0120-905-573
平日9:00～20:00・土日祝9:00～18:00
目次
はじめに
親から実家や土地を相続したものの、「住む予定がないから早めに売却したい」「固定資産税や管理の負担を減らしたい」と考える方は少なくありません。
相続後すぐに不動産を売却すること自体は可能です。ただし、名義が亡くなった方のままでは原則として売却できないため、相続登記や遺産分割協議などの手続きを済ませる必要があります。
また、早く売却すれば管理負担を減らせる一方で、焦って売ると相場より安くなる可能性もあります。税金面でも、取得費加算の特例や空き家特例など、売却時期によって使える可能性がある制度を確認しておくことが重要です。
本記事では、相続後すぐに不動産を売却するメリット・デメリットや税金、売却の流れについて分かりやすく解説します。
第1章 相続後すぐに不動産を売却することは可能？
相続後すぐに不動産を売却することは可能です。ただし、不動産を売却するためには、相続人が正式な所有者として登記されていることや、相続人全員の合意があることが前提となります。まずは、相続後すぐに売却するために必要な手続きを確認しておきましょう。
1-1 相続登記を済ませれば売却できる
相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を済ませる必要があります。相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義へ変更する手続きです。
買主は、登記上の所有者から不動産を購入します。そのため、名義が被相続人のままでは、売買契約や所有権移転登記をスムーズに進められません。相続後すぐに売却したい場合でも、まずは相続登記を行い、売却できる状態に整える必要があります。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
1-2 相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必要
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかを決めるために遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続きです。
不動産を売却する場合でも、いったん誰が相続するのか、または共有名義にするのかを決めなければなりません。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて相続登記を行います。
相続人のうち1人でも協議内容に納得していない場合、売却手続きが進まない可能性があります。早く売却したい場合ほど、相続人同士で早めに方針を共有することが大切です。
1-3 共有名義で売却するなら共有者全員の同意が必要
不動産を相続人同士の共有名義にした場合、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。1人でも反対する共有者がいると、不動産全体を売却することはできません。
共有名義のまま売却を進める場合は、売却価格や売却時期、手取り額の分け方などについて全員で合意しておく必要があります。共有者の意見がまとまらないまま売却活動を始めると、買主が見つかった後に契約できないといったトラブルにも繋がります。
相続後すぐの売却を目指すのであれば、共有にする前に「売却して現金で分けるのか」「特定の相続人が取得するのか」を整理しておくと良いでしょう。
第2章 相続後すぐに不動産を売却するメリット
相続後すぐに不動産を売却するメリットは、主に費用負担や管理負担を早期に減らせる点にあります。特に、誰も住む予定がない不動産や遠方の実家を相続した場合は、早めに売却することで負担を抑えやすくなります。
2-1 固定資産税や管理費の負担を早く減らせる
不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば庭木の手入れや修繕費なども必要になるでしょう。
相続後すぐに売却すれば、こうした維持費の負担を早く減らせます。利用予定がない不動産を所有し続けると、収益を生まないまま支出だけが続くことになります。特に遠方の不動産は管理の手間も大きいため、早期売却によって金銭的・精神的な負担を軽くできる点は大きなメリットです。
2-2 空き家の劣化や近隣トラブルを防ぎやすい
相続した不動産が空き家になる場合、放置すると建物の劣化が進みやすくなります。換気や清掃が行われないまま時間が経つと、雨漏りやカビ、害虫の発生などが起こる可能性があります。
また、庭木が越境したり、外壁や屋根材が破損したりすると、近隣トラブルに発展します。管理が不十分な状態が続けば、売却時の査定額が下がる原因にもなりかねません。
早めに売却すれば、空き家を長期間管理する必要がなくなり、建物の劣化や近隣トラブルのリスクを抑えやすくなります。
2-3 売却代金を相続税の納税資金や分配に充てられる
相続財産の中に不動産が多く、預貯金が少ない場合、相続税の納税資金をどのように用意するかが問題になる場合があるでしょう。不動産を売却して現金化できれば、売却代金を相続税の納税資金に充てることが可能です。
また、不動産は現金のように簡単に分けられません。相続人が複数いる場合、売却して現金化すれば、相続人同士で公平に分配しやすくなります。相続人の誰も不動産を利用しない場合は、早めに売却して現金で分ける方が、後々のトラブルを防ぎやすいでしょう。
