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目次
はじめに
親が高齢になり、実家や賃貸物件の管理をどうするか悩み始める家庭は珍しくありません。
今は問題なく暮らしていても、認知症などで判断能力が低下すると、本人名義の不動産を売却したり、賃貸契約を更新したりすることが難しくなる場合があります。
こうした不安に備える方法の一つが家族信託です。家族信託を活用すれば、親が元気なうちに信頼できる家族へ財産管理を任せる仕組みを整えることができます。
本記事では、不動産を含む家族信託を検討している方に向けて、無料で相談できる窓口の特徴と専門家の選び方を解説します。
第1章 家族信託とは
家族信託とは、財産を持つ人が、信頼できる家族に財産の管理や処分を任せることができる制度です。
例えば、親が自宅や賃貸不動産を持っている場合、元気なうちに子供を受託者として契約しておくことで、判断能力が低下しても、管理を続けやすくなります。
また、子供は受託者になりますが、財産を自由に使えるわけではありません。あくまで、親の生活費や介護費用など、契約で決めた目的のために財産を扱うことになります。契約内容があいまいだと、売却できる範囲や支払いをめぐって迷いが出るため注意しましょう。
1-1 家族信託が活用されやすいケース
家族信託が活用されやすいケースは、将来の不動産管理に不安がある家庭です。
代表的なケースは、高齢の親が実家を所有しており、施設入所や介護費用のために将来売却する可能性がある場合でしょう。親が認知症などで判断能力を失うと、本人名義の不動産を売却することは難しくなります。家族信託を先に設計しておけば、受託者である子が契約の範囲内で売却や管理を進めることができます。
また、賃貸アパートや月極駐車場のように日常的な管理が必要な不動産でも有効です。修繕や契約更新を止めないためには、元気なうちに管理体制を整えることが大切でしょう。
1-2 家族信託が必要ないケース
財産が少なく、不動産の売却や賃貸経営の予定もない場合は、家族信託が必要ないケースもあります。
例えば、被相続人の財産の行き先を決めたいだけなら遺言で足りるケースが多いでしょう。また、日常生活の支援が目的なら、任意後見や見守り契約が向いている場合もあります。
加えて、家族の間で受託者への不信感が強い場合も注意が必要です。家族信託は信頼を前提にした仕組みのため、制度を使えばすべて解決するとは限りません。
まずは、目的が合うかを先に確認することが大切です。
第2章 家族信託の無料相談窓口
家族信託の相談先は、悩みの内容によって変わります。
例えば、不動産の名義変更や信託登記が重要なら司法書士、家族間の対立が心配なら弁護士、税金の影響を確認したいなら税理士が候補になります。また、最初から一つの相談先に絞らず、複数の専門家を比較して決めるようにしましょう。
ここからは、家族信託の無料相談窓口を紹介します。
2-1 【司法書士】不動産の信託登記に強い
不動産を家族信託に入れる場合は、司法書士への相談が有効です。
家族信託では、契約書だけではなく不動産の信託登記が必要になります。登記の内容と契約書の内容がずれていると、今後売却や管理を進めるときに支障が出る可能性があります。
司法書士は不動産登記を専門としているため、契約設計を相談しやすい専門家です。特に、実家の売却予定がある場合や、賃貸物件を信託する場合は相性がよいでしょう。
ただし、すべての司法書士が家族信託に詳しいわけではありません。相談時に取扱実績を聞いて判断すると安心です。
2-2 【弁護士】相続トラブルや複雑な家族関係に強い
兄弟姉妹の関係が悪かったり、前婚の子がいたりと、複雑な事情がある場合は、弁護士に相談するとよいでしょう。家族信託は将来の管理をスムーズに進められる制度ですが、設計を誤ると「特定の子だけが有利だ」と受け取られる可能性があります。
弁護士は、トラブルを予防できる契約内容や説明の進め方を提案してくれます。すでに意見対立がある場合は、当事者間の交渉やトラブルの対応を見据えた助言も期待できます。
親族間で対立の可能性があるなら、弁護士への相談を検討しましょう。
2-3 【税理士】相続税の相談に強い
財産額が大きい家庭や、賃料収入がある不動産を信託する家庭は、税理士に相談することをおすすめします。
親を受益者にするケースでは大きな課税が生じにくいとされていますが、受益者を変える設計では贈与税や相続税の問題が発生する可能性があります。また、収益不動産を信託したあとは、不動産所得の確定申告が必要です。
司法書士や弁護士に依頼する場合でも、税理士と連携してもらうと安心でしょう。
2-4 【行政書士】書類作成の相談先に強い
行政書士は、契約書などの書類作成を相談できる専門家です。
家族関係がシンプルで、信託財産の内容も複雑ではない場合に有効で、費用を抑えたい方にとって、入口として検討しやすい場合があります。
ただし、不動産の信託登記は行政書士の業務ではありません。不動産を信託する場合は司法書士との連携が必要になります。行政書士に相談する場合は、どこまで対応できて、連携できるのかを初回相談で確認するとよいでしょう。
