遺産分割前の不動産所得は誰のもの？家賃収入の扱いと申告方法を解説

はじめに

相続した不動産から家賃収入が発生している場合、「遺産分割が終わる前の不動産所得は誰のものになるのか」「誰が確定申告をするのか」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

遺産分割前の不動産所得には、民法や税務上のルールがあり、実際に家賃を受け取っている人が自由に扱えるとは限りません。また、対応を誤ると、相続人間のトラブルや申告漏れなどの税務リスクに繋がる可能性もあります。

この記事では、遺産分割前の不動産所得の扱い、確定申告の方法、よくある誤解やトラブル、対処法について分かりやすく解説します。

第1章　遺産分割前の不動産所得は法定相続分で分けるのが原則

遺産分割前の不動産所得は、原則として法定相続分に応じて各相続人へ帰属します。まずは、遺産分割前の不動産所得がどのように扱われるのか、基本的な考え方を確認していきましょう。

1-1　家賃収入は相続人全員の共有財産になる

相続開始後、遺産分割協議が完了するまでは、相続財産は相続人全員の共有状態となります。例えば、被相続人が賃貸アパートや賃貸マンションを所有していた場合、その不動産から発生する家賃収入も、相続人全員で共有することになります。

そのため、長男など特定の相続人が家賃の管理をしていたり、代表者として家賃を受け取っていたりする場合でも、その人が単独で自由に使えるわけではありません。また、家賃収入だけでなく、固定資産税や修繕費などの支出についても、共有財産に関連するものとして扱われます。

1-2　法定相続分に応じて按分される

遺産分割前の不動産所得は、原則として法定相続分に応じて各相続人へ按分されます。相続人が配偶者と子ども2人の場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子供がそれぞれ4分の1です。遺産分割前に発生した家賃収入は、法定相続分の割合に応じて各相続人へ配分されます。

仮に、月20万円の家賃収入がある場合には、配偶者が10万円、子供2人がそれぞれ5万円ずつ不動産所得を受け取ることになります。

1-3　遺産分割後も原則として遡って変更はできない

遺産分割協議が成立した後でも、遺産分割前に発生した不動産所得の帰属は、原則として遡って変更できません。例えば、遺産分割協議によって長男が賃貸不動産を取得することになったとしても、遺産分割前に発生していた家賃収入まで、すべて長男の所得として扱えるわけではありません。

遺産分割前の不動産所得は、その収入が発生した時点の権利関係に基づいて判断されます。そのため、遺産分割が完了するまでの間に発生した家賃収入は、原則として法定相続分に応じて各相続人へ帰属します。

第2章　遺産分割前の不動産所得の申告方法

遺産分割前に発生した不動産所得は、原則として法定相続分に応じて各相続人へ帰属します。そのため、確定申告が必要な場合には、代表者がまとめて申告するのではなく、各相続人が自分の持分に応じた所得を申告する必要があります。ここでは、遺産分割前の不動産所得の申告方法について見ていきましょう。

2-1　各相続人がそれぞれ確定申告を行う

遺産分割前の不動産所得は、原則として法定相続分に応じて各相続人に帰属します。そのため、確定申告が必要な場合には、相続人それぞれが自分に帰属する不動産所得を申告します。

例えば、相続人が配偶者と子供2人で、年間の不動産所得が120万円ある場合、法定相続分に応じて配偶者が60万円、子供2人がそれぞれ30万円ずつ申告する形になります。

2-2　青色申告の引き継ぎと適用条件

被相続人が不動産所得について青色申告をしていた場合でも、相続人がそのまま青色申告を利用できるわけではありません。相続後も青色申告で申告したい場合は、相続人自身が税務署へ青色申告承認申請書を提出する必要があります。

青色申告を利用できると、一定の要件を満たすことで青色申告特別控除などを受けられます。ただし、適用を受けるには、帳簿の作成・保存や期限内の申請が必要です。申請期限を過ぎると、その年は青色申告が認められない可能性があるため注意しましょう。

特に、被相続人が青色申告の承認を受けていた不動産賃貸業を相続人が引き継ぐ場合は、通常の提出期限とは異なる期限が設けられています。

また、相続人が新たに不動産所得や事業所得を得る場合には、開業届も提出しなければなりません。

第3章　遺産分割前の不動産所得でよくある誤解

ここでは、遺産分割前の不動産所得でよくある誤解について解説します。

3-1　代表者がまとめて申告すればよいわけではない

相続人の代表者が家賃収入を管理している場合でも、その代表者が不動産所得の全額をまとめて申告すれば済むわけではありません。

遺産分割前の不動産所得は、原則として法定相続分に応じて各相続人に帰属します。そのため、代表者が家賃を受け取っている場合でも、各相続人が自分の法定相続分に応じた所得を申告しなければなりません。

