相続不動産の持分は売却できる？流れや費用・税金、注意点などを解説

はじめに

相続で取得した不動産が共有名義になっている場合、「このままでは売れないのでは？」「自分の持分だけでも手放せるのか？」と悩む方は少なくありません。

特に、他の相続人と意見が合わない場合や、遠方で管理が難しい場合には、共有状態のまま放置することで負担やトラブルが大きくなるリスクもあります。

結論からいうと、共有不動産は自分の持分だけであれば売却することも可能です。ただし、売却方法や進め方を誤ると、相場より安くなる・親族関係が悪化するといった問題に繋がることもあります。この記事では、相続不動産の共有持分を売却する方法や流れ、費用・税金、注意点について分かりやすく解説します。

第1章　相続不動産の共有持分は売却できる？

冒頭でも述べた通り、共有不動産であっても自分の持分だけであれば売却することは可能です。ただし、不動産全体の売却とはルールや難易度が異なります。ここではまず、共有持分の基本と売却の可否について整理していきます。

1-1　共有持分とは？

共有持分とは、不動産を複数人で所有している場合における、それぞれの権利の割合のことです。遺産分割の結果として1つの不動産を複数人で共有する場合、例えば兄弟2人であれば「各2分の1ずつ」といった形で持分が設定されます。この持分は、不動産全体に対する割合的な権利であり、特定の場所が個人ごとに分かれているわけではありません。

1-2　自分の持分だけなら売却できる

共有不動産であっても、自分の持分については単独で売却することが可能です。持分は法律上「個人の財産」として扱われるため、他の共有者の同意がなくても処分することができます。そのため、他の共有者が売却に反対している場合や、話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分だけを切り離して現金化することは可能です。

ただし、買主にとっては単独で利用できない不動産の一部となるため、需要が限られます。その結果、一般的な不動産売却に比べて価格が下がりやすい点は理解しておく必要があるでしょう。

1-3　不動産全体の売却には全員の同意が必要

不動産を丸ごと売却する場合は、共有者全員の同意が必要になります。1人でも反対している場合、その不動産を売却することはできません。そのため、共有者同士の意見が一致しないことにより、売却が進まないケースが多く見られます。

実際には、思い入れの違いや金銭的な事情などから意見がまとまらず、共有状態のまま長期間放置されることも少なくありません。このような場合には、持分売却や別の解決方法を検討する必要があります。

第2章　相続不動産の共有持分を売却する方法

共有持分の売却にはいくつかの方法があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。状況によって最適な方法は変わるため、「どれが自分に合っているか」を見極めることが重要です。ここでは代表的な3つの方法を紹介します。

2-1　共有者に買い取ってもらう

同じ不動産の共有者に対してであれば、共有持分を売却できる可能性があります。売却価格の目安は、「不動産全体の市場価格 × 共有持分割合」です。

例えば、不動産全体の価格が5,000万円で、自分の持分が30％の場合、売却価格は約1,500万円前後が目安になります。これは、第三者への売却と違い、実態に近い価格で取引しやすいためです。

他の共有者はあなたの持分を買い取ることで、権利割合を増やせます。過半数を取得できれば管理の自由度が上がり、全て取得すれば単独名義にできます。単独名義になれば、不動産の売却や賃貸、リフォームなどを自由に行えるようになります。

ただし、他の共有者に購入意思や資金がなければ、この方法は成立しません。話し合いが難しい場合や条件が合わない場合は、別の方法を検討する必要があるでしょう。

2-2　買取業者を利用する

共有持分単体を売却する場合、不動産の買取業者に依頼する方法もあります。売却価格の目安は、「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 1/2〜1/3程度」とされることが一般的です。

例えば、5,000万円の不動産で持分が30％の場合、売却価格は約500万〜750万円程度になるケースが多くなります。共有持分は利用制限が多く、業者側のリスクやコストが大きいため、その分価格は低くなります。

買取業者を利用するメリットは、スピードと確実性です。他の共有者の同意が不要で、条件が合えば数日〜1ヶ月程度で現金化できるケースもあります。また、現状のまま売却できる現況有姿買取に対応している業者も多く、手間がかかりにくい点も特徴です。

さらに、契約不適合責任が免責されるケースも多く、売却後のトラブルリスクを抑えやすいというメリットもあります。他社で断られた共有持分でも対応してもらえる場合があるため、選択肢の一つとして検討する価値はあります。

一方で、価格は通常の売却に比べて下がるため、「早さを取るか、価格を取るか」の判断が重要になります。複数社に査定を依頼し、条件を比較したうえで進めることが大切です。

