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目次
はじめに
相続財産を受け取るとき「不動産と現金ではどちらが得なのか」と迷う方も多いでしょう。
結論から言うと、相続税を抑えやすいのは不動産、分けやすく使いやすいのは現金です。ただし、不動産は相続税を節税できる可能性がある一方で、分けられない、納税資金が足りないといった問題も起こり得ます。反対に現金は扱いやすいものの、基本的には額面通りの評価となるため、節税効果は大きくありません。
本記事では、相続で不動産と現金のどちらが得になりやすいのかを解説します。メリット・デメリットを比較して後悔しない判断を行いましょう。
第1章 相続で得しやすいのは不動産と現金どっち？
相続を「損するか得するか」で考えるなら、項目別に比較して判断する必要があります。
| 比較項目 | 不動産で相続 | 現金で相続 |
|---|---|---|
| 相続税の節税 | 評価額を下げられる可能性がある | 額面評価に近く節税しにくい |
| 財産の分けやすさ | 単独所有や共有で揉めやすい | 金額で分けやすい |
| 納税資金 | 別途現金が必要になりやすい | そのまま納税に使いやすい |
| 相続後の自由度 | 売却や管理に手間がかかる | 生活費や投資に使いやすい |
税金面だけを見ると、不動産は土地や建物の評価方法により、実際の売買価格より相続税評価額が低くなるケースがあります。一方で現金は、相続開始時点の残高をもとに評価されるため、評価額を下げにくい財産です。とはいえ、現金は相続人同士で分けやすく、納税資金にも充てやすい点が大きな強みでしょう。
1-1 【不動産】相続税を節税できる可能性がある
不動産が相続税対策になりやすい理由は、現金のように額面そのものではなく、相続税評価額で計算されるためです。
土地は路線価方式や倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額を基準に評価されます。
加えて、自宅や事業用の宅地には小規模宅地等の特例が使える場合があり、要件を満たすと評価額を大きく下げられるでしょう。
ただし、立地や利用状況、相続人の居住状況によって結果は変わります。節税だけで判断せず、売却する可能性や管理負担も含めて考えることが大切です。
1-2 【現金】遺産分割がしやすい
現金の強みは、相続人同士で分けやすいことです。
不動産のように「誰が住むのか」「名義は誰にするのか」といった判断が必要になりにくく、法定相続分や遺言の内容に応じて金額で調整できます。例えば、相続人が複数いる場合でも、現金であれば端数まで計算しやすく、不公平感が生じにくいといえるでしょう。
また、相続税の納付にも使いやすい点も魅力です。相続税の申告と納税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。期限内に現金を用意する目処が立つことは、安心材料となるでしょう。
第2章 不動産で相続するメリット・デメリット
不動産で相続する場合、相続税評価額を抑えられる可能性がある一方で、相続後の扱いが難しくなる点に注意が必要です。不動産は物理的に分けにくいことから、相続人と共有名義にすると売却や管理で意見が割れやすくなります。相続税の節税効果だけに注目すると、将来の修繕費や固定資産税、売却時の費用を見落としやすいため注意しましょう。
得かどうかは、相続後にその不動産をどう活用するかまで含めて判断する必要があります。
では、不動産で相続するメリット・デメリットを見ていきましょう。
2-1 【メリット】現金より相続税評価額を下げやすい
不動産は、現金より相続税評価額を下げやすい財産です。
現金や預貯金は相続開始時点の残高をもとに評価されますが、不動産は土地や建物ごとの評価方法で計算されます。相続税を節税したい場合は、現金で相続するよりも得になる可能性があるといえるでしょう。
ただし、すべての不動産で節税になるわけではありません。地方の空き家や流動性の低い土地は、売買価格と相続税評価額が一致しないケースもあるため注意が必要です。
2-2 【メリット】特例で節税できる場合がある
不動産相続では、小規模宅地等の特例を使えるかどうかが大きな分かれ目になります。
