0120-905-573
平日9:00～20:00・土日祝9:00～18:00
目次
はじめに
相続した土地が、正方形や長方形ではない場合「不整形地」として扱われることがあります。不整形地は通常の土地と比べて、建物の配置や駐車場利用に制約が出やすいため、相続税評価では一定の減額補正が認められるケースがあります。
そのときに使われるのが「不整形地補正率」です。ただし、必ず評価額が下がるわけではありません。国税庁のルールに沿って、土地の場所や面積、どれくらい使いにくい形なのかを確認する必要があります。
本記事では、不整形地の特徴と相続税評価の確認方法を解説します。
第1章 不整形地とは
不整形地とは、正方形や長方形のように整った形ではない土地のことです。
例えば、土地の一部が斜めに欠けている場合や、細い通路の先に敷地が広がる場合などは、不整形地として扱われやすいでしょう。こうした土地は、同じ面積でも建物の配置が難しくなったり、駐車スペースの取り方に制約が出たりしやすく、整形地より使い勝手が落ちると考えられます。
相続税評価では使いにくさを無視して四角い土地と同じように評価すると、高い金額になるケースも珍しくありません。そこで、一定の条件を満たす場合には、不整形地補正率を使って評価額を調整します。ただし、見た目が不整形でも、すべての土地がそのまま不整形地補正の対象になるわけではないため注意しましょう。
1-1 整形地との違い
整形地とは、一般に正方形や長方形に近く、道路との接し方や奥行が比較的わかりやすい土地のことです。建物を配置しやすく、敷地全体を無駄なく使えるため、土地としての利用効率が高い傾向があります。
一方の不整形地は、角が大きく欠けていたり、奥に向かって極端に細くなっていたりして、同じ面積でも実際に使える感覚が異なる点が特徴です。相続税評価では、この差を反映するために、不整形地には補正率の考え方が設けられています。
不整形地かどうかを早い段階で見極めることが、適正な申告につながるでしょう。
第2章 不整形地の相続税評価を確認する方法
不整形地の評価を確認する前に、対象地が路線価方式で評価される地域なのか、倍率方式で評価される地域なのかを見分けましょう。
相続税の土地評価では、路線価が付されている地域の宅地は路線価方式で評価し、路線価が定められていない地域の土地は倍率方式で評価します。まずは国税庁の路線価図や評価倍率表で地域を確認し、自分の土地がどちらの方式に当たるのかを把握することが大切です。
2-1 路線価方式
路線価方式は、道路ごとに付された路線価をもとに宅地の価額を評価する方法です。
路線価は、その道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を示したもので、相続税や贈与税の土地評価の基本になります。評価額は、正面路線価に奥行価格補正率などを反映し、必要に応じて側方路線影響加算や二方路線影響加算などを用いて調整します。不整形地の場合は、ここに不整形地補正率を確認する流れです。
路線価方式は、土地の形や接道状況まで織り込んで評価するため、補正率を正しく選ぶためにも、地区区分まで読み取ることが求められます。
2-2 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。
路線価方式と比較するとシンプルで、固定資産税評価額に、国税庁が公表する評価倍率表の倍率を掛けて相続税評価額を求めます。個別事情がある場合は、資料や土地の現状を踏まえて確認することが大切です。
まずは倍率地域かどうかを確認し、必要に応じて個別に判断を行いましょう。
第3章 不整形地補正率表の見方
不整形地補正率表とは、不整形地の評価額を調整するために使う補正率の表です。
補正率は国税庁の不整形地補正率表で確認し、土地の地区区分、地積区分、かげ地割合を組み合わせて決めます。数字は1.00に近いほど減額効果が小さく、0.60に近いほど評価額を大きく下げる仕組みです。
ただし、表だけを見て率を選ぶことはできません。前提となる地区区分や面積区分、さらに土地のどの部分を「かげ地」とみるかによって結果が変わるからです。不整形地補正率表を正しく使うには、土地の形を評価上どう捉えるかを先に整理する必要があります。
3-1 かげ地割合とは
