不動産所得がある場合の準確定申告とは？期限・やり方・注意点を解説

はじめに

不動産所得がある方が亡くなった場合、相続人は準確定申告を行う必要があります。しかし、「通常の確定申告と何が違うの？」「誰がいつまでに申告すればいいの？」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。

本記事では、準確定申告の概要や流れを解説します。不動産所得の準確定申告で注意すべきポイントや、期限を過ぎてしまった場合のペナルティも紹介しているので、賃貸収入がある不動産を相続した方はぜひ最後までご覧ください。

第1章　不動産所得がある場合は準確定申告が必要

ここでは、準確定申告について解説します。

1-1　準確定申告とは亡くなった人の確定申告のこと

準確定申告とは、亡くなった方に代わって相続人が行う確定申告のことです。

通常の確定申告では、毎年1月1日から12月31日までの所得を、翌年2月16日から3月15日までに申告します。一方、年の途中で亡くなった場合は、1月1日から亡くなった日までの所得について相続人や包括受遺者が準確定申告を行わなければなりません。

また、準確定申告の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内です。申告期限まで猶予があるわけではないため、申告に必要な書類は早めに用意しておくのが望ましいでしょう。

1-2　不動産所得（家賃収入）がある場合は対象になる

亡くなった方が賃貸アパートやマンション、駐車場などを所有し、家賃収入を得ていた場合は、基本的に準確定申告が必要です。

不動産所得とは、不動産の貸付けによって生じる所得のことです。具体的には、以下のような収入が該当します。

• アパートやマンションの家賃収入
• 月極駐車場の利用料
• 土地の貸付による賃料
• 船舶や航空機の貸付による収入

第2章　準確定申告は相続人全員で行うのが原則

相続人が複数いる場合には、原則として相続人全員で準確定申告を行います。ここでは、準確定申告を誰が行うのか、代表者を決めて手続きできるのかについて解説します。

2-1　相続人全員の連名で申告する必要がある

相続人が複数いる場合、準確定申告は相続人全員の連名で行うのが原則です。

準確定申告では、亡くなった方の所得や税額を計算したうえで、各相続人がその内容を確認し、申告書に必要事項を記載します。相続人が複数いる場合は、各相続人の氏名や住所、マイナンバーなどを記載した付表を添付する必要があります

2-2　代表者を決めて手続きすることも可能

準確定申告は相続人全員で行うのが原則ですが、実際の手続きは代表者を決めて進めることも可能です。

例えば、相続人のうち1人が代表して必要書類を集め、税理士や税務署とのやり取りを行うケースがあります。相続人全員がそれぞれ手続きを進めるよりも、代表者を決めた方がスムーズに準備しやすいでしょう。

ただし、代表者を決めた場合でも、申告内容を代表者だけで決めて良いわけではありません。準確定申告は相続人全員に関係する手続きであるため、収入や経費、納税額、還付金の有無などは、相続人全員で確認しておくのが望ましいでしょう。

第3章　不動産所得の準確定申告の流れ

不動産所得がある場合の準確定申告を行う流れは以下の通りです。

1. 必要書類を集める
2. 収入と経費を整理する
3. 申告書を作成する
4. 税務署に提出する

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

STEP①　必要書類を集める

まずは、準確定申告に必要な書類を集めます。

不動産所得がある場合は、亡くなった方の収入や経費を確認できる資料が必要です。例えば、以下のような書類を準備しましょう。

• 賃貸借契約書
• 管理会社の収支報告書
• 家賃の入金が確認できる通帳
• 固定資産税の納税通知書
• 修繕費や管理費の請求書・領収書
• 火災保険料などの支払いがわかる書類
• 減価償却費の計算に必要な過去の申告書や決算書

また、準確定申告では亡くなった方の源泉徴収票、医療費控除を受ける場合の医療費の明細、生命保険料控除を受ける場合の控除証明書などが必要な場合もあります。

不動産所得は、資料が不足していると収入や経費を正しく計算できません。管理会社や金融機関から取り寄せが必要になる場合もあるため、早めに準備を始めましょう。

STEP②　収入と経費を整理する

必要書類が揃ったら、亡くなった方の1月1日から死亡日までの収入と経費を整理します。

不動産所得は、家賃収入などの総収入金額から、必要経費を差し引いて計算します。必要経費には、管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料、減価償却費などが含まれます。

