相続不動産の売却における仲介手数料を計算する方法｜その他にかかる費用も解説

はじめに

相続した不動産を売却する際に、「仲介手数料がいくらかかるのか分からない」「想定より費用が高くなるのではないか」と不安に感じている方は多いのではないでしょうか。

不動産売却では、仲介手数料が大きなコストの一つになりますが、それ以外にも様々な費用が発生します。そのため、仲介手数料だけでなく売却にかかる総額費用を把握しておくことが重要です。また、仲介手数料には上限や計算方法があり、正しく理解していないと「知らないうちに損をしてしまう」可能性もあります。

この記事では、相続不動産の売却における仲介手数料の仕組みや計算方法、その他にかかる費用まで分かりやすく解説します。売却後に手元にいくら残るのかを把握するための参考にしてください。

第1章　相続不動産の売却における仲介手数料とは？何が含まれる？

仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼し、買主を見つけてもらった成功報酬として支払うものです。ここでは、仲介手数料に含まれる内容と、含まれない費用について整理していきます。

1-1　仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料には、不動産会社が売却を成立させるために行う一連の業務が含まれています。主な内容は以下の通りです。

• 物件価格の査定
• 販売活動（広告掲載・購入希望者の募集）
• 内覧対応や問い合わせ対応
• 売買契約書の作成サポート
• 契約から引き渡しまでの調整

これらの業務は、売主が個人で行うのは難しく、専門的な知識や経験が求められます。不動産会社に依頼することで、スムーズかつ安全に売却を進められるでしょう。

1-2　仲介手数料に含まれないもの

一方で、仲介手数料に含まれていない費用もあります。売却時には別途負担が必要になるため、あらかじめ把握しておくことが重要です。主なものとしては以下が挙げられます。

• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
• 印紙税（売買契約書に貼付）
• 測量費や解体費などの実費
• 遠方にいる購入希望者と交渉するための交通費を要する出張

これらは不動産会社の業務とは別に発生する費用であり、仲介手数料とは切り分けて考える必要があります。

第2章　相続不動産を売却する際の仲介手数料を計算する方法

仲介手数料は不動産会社ごとに自由に決められるわけではなく、上限が法律で定められています。そのため、基本的な計算方法を知っておけば、おおよその費用は事前に把握することが可能です。ここでは、仲介手数料の計算ルールと実際の目安について解説します。

2-1　仲介手数料の上限は法律で決まっている

仲介手数料には宅地建物取引業法により上限が定められており、不動産会社はこの範囲を超えて請求することはできません。売却価格に応じて上限は段階的に設定されており、一般的には以下のように計算されます。

2-2　速算式を使うのが一般的

仲介手数料は本来、売却価格を複数の区分に分けて計算する必要があり、やや複雑です。そのため実務では、まとめて計算できる以下のような速算式が使われるのが一般的です。

2-3　実際にいくらかかるかの目安

仲介手数料は計算式で求めることができますが、実際の金額感をイメージしておくことも重要です。不動産売却では金額が大きくなるため、仲介手数料も数十万円〜100万円以上になるケースが一般的です。例えば、4,000万円で不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は以下の通りです。

4,000万円×3％＋6万円＝126万円

消費税（10％）を含めると138万6,000円となります。

第3章　相続不動産の売却時にかかる仲介手数料の上限額早見表

相続不動産の売却時にかかる仲介手数料の上限額早見表は以下の通りです。

このように、売却価格が上がるほど仲介手数料も大きくなり、1億円規模になると300万円を超えるケースもあります。

第4章　相続不動産の売却時に仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却では仲介手数料が注目されがちですが、実際にはそれ以外にも様々な費用が発生します。ここでは、相続不動産の売却時に発生する主な費用について解説します。

4-1　登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きを行う際にかかる税金です。相続不動産の売却では、主に相続登記にかかる費用として発生します。相続した不動産を売却する場合、まず名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」を行う必要があります。この手続きが完了していないと、売却を進めることはできません。

相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に対して0.4％が課税されます。例えば、評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円となります。

このように、相続不動産の売却では「売るための前提として発生する費用」がある点に注意が必要です。事前に登記状況を確認し、必要な手続きを進めておきましょう。

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4-2　印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。契約書に収入印紙を貼付することで納税します。

印紙税の金額は売却価格に応じて決まり、一般的には数千円〜数万円程度の負担となります。例えば、数千万円規模の不動産売却であれば、1万円〜3万円程度になるケースが多いでしょう。契約金額に応じた印紙税額は以下の通りです。