例えば、相続人が3人いるにもかかわらず、代表者1人だけが不動産所得を申告してしまうと、他の相続人の申告が漏れてしまいます。一方で、代表者側も本来より多い所得を申告することになり、税額計算が実態と合わなくなります。

代表者が家賃の入金管理や経費の支払いを行うこと自体は問題ありません。ただし、「誰が受け取ったか」ではなく、「誰に所得が帰属するか」を基準に申告する必要があります。

3-2　実際に受け取った人の所得になるわけではない

遺産分割前の不動産所得は、実際に家賃を受け取った人の所得になるわけではありません。

例えば、相続人の1人が代表して家賃を受け取っていたとしても、その人が家賃収入の全額を取得したものとして扱われません。遺産分割前の不動産は相続人全員の共有状態であり、そこから発生する不動産所得も、原則として法定相続分に応じて各相続人に帰属します。

また、賃借人からの振込先が特定の相続人の口座になっている場合でも、税務上は振込先だけで所得の帰属が決まるわけではありません。

そのため、家賃を受け取った相続人は、収入や経費の内訳を他の相続人と共有し、法定相続分に応じて適切に整理する必要があります。実際の入金状況と税務上の所得の帰属は分けて考えることが大切です。

第4章　遺産分割前の不動産所得で起こりやすいトラブル

遺産分割前の不動産所得は、税務上の扱いだけでなく、相続人同士のトラブルにも繋がりやすい部分です。特に、家賃の入金先や管理者が一部の相続人に偏っている場合、他の相続人から「収入がどうなっているのか分からない」「自分の取り分が支払われていない」と不満が出るケースがあります。

また、家賃収入だけでなく、修繕費や固定資産税などの支出を誰が負担するのかも問題になりやすいポイントです。ここでは、遺産分割前の不動産所得で起こりやすいトラブルについて解説します。

4-1　家賃を1人が管理しているケース

遺産分割前の不動産所得で起こりやすいのが、相続人の1人だけが家賃を管理しているケースです。

例えば、被相続人と同居していた長男や、不動産会社とのやり取りを引き継いだ相続人が、家賃の入金口座や管理業務をそのまま引き受けることがあります。

代表者として家賃を管理すること自体は問題ありません。しかし、収入や支出の内容を他の相続人に共有していないと、「家賃をいくら受け取っているのか」「経費として何を支払っているのか」が不透明になり、トラブルに繋がる恐れがあります。

4-2　分配割合や振込方法で揉めるケース

遺産分割前の家賃収入について、相続人同士で分配割合や振込方法を決めていないと、トラブルになるケースがあります。遺産分割前の不動産所得は、原則として法定相続分に応じて各相続人に帰属します。そのため、本来は法定相続分に沿って分配するのが基本です。

しかし、「家賃をいったん誰の口座に入れるのか」「各相続人へいつ振り込むのか」「経費を差し引いた後の金額をどう分けるのか」など、具体的な運用方法まで決めていないケースも少なくありません。

このような状態が続くと、家賃を受け取っていない相続人から不満が出たり、管理している相続人に対して不信感を持たれたりする恐れがあります。

4-3　修繕費や固定資産税の負担で揉めるケース

遺産分割前の不動産では、家賃収入だけでなく、修繕費や固定資産税などの支出を巡って揉めることもあります。賃貸不動産を維持するためには、固定資産税、管理費、火災保険料、修繕費などの支払いが発生します。

「誰が立て替えるのか」「家賃収入から差し引くのか」「相続人全員で負担するのか」が決まっておらず、一部の相続人に負担が偏ってしまうケースもあるでしょう。

特に、大規模な修繕が必要になった場合には、支出額が大きくなるため、相続人同士の意見が分かれやすくなります。修繕するのか、売却するのか、賃貸を続けるのかといった方針が異なれば、遺産分割協議にも影響します。

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2026年03月10日更新

執筆者：木村道哉

第5章　遺産分割前の不動産所得で損しないための対処法

遺産分割前の不動産所得で損しないための対処法は以下の通りです。

• 収支や分配ルールを相続人の間で明確にする
• 通帳や管理方法を共有して透明性を確保する
• 早めに遺産分割協議を進める
• 税理士・司法書士など専門家に相談する