2-5 【役所】制度や方向性の確認に有効
役所では、法律相談や相続に関する相談会を設けていることがあります。
無料で利用できる場合が多く、家族信託を検討し始めたばかりで「そもそも何を相談すればよいかわからない」と悩む方にとっては、方向性を確認する入口になるでしょう。
ただし、役所の相談は時間が限られており、担当者が家族信託に精通しているとは限りません。契約書作成や信託登記まで進めるには、別途専門家への依頼が必要になるでしょう。
2-6 【法テラス】費用面が不安な場合の初期相談に有効
専門家に相談したいけれど費用が不安な方は、法テラスの無料法律相談を確認しましょう。
法テラスでは、収入や資産などの条件を満たす方を対象に、弁護士や司法書士との無料相談を用意しています。ただし、同じ問題について相談できる回数には上限があり、原則として予約が必要です。
家族信託そのものを専門に扱う相談員に必ず当たるとは限りませんが、費用面で一歩を踏み出しにくい方には心強い窓口です。
2-7 【銀行・金融機関】金融資産中心の相談に有効
銀行や信託銀行では、高齢期の財産管理や認知症対策に関するサービスを案内していることがあります。
預金や投資商品を中心に相談したい場合は、金融機関が入口になるでしょう。ただし、金融機関のサービスでは不動産の売却や賃貸管理まで直接対応できないケースもあります。
金融資産が中心なら相談価値はありますが、不動産を含む家族信託を本格的に進めるなら、登記や法律面を相談できる専門家と並行して相談すると安心です。
第3章 家族信託の不動産相談を急いだほうがいいケース
家族信託は、本人が十分に判断できるうちに契約する必要があります。
したがって「必要になったら考える」では遅いことがあります。特に不動産は、売却や賃貸管理、修繕契約など、本人の意思確認が求められる場面が多い財産です。
判断能力が低下したあとは、成年後見制度を検討する流れになることもありますが、家族信託ほど柔軟に財産の使い方を決められない場合が多いため注意しましょう。
では、家族信託の不動産相談を急いだほうがいいケースを解説します。
3-1 実家の売却を考えている
親が住んでいる実家を、将来売る可能性がある場合は早めの相談がおすすめです。
例えば、親が施設に入った後に実家が空き家になり、介護費用のために売却したいといった場面は珍しくありません。しかし、売却時に親の判断能力が不十分だと、売買契約を結ぶことが難しくなります。
家族信託をあらかじめ組んでおけば、契約で定めた範囲内で受託者が売却を進めやすくなります。実家を残すのか、売るのかがまだ決まっていなくても、選択肢を残すための相談は有効でしょう。
3-2 高齢の親のお金と不動産の管理をしたい
親の生活費や医療費、介護費用を家族が立て替えている場合、財産を適切に管理するための体制を整える必要があります。親名義の預金だけであれば、金融機関の手続きで対応できる場合もありますが、不動産が絡むと話は複雑です。
家族信託では、受託者が管理できる財産と権限を契約で明確にできます。親の体調が変わってから慌てるより、元気なうちに家族で役割を話し合うことが大切です。
3-3 アパートや月極駐車場などの収益物件がある
賃料収入がある不動産を親が所有している場合、家族信託の必要性は高くなります。
所有者である親の判断能力が低下すると、新しい契約や大きな修繕の意思確認が難しくなり、収益が止まるリスクがあります。家族信託で受託者の権限を定めておけば、賃貸経営を続けるための判断をしやすくなるでしょう。
収益がある不動産の信託は、専門的な知識が必要なため、早い段階から専門家へ相談することをおすすめします。
第4章 家族信託の無料相談を有効にするための準備
無料相談は便利ですが、時間が決められているため、何も準備せずに相談すると、制度説明だけで終わってしまうおそれがあります。
相談前には、家族信託で何を実現したいのかを整理し、誰に管理を任せたいのかを考えておくことが大切です。無料相談を有効活用するためにも、事前に準備を行って、自分の家庭に合う方法を見極める場として使いましょう。
では、家族信託の無料相談前に準備しておきたいことを解説します。
STEP① 家族信託の目的を明確にする
まず最初に考えたいポイントが「なぜ家族信託を使いたいのか」です。
家族信託は家族の生活を守るための手段であり、不動産をどう使うかを決めるための仕組みです。目的があいまいなまま専門家に相談すると、必要以上に大きな設計になったり、逆に重要な権限が抜けたりする可能性があります。
相談前は、売却する可能性や管理を続ける期間、最後に誰へ承継するかを整理すると、話が進みやすくなるでしょう。
STEP② 誰に何を任せたいか決めておく
家族信託では、受託者を誰にするかが重要です。
受託者は信託財産を管理する立場になるため、家族の信頼を得られる人でなければなりません。例えば「長男だから任せる」「近くに住んでいるから任せる」といった決め方だけでは不十分でしょう。
また、受託者が病気になった場合に備えて、次に誰が引き継ぐかも考えておく必要があります。受託者の変更は再度手続きが必要になるため、慎重に判断しましょう。