2-3　​​土地を分筆し単独名義に変更してから売却する

土地の場合は、分筆によって物理的に分割し、それぞれを単独名義にしたうえで売却する方法もあります。単独所有になれば通常の不動産と同じように扱えるため、市場価格に近い形で売却しやすくなるのが大きなメリットです。

例えば、共有のままでは売却が難しい土地でも、分筆によって各自の所有部分が明確になれば、それぞれが自由に売却できるようになります。そのため、「できるだけ高く売りたい」という場合には有効な選択肢となります。

一方で、分筆は必ずしも簡単にできるわけではありません。土地の形状や接道状況によっては分けられないケースもあり、また測量や登記などの手続きに費用と時間がかかります。

第3章　相続不動産の共有持分を売却する流れ

相続不動産の共有持分を売却する流れは以下の通りです。

STEP①　売却を検討していることを他の共有者に伝える

まずは、他の共有者に対して「持分を売却したい」という意思を伝えることが重要です。共有持分は単独で売却できるとはいえ、事前に何も伝えず進めてしまうと、後からトラブルになる可能性があります。

「なぜ売りたいのか」「どの方法で売却を考えているのか」を説明しておくことで、不要な誤解や対立を防ぐことが可能です。場合によっては、この段階で他の共有者が買い取りを検討してくれるケースもあるでしょう。

また、先に共有しておくことで、分筆や全体売却といった別の選択肢についても話し合える可能性があります。より条件の良い形で不動産を整理できることもあるため、持分売却を検討し始めたら早めに他の共有者に伝えておきましょう。

STEP②　必要書類を用意する

共有持分の売却をスムーズに進めるためには、事前に必要書類を揃えておくことが重要です。書類の準備が遅れると、査定や契約のタイミングが後ろ倒しになり、現金化まで時間がかかる原因になります。

主に必要となる書類は以下の通りです。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 固定資産評価証明書
• 土地測量図・境界確認書（土地の場合）
• 建築確認済証・検査済証（建物の場合）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 印鑑証明書・実印
• 住民票（登記住所と現住所が異なる場合）

物件の状況や売却方法によっては、これ以外の書類が必要になるケースもあります。事前に不動産会社へ確認しておくことで、手続きをスムーズに進められるでしょう。

STEP③　不動産会社に査定を依頼する

不動産会社へ査定を依頼し、共有持分の売却価格の目安を把握します。共有持分は一般的な不動産と異なり評価が難しいため、経験のある会社に依頼しましょう。

査定には、物件情報や立地などから大まかな価格を算出する「机上査定」と、実際に現地を確認して精度を高める「訪問査定」があります。最終的な売却価格は、この訪問査定の結果をベースに決まることが一般的です。

また、1社だけで判断するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場感を把握しやすくなります。特に買取業者を利用する場合は、提示価格や対応に差が出やすいため、比較検討が重要です。

STEP④　買主（他の共有者や買取業者）と売買契約を結ぶ

査定額や条件に納得できたら、買主と売買契約を締結します。契約書には様々な条件が記載されているため、内容を一つひとつ確認しましょう。

特に確認しておきたいのは、売却金額や不動産の基本情報、持分割合、税金の負担、引き渡し条件などです。また、契約不適合責任の扱いや、現況有姿での引き渡しとなるかどうかも確認しておく必要があります。

内容を十分に理解しないまま契約を結んでしまうと、不利な条件に気づかないまま進んでしまうかもしれません。「不明点がないか」「不利な条件が含まれていないか」を慎重にチェックしましょう。

なお、買取業者との取引では契約書を用意してもらえることが一般的ですが、共有者同士で売買する場合は自分たちで準備する必要があります。そのため、他の共有者と取引を行う場合でも、不動産会社や司法書士などに相談しながら進めるのが安心です。

第4章　相続不動産の共有持分の売却にかかる費用・税金

相続不動産の共有持分の売却にかかる費用・税金は以下の通りです。

4-1　譲渡所得税

共有持分を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡にかかった費用を差し引いて求めます。取得費とは、もともとその不動産を取得したときの価格のことで、相続の場合は被相続人の取得費を引き継ぐのが原則です。譲渡費用には、不動産会社への手数料や測量費などが含まれます。

例えば、持分を1,000万円で売却し、取得費が600万円、譲渡費用が50万円かかった場合を考えてみます。この場合、売却価格から取得費と費用を差し引いた350万円が譲渡所得となります。