小規模宅地等の特例とは、一定の居住用や事業用の宅地を対象に、要件を満たすことで評価額を減額できる制度です。例えば、親と同居していた子が自宅を相続するケースでは、適用できれば税負担が大きく変わるでしょう。
ただし、相続人の居住状況や保有継続の要件など、確認すべき点が多いため、確実に手続きを進めるためにも、早い段階で税理士に確認しておくことをおすすめします。
2-3 【デメリット】分割相続が難しい
不動産は、現金のように簡単に分けられない点がデメリットです。
例えば、相続財産の大半が自宅で、相続人が複数いる場合、誰か一人が自宅を取得すると他の相続人とのバランスが崩れやすくなります。共有名義にすれば表面上は公平に見えますが、売却や建て替えの場面で全員の合意が必要になるため、将来的にトラブルにつながる可能性もあるでしょう。
不動産を相続する場合は、現金で調整する代償分割や売却して分ける換価分割など、分割方法を話し合っておく必要があります。感情面も絡みやすいため、状況によって弁護士を入れるとスムーズです。
2-4 【デメリット】納税資金が不足することがある
不動産中心の相続では、相続税を支払うための現金が足りなくなる場合があります。
相続税は原則として金銭で期限までに納付する必要があり、申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。不動産を売却して納税資金を作ろうとしても、買い手探しや価格交渉に時間がかかることも珍しくありません。期限が迫ると、希望より安い価格で売らざるを得ない可能性もあるでしょう。
不動産を相続する予定がある場合は、預貯金や生命保険などで納税資金を確保しておくことが現実的です。
第3章 現金で相続するメリット・デメリット
現金で相続するメリットは、扱いやすさにあります。
相続人同士で金額を分けやすく、相続税の支払いにも使えるため、相続人の負担は比較的軽いでしょう。相続後の使い道も自由で、生活費や住宅資金など、それぞれの事情に合わせて活用できます。一方で、税金面では不動産ほど有利とは言えません。
では、現金で相続するメリット・デメリットを見ていきましょう。
3-1 【メリット】不動産のように管理の手間がない
現金は、不動産のように管理の手間がほとんどありません。
不動産を相続すると、固定資産税の支払いや修繕の判断、空き家の管理といった負担が続きます。賃貸物件であれば入居者対応や原状回復費も発生するでしょう。一方で現金は、口座の名義変更や遺産分割が済めば、相続人が比較的スムーズに管理できます。
特に、高齢の相続人や遠方に住む相続人にとっては、この扱いやすさがメリットです。相続後に余計な負担を増やしたくない場合、現金は安心感のある財産といえるでしょう。
3-2 【メリット】遺産を平等に分割しやすい
現金は、相続人同士で平等に分けやすい財産です。
例えば、相続人が複数人いる場合、不動産だけでは「住む人」と「住まない人」で不公平感が出やすくなります。相続財産が現金であれば、法定相続分や遺言の内容に沿って金額を調整しやすいでしょう。
また、端数まで分けられるため、相続人それぞれの取得額を明確にしやすい点もメリットです。話し合いの場でも、現金のほうがシンプルに進みやすいといえます。
3-3 【メリット】相続後の使い道が自由
現金は相続後の使い道が自由で、相続人の状況に応じて柔軟に活用できます。
生活費や医療費に充てることもできますし、住宅ローンの返済や子供の教育資金に使うこともあるでしょう。また、相続税の納税資金としても使えるため、相続後の資金繰りを安定させやすくなります。
相続財産が不動産だけではなく、現金も十分にあれば、不動産を無理に売却せずに済むケースもあります。相続人の生活を守る意味でも、現金の価値は大きいといえるでしょう。
3-4 【デメリット】額面評価のため節税効果が低い
現金のデメリットは、相続税評価額を下げにくいことです。
預貯金は、原則として相続開始日の預入残高に既経過利子を加えて評価されます。既経過利息とは、預入日からその時点で解約した場合に支払われる利息のことです。
例えば、5,000万円の預金があれば、基本的にその金額に近い額が相続財産として扱われると考えてよいでしょう。相続財産の大半が現金の場合は、基礎控除を超える部分に対して相続税が発生しやすくなります。