この時、管理会社の収支報告書や通帳、請求書、領収書などを確認しながら、申告に必要な金額をまとめていきます。過去の確定申告書や決算書が残っている場合は、減価償却費などを確認する際に役立ちます。

STEP③　申告書を作成する

収入と経費を整理したら、準確定申告に必要な申告書類を作成します。

準確定申告では、通常の確定申告と同じ申告書を使用します。準確定申告専用の申告書があるわけではありません。ただし、亡くなった方の1月1日から死亡日までの所得を記載し、準確定申告であることがわかるように作成します。

準確定申告で主に作成する書類は、以下の通りです。

所得税及び復興特別所得税の確定申告書付表には、各相続人の氏名や住所、被相続人との続柄、相続分などを記載します。また、e-Taxで申告する場合、相続人が2名以上いる時は、各相続人が申告内容を確認して署名した準確定申告の確認書の提出が必要です。

還付金を相続人の代表者が一括して受け取る場合は、付表とは別に還付金の受領に関する委任状を提出します。これは、還付金の受領権限を代表者に委任するための書類です。

STEP④　税務署に提出する

申告書類が完成したら、亡くなった方の住所地を管轄する税務署へ提出します。

準確定申告の提出期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内です。書類の収集や申告書の作成に時間がかかることを想定して、早めに対応しましょう。提出方法は、主に以下の3つです。

• 税務署の窓口へ持参する
• 税務署へ郵送する
• e-Taxで提出する

相続人が遠方に住んでいる場合や、平日に税務署へ行くのが難しい場合は、郵送やe-Taxでの提出がおすすめです。

なお、準確定申告により納税が必要になった場合は、申告期限までに納付も済ませなければなりません。申告書を提出するだけで納税が完了するわけではないため、納付方法や納付期限もあわせて確認しておきましょう。

第4章　不動産所得の準確定申告で注意すべきポイント

ここでは、不動産所得の準確定申告で注意すべきポイントを解説します。

4-1　未収家賃は収入として計上する

不動産所得の準確定申告では、亡くなった日までに支払期日が到来している家賃収入を計上します。

そのため、支払期日が来ているにもかかわらず、死亡日時点でまだ入金されていない家賃がある場合でも、準確定申告の収入に含めなければなりません。このような家賃を未収家賃といいます。

例えば、毎月10日に当月分の家賃を支払う契約で、被相続人が7月20日に亡くなった場合、7月分の家賃は準確定申告の対象になります。7月20日時点でまだ入金されていなかったとしても、支払期日である7月10日を過ぎているためです。

家賃収入は、入金日だけで判断すると計上漏れが発生するおそれがあります。賃貸借契約書や管理会社の収支報告書を確認し、支払期日がいつなのかを確認しておきましょう。

4-2　必要経費は亡くなった日までが対象

不動産所得の準確定申告では、亡くなった日までに発生した必要経費を計上します。例えば、被相続人が7月20日に亡くなった場合、7月20日までに発生した修繕費や管理費などは、準確定申告の必要経費として計上します。

一方で、亡くなった後に発生した費用は、原則として被相続人の準確定申告ではなく、相続後の不動産所得や相続財産の整理で確認することになります。

4-3　青色申告は原則引き継がれない

亡くなった方が不動産所得について青色申告をしていた場合でも、相続人がそのまま青色申告を引き継げるわけではありません。

青色申告の承認は、被相続人本人に対して認められていたものです。そのため、相続人が賃貸経営を引き継いで青色申告を行いたい場合は、相続人自身が新たに青色申告承認申請書を提出する必要があります。

また、相続人がこれまで不動産貸付などの事業をしておらず、相続をきっかけに賃貸経営を始める場合には、開業届の提出が必要になります。

青色申告を利用できるかどうかは、相続後の不動産所得の申告にも関係します。引き続き賃貸不動産を保有する場合は、準確定申告だけでなく、相続人自身の確定申告についても早めに確認しておきましょう。

