動産を売却せざるを得ない事態に陥る可能性は十分に想定できます。

賃貸用不動産を相続財産に含める際は、その後の納税資金をどう工面するかまで事前に想定しておきましょう。

第2章　賃貸用不動産の相続トラブルを避けるためにすべき相続対策

第1章でまとめた通り、賃貸用不動産の相続は、適切に準備をしておかないと、様々なトラブルを招く恐れがあります。
しかし、それぞれのトラブルを想定し、対応を事前にしておけば、ある程度防ぐことができます。

第2章では、特に重要とされる対策を5つ紹介します。

2-1　遺言書の作成

遺言書の作成を通して、誰が賃貸用不動産を相続するのかを明らかにしておくことは、最も基本的、かつ重要な対策となります。

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があり、話し合いが長期化することがあります。結果的に、相続人同士の衝突が発生したり、関係が悪化したりするリスクが高まります。
遺言書内で、財産を誰にどの程度相続させるかを明言しておけば、分割協議が不要となるため、比較的スムーズに相続手続きが進むことになり、結果的に相続人同士の衝突リスクも低減します。

ただし、1-4で触れた遺留分を巡る問題が発生しないよう、収益不動産を特定の相続人に相続させる場合には、他の相続人の遺留分にも配慮することが重要です。
遺留分を侵害していると、後に金銭請求が行われ、かえって紛争が拡大する可能性があります。

そのため、遺言書を作成する際は、全体の財産バランスを考慮した内容にすることが望ましいといえます。どのような内容にすべきか迷う方は、専門家に相談しつつ、最適な形を模索していきましょう。

2-2　家族信託の利用

相続発生後に、賃貸用不動産を管理させたい家族が決まっている場合は、生前のうちに家族信託を利用するのも検討できます。

家族信託は、認知症対策の一環として、財産の所有者（委託者）が信頼できる家族（受託者）に財産の管理・運用・処分を任せる仕組みです。主に認知症による資産凍結の防止や、将来の相続・資産承継を円滑にするために利用されます。

家族信託を活用することで、生前から賃貸用不動産の管理権限を特定の家族に集約できます。これにより、将来認知機能が低下した場合でも、不動産の管理や処分を継続できる体制を整えることが可能です。

相続発生後の混乱を抑えるためにも、管理体制をあらかじめ明確にしておくことは有効です。

2-3　生前贈与

将来の相続を見据えて、特定の相続人に賃貸用不動産を生前贈与しておくのも対策の1つです。

自分が存命のうちに、賃貸用不動産を贈与することで、相続発生時の手続きや対応を簡略化できるだけでなく、賃貸用不動産の運営ノウハウを直接指導しながら、徐々に引き継いでいけるメリットがあります。
そのため、「相続させたい家族はいるけど、いきなり運営させるのは不安」という方にお勧めできる手段です。

ただし、生前贈与した場合は、贈与者に対して、多額の贈与税等の納税義務が生じます。また、贈与から相続発生までの期間が短い場合、「贈与者は被相続人から特別の利益を受けていた」とみなされ、相続の際に不利な条件を提示される恐れもあります。

生前贈与すべきかどうかは、不動産の所有者の年齢や、家族の状況によって異なるため、不安な方は専門家に相談しつつ、状況を見定めていきましょう。

2-4　賃貸用不動産の処分

将来の管理や相続トラブルを避けるために、自身が元気なうちに、賃貸用不動産を売却する選択肢も検討できます。

不動産を現金化しておくことで、分配が容易になり、納税資金の確保にもつながります。特に、空室が増えている物件や修繕費がかさんでいる物件については、早期の見直しが有効な場合があります。

ただし、賃貸用不動産の買取は、居住用不動産と比較し、対応していない業者も多くあります。
専門業者が買取してくれる地域もあるため、事前にどの不動産会社に買取を依頼するか、調査しておきましょう。

2-5　相続税の納税資金を用意しておく

1-5で述べたような、納税資金が確保できないリスクを低減するためにも、生前のうちに対応しておくことも重要です。

特に、生命保険を利用した納税資金の確保は有効な手段の1つです。
生命保険は、「500万円×法定相続人の数」が非課税枠となります。仮に、法定相続人が4人いた場合は、2,000万円が非課税となります。また、保険金は現金で受け取れるため、相続税の納付資金としてそのまま利用できます。

このことから、生命保険は、節税と納税資金確保の両立できる方法として、多数のメリットがあると言えます。

まとめ：不動産の相続対策についてお気軽にご相談ください

この記事では、賃貸用不動産の相続時に発生する恐れがあるトラブル事例、それらに対する事前対策について解説しました。

賃貸用不動産は、財産となるだけでなく、自分の死後も相続人に継続的に利益を生み出すことから、安定して人気のある物件です。
しかし、対策を十分にしないまま相続が発生してしまうと、記事内で述べたようなトラブルが発生し、結果的に相続人同士の関係が悪くなったり、早期に手放さざるを得なくなったりする可能性は十分にあります。
賃貸用不動産を長く運用していくためには、事前の対策は不可欠と言っても過言ではありません。

「住まいの賢者」では、不動産の相続対策に詳しい専門家と連携して、相談を受け付けております。不動産の相続対策についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

よくあるご質問

所有者が亡くなってから受け取った賃貸用不動産の賃料は誰のものになりますか？

原則として、相続が開始した時点以降に発生した賃料は、相続人全員の共有財産となります。

遺産分割が完了するまでは、各相続人が法定相続分に応じて賃料を取得する権利を持つことになります。例えば、相続人が配偶者と子2人の場合、法定相続分に従って分配するのが原則です。

ただし、遺言で特定の相続人に不動産を相続させる旨が明記されている場合や、遺産分割協議が成立している場合には、その内容に従うことになります。
遺産分割がまとまらないまま一部の相続人だけが賃料を受け取っていると、後に精算を求められる可能性があります。

そのため、相続発生後は、賃料の管理方法について早めに話し合っておくことが重要です。

相続発生前後に受け取った賃料は相続税の課税対象になりますか？

相続開始前に被相続人が受け取っていた賃料は、原則として被相続人の財産として相続税の課税対象になります。

一方で、相続開始後に発生した賃料は、相続人の所得となり、相続税ではなく所得税の課税対象になります。

つまり、相続開始の「前」と「後」で税目が異なります。相続開始後の賃料については、各相続人が取得した持分に応じて確定申告を行う必要があります。

税務上の取り扱いを誤ると、後に修正申告や追徴課税が発生する可能性があるため、相続発生時には税理士などの専門家に確認することが望ましいといえます。