2-4 税制特例の期限を意識して動きやすい
相続した不動産を売却する場合、一定の要件を満たせば税制特例を利用できる可能性があります。代表的なものに、取得費加算の特例や、被相続人の居住用財産に関する空き家特例があります。
これらの特例には、売却期限や物件の要件があります。相続後すぐに売却を検討し始めれば、期限までに必要な手続きを進めやすくなり、使える可能性がある特例を確認する時間も確保できます。
反対に、売却の検討を先延ばしにしていると、気づいたときには特例の期限が迫っている、または期限を過ぎている可能性もあります。税金面で損をしないためにも、早めに売却方針を検討しておくのが望ましいでしょう。
第3章 相続後すぐに不動産を売却するデメリット
相続後すぐの売却にはメリットがある一方で、急いで進めることで損をするリスクもあります。売却価格や相続人同士の合意、物件の準備状況を十分に確認しながら進めることが大切です。
3-1 焦って売ると相場より安くなる可能性がある
早く現金化したいという気持ちが強いと、相場より低い価格で売却してしまう可能性があります。特に、短期間で売却したい場合は、買主との価格交渉で不利になりやすいでしょう。
また、不動産会社1社だけの査定額で判断すると、適正価格を把握できないことがあります。同じ不動産でも、会社によって査定額や販売戦略が異なるためです。
相続後すぐに売却する場合でも、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場感を確認したうえで進めることが重要です。
3-2 相続人同士の合意形成が不十分だと揉めやすい
相続人が複数いる場合、売却を急ぎすぎると相続人同士で揉める可能性があります。例えば、ある相続人は早く売りたいと考えていても、別の相続人は思い入れがあり売却に反対するかもしれません。また、売却価格や売却代金の分け方について十分に話し合っていないと、契約直前になって意見が対立することもあります。
不動産は相続財産の中でも金額が大きく、感情的な対立も起こりやすい財産です。早く売却したい場合でも、相続人全員が納得できるように、売却理由や進め方を共有しておくのが望ましいでしょう。
3-3 遺品整理や境界確認などの準備が後手に回る可能性がある
相続後すぐに売却しようとすると、遺品整理や残置物の撤去、境界確認などの準備が追いつかないことがあります。
戸建てや土地を売却する場合、隣地との境界があいまいなままだと、買主が不安を感じて売却が進みにくくなるかもしれません。また、家の中に荷物が多く残っていると、内覧時の印象が悪くなったり、撤去費用を見込んで価格交渉されたりする可能性もあります。
売却を急ぐ場合でも、最低限の整理や必要書類の確認は欠かせません。準備不足のまま売却活動を始めると、結果的に売却価格やスケジュールに悪影響が出る可能性があります。
第4章 相続後すぐ売却するなら知っておきたい税金と特例
ここでは、相続後すぐに売却する際に知っておきたい税金と特例を解説します。
4-1 売却益が出ると譲渡所得税がかかる
相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費とは、被相続人がその不動産を取得したときの購入代金や購入時の諸費用などです。相続で取得した不動産の場合、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。購入時期が古く、取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。
譲渡費用には、仲介手数料や測量費、売却のためにかかった解体費などが含まれます。売却益が出るかどうかによって税額が大きく変わるため、売却前に概算を確認しておきましょう。
4-2 取得費加算の特例は一定期間内の売却が要件
相続税を納めた人が相続した不動産を売却する場合、取得費加算の特例を利用できる可能性があります。取得費加算の特例とは、相続税額のうち一定額を、譲渡所得を計算する際の取得費に加算できる制度です。この特例を利用できれば、譲渡所得を抑えられるため、結果として譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。主な要件は以下の通りです。
- 相続や遺贈により財産を取得している
- その財産を取得した人に相続税が課税されている
- 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却している
相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。そのため、取得費加算の特例は、「相続開始から3年10か月以内の売却」が目安になります。
4-3 空き家特例は相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却が要件
相続した実家が空き家になっている場合、被相続人の居住用財産に関する3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。空き家特例とは、一定の要件を満たす空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし、適用には以下のような要件があります。
- 相続開始直前に被相続人が居住していた家屋である