STEP③ 不動産と財産の資料を集める
無料相談を有効活用するためには、資料の準備も必要です。
不動産の信託を考えている場合、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書があると、名義や評価額を確認しやすくなります。賃貸物件なら、賃貸借契約書や家賃の入金状況も役立つでしょう。預金を信託に含める場合は、だいたいの残高がわかる資料を用意しておくと相談が早く進みます。
また、住宅ローンや抵当権がある場合は必ず伝えましょう。担保が付いた不動産では、金融機関との確認が必要になることがあります。
STEP④ 質問リストを作成する
無料相談では、聞きたいことを紙やメモにまとめておくと安心です。
相談中は専門用語が出てきたり、家族の事情を説明したりするため、肝心な質問を忘れがちです。費用についても、初期費用だけではなく、信託中や終了時にかかる可能性があるものを聞いておくとよいでしょう。
専門家の選び方を見極めるうえでも、質問への答え方は重要です。わからない点を急かさず説明してくれるか、できないことも正直に伝えるかを見ておきましょう。
第5章 家族信託を専門家に依頼した場合の費用相場
家族信託の費用は、信託する財産の金額や契約内容の複雑さによって変わります。
費用は事務所ごとに自由に決められているため、相談時に総額の見積もりを取りましょう。見積もりよりも最終的に費用が増えてしまうことを避けるには、専門家への報酬と税金、公証役場の費用を分けて確認することがポイントです。
5-1 司法書士の費用の目安
司法書士に家族信託を依頼する場合、契約設計から信託登記まで含めて数十万円以上になることが多いでしょう。不動産を含む家族信託では、信託財産の評価額に応じてコンサルティング報酬を設定している専門家もあります。
小規模なケースでも、契約書作成から登記手続きまで進めると、総額で50万円前後から見ておくと現実的です。また、登記手続きでは、司法書士への報酬とは別に信託登記に登録免許税が必要です。登録免許税の税率は、土地が固定資産税評価額の0.3％、建物が固定資産税評価額の0.4％となります。
土地の所有権の信託登記については、土地の軽減措置の適用期限は令和11年3月31日までとされています。一方、建物については原則税率で計算されるため、固定資産税評価額をもとに司法書士へ見積もってもらいましょう。
5-2 弁護士の費用の目安
弁護士に依頼する場合は、家族関係の調整や権利関係をめぐる紛争対応が費用に反映されやすくなります。相談料は初回無料の事務所もありますが、有料の場合は30分単位で設定されることが一般的です。
家族信託の設計を正式に依頼すると、財産額や複雑さに応じて数十万円から100万円程度になることもあります。弁護士に頼むメリットは、将来の争いを減らせることです。特にトラブルが起こらないケースでは、司法書士に依頼するほうが費用を抑えられるでしょう。
第6章 家族信託の手続きは自分でできる？
家族信託の手続きを自分で進めること自体は、不可能ではありません。
しかし、家族信託の手続きは専門知識が必要になるため、実際は難易度が高い手続きです。家族信託は、契約書の一文が将来の売却可否や受託者の責任に影響するため、書式をまねるだけでは、自分の家庭に合った契約になるとは限りません。
特に不動産が関係する場合は、少なくとも初回相談でリスクを確認してから判断したほうがよいでしょう。
6-1 家族信託の手続きを自分でするメリット
自分で家族信託の手続きをするメリットは、専門家への費用を抑えられることです。
ただし、全体の費用が安くなるかどうかは状況次第です。不動産登記で修正が続いたり、契約書を作り直したりすれば、時間と負担が増えます。
自分で家族信託を行う場合でも、最初に専門家の無料相談を使って、手続きの方向性だけでも確認しておくと安全でしょう。
6-2 家族信託の手続きを自分でするデメリット
自分で手続きをするデメリットは、見えないリスクに気づきにくいことです。
家族信託では、受託者が対応してよい範囲と受益者が亡くなったあとの対応を明確にしなければなりません。ここが不十分だと、いざ売却したいときに契約書の解釈で悩むことになります。また、特定の家族が手続きを主導することで、ほかの親族から公平性や透明性に疑問を持たれる可能性もあります。
不動産の価値が高い場合や、家族関係に不安がある場合は、専門家を入れることで円満に進められるでしょう。
まとめ：家族信託は無料相談を活用して早めに進めよう
家族信託は、高齢の親が持つ不動産を将来も適切に管理するために有効な制度です。
実家の売却や賃貸物件の管理、介護費用の確保を考えるなら、親が元気なうちに相談を始めることが大切になります。
家族信託は急いで契約するものではありませんが、検討は早いほど選択肢が広がります。手続きをスムーズに進めるためにも、信頼できる相談先を探して無料相談を活用しましょう。
「住まいの賢者」では、司法書士と連携して、信託登記や相続登記を始めとする相続の相談に一括で対応しています。家族信託を考えている方は、ぜひ無料相談をご活用ください。