令和9年3月31日までの間に作成される不動産に関する契約書については、軽減税率が適用されます。

なお、印紙税は売主・買主どちらが負担するか法律で決まっているわけではなく、契約内容によって異なります。一般的には、それぞれが保管する契約書分を負担するケースが多いです。

金額としては大きくありませんが、契約時に必ず必要となる費用のため、直前になって慌てないよう事前に把握しておくことが大切です。

4-3　住宅ローンの繰上返済手数料や抵当権抹消登記の手続き費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、売却時にローンを完済する必要があります。この際、金融機関によっては繰上返済手数料が発生することがあります。手数料は金融機関や手続き方法によって異なり、無料の場合もあれば数千円〜数万円程度かかるケースもあります。事前に金融機関へ確認しておくことが重要です。

また、ローン完済後は抵当権を抹消する手続きが必要になります。この際には、登録免許税（不動産1件につき1,000円）が発生します。さらに、手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として1万円〜2万円程度が目安となります。このように、住宅ローンが残っている場合は、売却前に複数の費用が発生することを覚えておきましょう。

4-4　測量費

土地を売却する場合、境界を明確にするために測量が必要になることがあります。特に相続不動産では、長年境界が曖昧なままになっているケースも多く、売却時に測量を求められることは少なくありません。

測量を行うことで隣地との境界が確定し、買主も安心して購入できるため、結果として売却がスムーズに進みやすくなります。一方で、境界が不明確なままだとトラブルリスクがあるため、売却自体が難しくなる場合もあるでしょう。

測量費は条件によって大きく異なりますが、目安としては以下の通りです。

• 民有地（個人・法人所有）：30万円〜50万円
• 官有地（国・地方自治体所有）：60万円〜80万円

このように、隣接地が官有地の場合は手続きが複雑になるため、費用が高くなる傾向があります。また、測量費は隣接地の所有者の人数、土地の広さや形状、境界の明確さ（トラブルの有無）によっても変動します。

4-5　譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格−取得費−諸費用

この利益部分に対して、所有期間ごとに定められた税率で計算される税金がかかります。税率は所有期間によって異なり、以下のように区分されます。

• 短期譲渡所得（5年以下）：約39％
• 長期譲渡所得（5年超）：約20％

相続不動産の場合は、被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡に該当するケースが多くなります。もし相続から1年以内でも、被相続人が取得した時期が前であれば長期譲渡所得の税率が適用されます。

一方で、注意したいのが取得費です。相続した不動産では取得費が分からないケースも多く、その場合は売却価格の5％を取得費とする概算計算が適用されます。これにより、本来よりも利益が大きく見なされ、税額が高くなる可能性があります。

また、「取得費加算の特例」や「空き家の特例」など、税負担を軽減できる制度が使えるケースもありますが、適用条件が複雑で判断が難しいのが実情です。

このように譲渡所得税は計算が複雑で金額インパクトも大きいため、売却前にシミュレーションしておくことが重要です。特に「思ったより税金が高くて手元に残らない」という事態を避けるためにも、事前に確認しておきましょう。

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まとめ

仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬であり、売却価格に応じて上限が法律で決められています。

仲介手数料の他にも、不動産売却では他にも様々な費用や税金が発生します。そのため、「仲介手数料はいくらかかるか」だけでなく、最終的に手元にいくら残るのかという視点で考えることが重要です。費用の全体像を正確に把握するのが難しい場合は、不動産会社に査定を依頼し、売却価格とあわせて確認しておくと安心です。

住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続不動産の登記から売却までのサポートを一貫して行っています。相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ一度無料相談にお越しください。

相続不動産の仲介手数料に関してよくある質問

ここでは、相続不動産の仲介手数料に関してよくある質問に回答します。

仲介手数料を払うタイミングはいつですか？

売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払うのが一般的です。ただし、不動産会社によっては残金決済・引渡し時に一括支払い、または契約締結時に一括支払いというケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料は値引き交渉できますか？

法律で上限は決まっていますが、必ずしも満額でなければならないわけではありません。そのため、条件次第では値引き交渉が可能な場合もあります。ただし、過度な値引きはサービスの質に影響する可能性もあるため、価格だけでなく対応内容も含めて判断することが大切です。

買取の場合は仲介手数料はかかりませんか？

不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は、仲介にあたらないため仲介手数料はかかりません。ただし、その分売却価格が相場より低くなる傾向があるため、「手数料がかからない＝得」とは限らない点に注意が必要です。

仲介手数料なしで売却できませんか？

個人間で直接売買する場合も、仲介手数料はかかりません。ただし、契約書の作成やトラブル対応などを自分で行う必要があり、リスクが高くなる可能性があります。不動産売却に慣れていない場合は、不動産会社を通した方が安全です。