とはいえ、節税のためだけに不動産へ組み替えるのは慎重に考えましょう。現金には分けやすさや納税しやすさなどの強みがあるため、税額だけで損得を決めないことが大切です。
第4章 相続財産を分ける際のポイント
相続財産を分ける際は「税金が安いか」だけではなく「相続人が納得できるか」を重視する必要があります。一般的に、遺産分割の方法には4つの種類があります。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 財産をそのまま分ける | 自宅と預金など、財産ごとに分けられる場合 |
| 代償分割 | 一人が不動産を取得し、他の人へ代償金を払う | 自宅を残したい場合 |
| 換価分割 | 不動産を売却し、代金を分ける | 誰も住まない不動産がある場合 |
| 共有分割 | 複数人で不動産を共有する | すぐに結論を出せない場合 |
それぞれの分割方法に注意点があるため、どれが正解とは言い切れません。揉めにくい分け方を選ぶには、相続人全員が財産の内容と評価額を共有することが第一歩です。
では、相続財産でよくあるケースを見ていきましょう。
4-1 自宅と預金を分けるケース
自宅と預金がある場合は、自宅を使う相続人が不動産を取得し、他の相続人が預金を取得する分け方が考えられます。
例えば、親と同居していた子が自宅を相続し、別居していた子が預金を受け取る形です。
現物分割として比較的わかりやすいものの、自宅の評価額と預金額に差があると不公平感が出やすくなります。その場合は、自宅を取得する人が代償金を支払う方法も検討できるでしょう。また、小規模宅地等の特例を使える可能性があるなら、誰が取得するかで税額が変わることもあるため、税理士などの専門家に相談して進めることをおすすめします。
4-2 投資用不動産と預金を分けるケース
投資用不動産がある場合は、家賃収入や将来売却する可能性も含めて分け方を考える必要があります。相続税評価額だけで判断すると、不動産の収益力や修繕リスクを見落とす恐れがあるため注意が必要です。賃貸中の物件は評価額が下がる可能性がありますが、空室が多い物件や修繕が必要な物件では、相続後の負担が大きくなるでしょう。
預金と組み合わせて財産分与を行う場合は、投資用不動産を取得する人が家賃収入を得る一方、修繕費や管理費も負担する点を明確にしておきたいところです。
4-3 現金だけ相続することは可能？
遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、ある相続人が現金を取得し、別の相続人が不動産を取得する形も可能です。
ただし、相続人の一人が「自分は現金だけほしい」と希望しても、他の相続人が合意しなければ成立しません。遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って分けることになりますが、最低限受け取れる遺産の割合を考慮する必要があります。
特に不動産の評価は、相続税評価額と実際の売却価格の差が大きい場合があるため、分割協議ではどの評価額を基準にするかを決めておくと安心です。
第5章 不動産と現金の相続税シミュレーション
ここからは、相続で不動産と現金のどちらが得になりやすいのかをシミュレーションで見ていきましょう。
今回は、5,000万円相当の財産を不動産で相続した場合と現金で相続した場合を比べます。
前提条件は、相続人が子1人、債務や葬式費用、他の税額控除は考慮しないシンプルなケースです。相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されるため、相続人が1人なら3,600万円が基礎控除額となります。
なお、実際の相続税は相続人の人数や財産構成によって変わります。
5-1 5,000万円の不動産として相続した場合
売買価格5,000万円相当の不動産を相続した場合、相続税評価額がそのまま5,000万円になるとは限りません。
例えば、土地や建物の評価により、相続税評価額が3,500万円になったと仮定します。相続人が子1人で基礎控除額が3,600万円なら、課税価格3,500万円は基礎控除内に収まるため、このケースでは相続税がかからない計算になります。
さらに小規模宅地等の特例が使える場合は、評価額がより下がる可能性もあるでしょう。ただし、売却時には仲介手数料や譲渡所得税なども考える必要があります。