4-4　遺産分割前でも申告は必要になる

相続人の間で遺産分割協議が終わっていない場合でも、準確定申告が必要になります。

準確定申告は、亡くなった方の1月1日から死亡日までの所得について行う申告です。不動産を誰が相続するかがまだ決まっていなくても、亡くなった方に不動産所得があった場合は、期限までに申告を行わなければなりません。

準確定申告の期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内です。遺産分割協議が長引いているからといって、準確定申告の期限が延びるわけではありません。

遺産分割前であっても、相続人全員で必要書類を集め、申告内容を確認しながら手続きを進める必要があります。不動産の管理状況や家賃収入を把握している相続人がいる場合は、早めに情報共有しておきましょう。

第5章　準確定申告の期限が過ぎた場合のペナルティ

準確定申告が必要であるにもかかわらず期限までに申告・納税をしなかった場合、本来納める税金に加えて無申告加算税や延滞税が課されます。

準確定申告の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内です。期限を過ぎていることに気づいた場合でも、放置せず、できるだけ早く申告・納付を行いましょう。

ここでは、準確定申告の期限が過ぎた場合に発生する主なペナルティについて解説します。

5-1　無申告加算税

無申告加算税とは、期限までに申告しなかった場合に課されるペナルティです。準確定申告が必要であるにもかかわらず期限までに申告しなかった場合、納めるべき所得税に加えて、無申告加算税が課されます。

無申告加算税の税率は、税務署から指摘される前に自主的に申告したか、税務調査の事前通知を受けてから申告したか、税務調査を受けてから申告したかによって異なります。

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

期限後に申告する場合でも、税務署から指摘される前に自主的に申告した方が、無申告加算税の負担を抑えられます。そのため、準確定申告の期限を過ぎていることに気づいたら、早めに申告しましょう。

また、課税を免れようとして書類を偽装するなど悪質なケースでは、無申告加算税ではなく重加算税が課される可能性があります。重加算税は税率が重くなるため、申告漏れに気づいた場合は放置せず、正確な内容で申告することが大切です。

5-2　延滞税

延滞税とは、税金の納付が遅れた場合に課されるペナルティです。

準確定申告によって納める税金が発生する場合、申告書の提出だけでなく、納税も期限までに済ませる必要があります。期限までに納税しなかった場合、原則として本来の納期限の翌日から所得税を納付した日までの日数に応じて、延滞税が課されます。

延滞税の税率は、納期限の翌日から2ヶ月を経過する日までと、それ以降で異なります。

出典：国税庁「No.9205 延滞税について」

ただし、実際には延滞税特例基準割合をもとに計算した税率が適用されることが多く、上記より低い割合になる場合があります。例えば、令和8年中の延滞税の割合は、納期限の翌日から2ヶ月を経過する日までは年2.8％、それ以降は年9.1％です。

延滞税は、納付が遅れるほど負担が増えやすい仕組みです。申告書を提出していても、納税が遅れれば延滞税が発生する可能性があるため、準確定申告とあわせて納付期限も確認しておきましょう。

まとめ

不動産所得がある方が亡くなった場合、相続人は準確定申告が必要になる可能性があります。

準確定申告では、亡くなった方の1月1日から死亡日までの所得を申告します。賃貸アパートやマンションなどから家賃収入を得ていた場合は、家賃収入や必要経費を整理したうえで、不動産所得を計算しなければなりません。

また、準確定申告は相続人全員で行うのが原則です。相続人のうち1人を代表者として手続きを進めることはできますが、申告内容や納税額、還付金の有無などは相続人同士で共有しておく必要があります。

不動産所得の準確定申告では、未収家賃や必要経費、青色申告の扱いなど、判断に迷いやすいポイントもあります。期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課される可能性もあるため、早めに必要書類を集め、申告の準備を進めましょう。

賃貸収入がある不動産を相続したものの、準確定申告や相続後の不動産の扱いに不安がある方は、税理士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

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