この譲渡所得に対して税率をかけることで税額が決まります。所有期間が5年を超える場合は約2割、5年以下の場合は約4割の税率が適用されます。先ほどの例で長期所有に該当する場合は、350万円に対して2割が課税されるため、70万円が税額の目安となります。

4-2　登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きの際にかかる税金です。共有持分の売却では、主に抵当権抹消登記にかかる費用として発生します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1,000円が目安です。住宅ローンを完済している場合は、売却前に金融機関と手続きを行い、抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権が残ったままだと、買主にとっては「将来的に競売のリスクがある」「住宅ローンが組みにくい」といった不安材料となり、売却が難しくなる可能性があるためです。

また、所有権移転登記（持分移転登記）にかかる登録免許税は、通常は買主が負担します。ただし、法律で決まっているわけではないため、契約内容によっては売主側が負担するケースもあります。

4-3　印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。契約金額に応じて税額が決まり、契約書に収入印紙を貼付することで納税します。

例えば、売買金額に応じて数千円〜数万円程度の印紙税が発生するのが一般的です。なお、印紙税は売主・買主どちらが負担するかを事前に取り決めることができますが、一般的にはそれぞれが保管する契約書に対して負担します。

4-4　司法書士への報酬

不動産の登記手続きには専門的な知識が必要であり、必要書類の収集や申請手続きも複雑です。さらに、法務局での手続きは平日に行う必要があるため、個人で対応するのは負担が大きいのが実情です。

また、書類に不備があると申請が受理されず、何度も手続きをやり直すことになる可能性もあります。このようなリスクを避けるため、多くの場合は登記の専門家である司法書士に依頼します。

抵当権抹消登記のみを依頼する場合、報酬の目安は1件あたり1万円〜2万円程度です。一方で、所有権移転登記（持分移転登記）も売主側で負担する場合は、3万円〜10万円程度かかるケースもあります。

第5章　相続不動産の共有持分を売却する際の注意点

相続不動産の共有持分を売却する際の注意点は以下の通りです。

5-1　他の共有者とトラブルになる可能性がある

持分だけであれば単独で売却できますが、他の共有者に何も伝えずに進めてしまうと、関係が悪化する原因になることがあります。「なぜ勝手に売ったのか」「第三者が入ってきて困る」といった不満が生じやすく、後々のトラブルに繋がるケースも少なくありません。事前に売却の意向を伝え、可能であれば話し合いの機会を持つことで、不要な対立を避けやすくなるでしょう。

5-2　他の共有者に相場よりも著しく安い価格で売ると贈与税の対象になる

共有者間で持分を売買する場合、相場より大幅に低い価格で取引すると、その差額が贈与とみなされる可能性があります。

例えば、本来の価値よりも大きく低い金額で売却した場合、その差額に対して贈与税が課税されるケースがあります。適正な価格で取引するためにも、事前に査定を受けて相場を把握しておくことが重要です。

5-3　買取業者を利用する際は悪徳業者を選ばないようにする

共有持分の買取業者を利用する際は、業者選びに注意が必要です。中には相場よりも大幅に低い価格を提示したり、十分な説明をしないまま契約を進める業者もあります。

特に早く現金化したい場合は、不利な条件に気づかず契約してしまうかもしれません。適正価格で売却するためには、複数の業者に査定を依頼して価格や対応を比較し、実績や評判も確認しておくことが重要です。

また、司法書士などの専門家と連携している業者であれば、手続き面でも安心して進めやすくなります。不安がある場合は、無理に進めず専門家に相談しながら判断しましょう。

まとめ

相続不動産の共有持分は、自分の持分だけであれば売却可能です。ただし、価格が下がりやすいことや、共有者とのトラブルが起きやすい点には注意が必要です。　

住まいの賢者では、司法書士法人と連携する不動産会社として、相続不動産や共有持分の売却について状況に応じた進め方のご相談が可能です。不安がある場合は、お気軽に無料相談にお越しください。

相続不動産の持分売却に関してよくある質問

ここでは、相続不動産の持分売却に関してよくある質問に回答します。

持分だけ売ると他の相続人とトラブルになりますか？

事前に共有者へ説明せずに進めると、不信感や対立に繋がる可能性があります。トラブルを防ぐためにも、売却前に意向を伝えておくことが重要です。

共有持分の売却が難しいのはなぜですか？

共有持分は単独で自由に使えないため、買主が限られます。その結果、一般的な不動産に比べて売却価格が下がりやすく、売却自体も難しくなる傾向があります。

共有者が反対していても売却できますか？

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却は可能です。ただし、売却後に関係が悪化する可能性があるため、慎重に進める必要があります。