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

5-1　収支や分配ルールを相続人の間で明確にする

遺産分割前の不動産所得でトラブルを防ぐには、家賃収入や経費の扱いを相続人の間で明確にしておくことが大切です。具体的には、以下のような点を確認しておくと良いでしょう。

• 家賃収入をどの口座で管理するか
• 固定資産税や修繕費などの経費をどのように差し引くか
• 残った金額をどのタイミングで分配するか
• 各相続人の法定相続分をどのように反映するか
• 収支の記録を誰が管理し、どのように共有するか

家賃収入や経費の扱いを曖昧にしたままにすると、後から「家賃を受け取っていない」「経費の内容がわからない」などの不満が出る可能性があります。口頭で決めるだけでなく、メモや共有ファイルなどで記録を残しておくと、相続人同士の認識違いを防ぎやすくなります。

5-2　通帳や管理方法を共有して透明性を確保する

遺産分割前の不動産所得を適切に管理するには、家賃の入金状況や経費の支払い状況を相続人の間で共有するのが望ましいでしょう。

特定の相続人だけが通帳や入出金の内容を把握している状態だと、他の相続人から「家賃収入を隠しているのではないか」「経費を多く計上しているのではないか」と疑われる原因になります。

トラブルを防ぐためには、家賃収入の入金口座や経費の支払い方法を明確にし、通帳のコピーや入出金明細、領収書などを相続人全員が確認できる状態にしておきましょう。

また、相続人の1人が代表して管理する場合でも、定期的に収支状況を共有することが大切です。例えば、月ごと・四半期ごとなど一定のタイミングで収入と支出をまとめて共有しておくと、後から認識のズレが生じにくくなります。

不動産所得の管理方法をオープンにしておくことで、分配や確定申告の手続きも進めやすくなります。

5-3　早めに遺産分割協議を進める

遺産分割前の不動産所得を巡る問題を長引かせないためには、早めに遺産分割協議を進めることも大切です。

遺産分割が完了するまでは、不動産は相続人全員の共有状態となり、家賃収入や経費も法定相続分に応じて整理する必要があります。その期間が長くなるほど、収入や支出の管理が複雑になり、相続人間で認識のズレが生じやすくなります。

また、賃貸不動産は所有しているだけでも、固定資産税や管理費、修繕費などの費用が発生します。空室や老朽化がある場合には、今後も賃貸を続けるのか、売却するのかといった判断も必要です。

遺産分割協議を早めに進め、不動産を誰が取得するのか、売却して分けるのかを決めておけば、家賃収入や経費の扱いも整理しやすくなります。

5-4　税理士・司法書士など専門家に相談する

遺産分割前の不動産所得について判断に迷う場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

不動産所得の申告については、各相続人の法定相続分に応じた所得の計算や、青色申告の適用可否、必要経費の按分など、税務上の判断が必要になる場面があります。申告方法を誤ると、申告漏れや税額の計算ミスに繋がるため、不安がある場合は税理士に確認してください。

また、遺産分割協議が進んでいない場合や、不動産を誰が取得するか決まっていない場合には、司法書士や弁護士などに相談することで、相続手続き全体を整理しやすくなります。

特に、相続人同士で意見が分かれている、不動産の管理者が曖昧になっている、売却するか賃貸を続けるか迷っているといったケースでは、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。税務と相続手続きを分けて考えるのではなく、不動産の今後の扱いまで含めて相談することで、トラブルを防ぎやすくなります。

まとめ

遺産分割前の不動産所得は、相続人全員の共有財産となります。そのため、実際に家賃を受け取っている人や管理している人がいたとしても、その人だけの所得になるわけではなく、原則として法定相続分に応じて分ける必要があります。

確定申告が必要な場合には、各相続人が自分の法定相続分に応じた不動産所得を申告します。また、被相続人が青色申告をしていた場合でも、自動的に相続人へ引き継がれるわけではないため、申請期限や適用条件を確認しておくことが大切です。

遺産分割前の家賃収入や経費の管理が曖昧なままだと、相続人同士のトラブルや申告ミスにつながるおそれがあります。収支や分配ルールを明確にし、通帳や入出金明細を共有しながら、早めに遺産分割協議を進めましょう。

住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続不動産の分割や売却、相続登記などの相談を承っています。遺産分割前の不動産所得や相続不動産の扱いでお困りの方は、お気軽にご相談ください。