5-2 5,000万円を現金で相続した場合
5,000万円を現金や預貯金で相続する場合、評価額は原則として相続開始日の残高をもとに計算します。
預貯金は相続開始日の預入残高と既経過利子を合計して評価するため、ここでは5,000万円として計算します。 相続人が子1人なら基礎控除は3,600万円なので、課税遺産総額は1,400万円です。
国税庁にある速算表では、1,000万円超から3,000万円以下の取得金額に対する税率は15％、控除額は50万円です。したがって、1,400万円×15％-50万円＝160万円となります。
今回の例では、不動産より現金のほうが税負担が出やすいといえるでしょう。
第6章 相続財産で損をしないための注意点
相続財産で損をしないためには、節税効果だけでなく、財産の分けやすさや相続後の維持負担を総合的に見ることが大切です。相続税の申告と納税には期限があり、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
期限が迫ってから慌てると、売却価格や遺産分割で不利な判断をしがちです。生前の段階から財産内容を整理し、家族で方向性を共有しておきましょう。
6-1 相続税対策だけで不動産を買わない
相続税対策として不動産を購入する方法はありますが、節税効果だけで判断することは危険です。不動産を取得することで評価額が下がる可能性がある一方で、価格下落や空室、修繕費の負担が発生するリスクがあります。
特に投資用不動産は、購入時の利回りだけではなく、将来の売却価格や借入金の返済まで慎重に判断する必要があります。相続税が少し下がっても、売却損や維持費でそれ以上の負担が出れば本末転倒です。
不動産を買うなら、収益性が見込めるかを冷静に見極めることが大切といえます。
6-2 相続後に売る場合は売却コストも見る
不動産を相続後に売却する予定があるなら、売却価格だけではなくコストも確認しておきましょう。売却時には仲介手数料や測量費、建物の解体費がかかることがあり、売却益が出た場合は譲渡所得税の対象になる可能性もあります。
また、実際に売る際は市場価格や買主の需要が影響します。地方の土地や築年数の古い建物では、思ったように売れないこともあるでしょう。相続後に売る前提なら、遺産分割の段階で換価分割を選ぶか、代表者を決めて進めるかを整理しておくと安心です。
6-3 名義預金は相続財産と判断される可能性がある
名義預金とは、実際のお金の所有者と口座の名義人が異なる預金のことです。
例えば、被相続人の親が相続人の子ども名義の口座にお金を入れていて、通帳や印鑑を親が管理し、子どもが自由に使えなかった場合は相続財産と判断される可能性があります。
実際に、国税庁が公開している「誤りやすい事例」でも、名義にかかわらず、被相続人が資金を拠出しているなど被相続人の財産と認められるものは相続税の課税対象になると示されています。生前贈与を考えている場合は、税理士に相談して慎重に進めることが重要です。
6-4 早めに専門家に相談する
現金と不動産のどちらが得かは、最終的にはケースバイケースです。
相続人の人数や財産の内訳、特例の適用可否など、ケースによっても最適な選択は変わります。相続人全員が納得する方法は、家族だけで判断しにくいこともあるでしょう。
早めに専門家へ相談すれば、節税だけではなく、相続人同士が納得しやすい分け方まで提案してもらうことができます。税理士には相続税の試算、司法書士には不動産の名義変更、弁護士には揉めそうな分割協議を相談すると整理しやすくなるでしょう。
まとめ：相続財産は節税効果と分けやすさを比較して決めよう
相続財産は、現金と不動産のどちらが絶対に得とはいえません。
相続税を抑えやすいのは不動産ですが、分けにくさや管理負担、納税資金の不足には注意が必要です。一方で現金は、相続税評価額を下げにくいものの、遺産分割や納税に使いやすく、相続後の自由度も高い財産といえます。
相続財産は税額だけではなく、相続人の生活や将来的に売却する可能性まで含めて判断することが大切です。迷ったときは、財産内容を整理したうえで専門家に相談し、自分の家族にとって損の少ない分け方を選びましょう。
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