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である
- 区分所有建物登記がされている建物ではない
- 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいない
- 相続開始から売却まで、事業・貸付・居住の用に使っていない
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 売却代金が1億円以下である
また、家屋を売却する場合は耐震基準を満たす必要があるなど、売却方法によって要件が異なります。相続した実家をすぐ売却する場合は、空き家特例の対象になるかを早めに確認しておきましょう。
4-4 相続後5年以内に売っただけで税率が上がるわけではない
「相続した不動産を5年以内に売ると税金が高くなる」と聞いたことがある方もいるかもしれません。しかし、相続後5年以内に売っただけで、必ず短期譲渡所得として高い税率になるわけではありません。
土地や建物の譲渡所得税では、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。ただし、相続で取得した不動産の場合、所有期間は原則として被相続人が取得した時期を引き継ぎます。
例えば、親が30年前に購入した実家を相続して、相続後1年で売却した場合でも、所有期間は親が取得した時点から計算されます。そのため、相続人が取得してから5年以内であっても、長期譲渡所得に該当します。「5年以内に売ると損」と一律に判断するのではなく、被相続人の取得時期や取得費、使える特例を確認したうえで判断しましょう。
第5章 相続後すぐに売却した方が良いケースと慎重に判断した方が良いケース
相続後すぐに売却すべきかどうかは、不動産の状態や相続人の意向によって異なります。ここでは、早めの売却が向いているケースと、慎重に判断した方が良いケースを整理します。
5-1 相続後すぐに売却した方が良いケース
以下のようなケースでは、相続後すぐに売却を検討した方が良いでしょう。
- 誰も住む予定がない
- 管理費や固定資産税の負担を早く止めたい
- 相続税の納税資金を確保したい
- 税制特例の期限が気になる
特に、遠方の実家や空き家を相続した場合は、管理の負担が大きくなります。利用予定がないまま所有し続けると、固定資産税や管理費がかかるだけでなく、建物の劣化によって売却価格が下がる可能性もあります。相続人全員が売却に前向きで、活用予定もない場合は、早めに査定を受けて売却方針を決めると良いでしょう。
5-2 慎重に判断した方が良いケース
以下のようなケースでは、すぐに売却せず慎重に判断する必要があります。
- 相続人の意見がまとまっていない
- 賃貸活用や居住の可能性がある
- 査定額に納得できていない
相続人の中に売却に反対している人がいる場合、無理に進めると親族間トラブルに繋がります。また、立地や建物の状態によっては、売却よりも賃貸活用の方が適しているケースもあります。査定額に納得できない場合は、1社だけで判断せず、複数社に査定を依頼しましょう。
まとめ
相続後すぐに不動産を売却することは可能ですが、売却前に相続登記や遺産分割協議などの手続きが必要です。名義が被相続人のままでは原則として売却できないため、早めに相続手続きを進めましょう。
相続後すぐに売却すれば、固定資産税や管理費の負担を早く減らせるほか、空き家の劣化や近隣トラブルを防ぎやすくなります。売却代金を相続税の納税資金や相続人への分配に充てられる点もメリットです。
一方で、焦って売ると相場より安くなる可能性があります。相続人同士の合意形成や遺品整理、境界確認などの準備も必要です。
住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続登記から不動産売却まで一体的にサポートしています。相続後すぐに売却すべきか迷っている方や、税金・手続きに不安がある方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
相続後すぐの不動産売却に関してよくある質問
ここでは、相続後すぐの不動産売却に関してよくある質問に回答します。
相続後すぐに不動産を売却できますか？
相続後すぐに不動産を売却することは可能です。ただし、名義が亡くなった方のままでは原則として売却できないため、相続登記を済ませる必要があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が不動産を取得するのか、または売却代金をどのように分けるのかを決めておきましょう。
相続した土地は3年以内に売ると得ですか？
相続した土地を3年以内に売ると必ず得になるわけではありません。ただし、相続税を納めている場合は取得費加算の特例、相続した実家が空き家になっている場合は空き家特例を利用できる可能性があります。いずれも期限や要件があるため、早めに確認することが重要です。
相続した不動産は5年以内に売ると税金が高くなりますか？
相続後5年以内に売っただけで、必ず税金が高くなるわけではありません。譲渡所得税の長期・短期の判定では、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。そのため、被相続人が長期間所有していた不動産であれば、相続後5年以内の売却でも長期譲渡所得に該当する可能性があります。