かげ地割合とは、想定整形地のうち、実際の不整形地に含まれない部分がどれくらいあるかを示す割合のことです。四角い土地として考えたときに「使えない空白がどれだけあるか」を数値化したものと考えるとわかりやすいでしょう。
かげ地割合が高いほど、整形地として想定した場合に使えない部分が多いと判断されるため、一般的には補正率が低くなり、評価額も下がりやすくなります。ただし、想定整形地を大きく取りすぎると、かげ地割合が不自然に高くなるため、現実的な設定が必要です。
3-2 地区区分の確認方法
地区区分は、路線価図に記載された表示から確認します。
路線価図では、道路上に記載された数字が路線価を示し、その数字の囲み方などによって地区区分を読み取ることができます。普通住宅地区、高度商業地区のような区分があり、不整形地補正率表の適用欄を選ぶために必要です。
確認の際は、前面道路の路線価の数字だけではなく、その路線に付いている記号や表示まで確認しましょう。ここを誤ると後続の計算すべてが別の前提で進んでしまうため、特に複数の道路に接している土地では、どの道路を正面路線とみるかも重要です。
3-3 地積区分A・B・Cの確認方法
地積区分A・B・Cは、評価対象地の面積と地区区分を地積区分表に当てはめて確認します。
地積区分は、同じ程度に形が悪い土地でも、面積が小さい宅地と大きい宅地では使いにくさの影響度が異なるため、評価上も区別するために設定されていると考えましょう。
手順としては、まず路線価図で地区区分を把握し、次に登記事項証明書や測量図などで地積を確認します。そのうえで地積区分表に当てはめれば、補正率表のどの列を見るべきかが決まります。ただし、境界付近の面積で区分が分かれる場合や、登記地積と実測面積に差がある場合は注意が必要です。
第4章 不整形地補正率の計算方法
不整形地補正率を求める際に注意したい点は、計算そのものよりも、前提となる土地の捉え方です。想定整形地の設定が変わればかげ地割合が変わり、補正率も変動します。
特に、不整形地は図面の見方によって評価結果が変わりやすく、計算式だけ覚えても適正評価にはつながりません。実際には、計算の手順を知るだけではなく、図面を読み解く力が必要になるといえるでしょう。
では、不整形地補正率の計算方法を順番に解説します。
STEP① 地積区分表を確認する
まずは、地積区分表を確認して、対象地がA・B・Cのどれに該当するかを判定しましょう。
ここで必要になる情報は、土地の地区区分と地積です。地区区分は路線価図から確認し、地積は登記事項証明書や測量図、固定資産税の資料などで把握します。
地積区分表では、地区区分ごとにA・B・Cの面積範囲が定められているため、同じ面積の土地でも地区が異なれば区分が変わることがあります。この段階で誤ると、あとで補正率表を見ても違う列を参照してしまうため、評価額に直接影響するので注意が必要です。
STEP② かげ地割合を計算する
次に、かげ地割合を計算します。かげ地割合は、不整形地を囲む想定整形地を設定し、そのうち実際の土地ではない部分の割合を求めるものです。
計算式は、以下のとおりです。
- （想定整形地の地積-不整形地の地積）÷ 想定整形地の地積=かげ地割合
例えば、想定整形地が600㎡で不整形地が420㎡なら、差の180㎡を600㎡で割り、かげ地割合は30％になります。
数字だけ見ると難しくありませんが、想定整形地の取り方が悩ましいところでしょう。大きく取りすぎれば不自然に高い割合になり、逆に小さすぎれば土地の形の悪さを十分に表せません。かげ地割合は、補正率を決める核心部分です。図面を見ながら、合理的に説明できる想定整形地を置くことが重要だといえます。
STEP③ 不整形地補正率表に当てはめる
地積区分とかげ地割合がわかったら、不整形地補正率表に当てはめます。
表では、横軸で地区区分と地積区分を選び、縦軸でかげ地割合を選びます。交差する欄に記載された数値が、その土地に適用する不整形地補正率です。例えば補正率が0.90であれば、整形地として評価した価額の90％に調整するイメージになります。
ただし、必ずしも不整形地補正率だけで評価が完結するわけではありません。間口が狭い土地では間口狭小補正率、奥行が長い土地では奥行長大補正率との比較や組み合わせが必要になることがあるため、専門家に相談しながら進めると確実でしょう。
第5章 不整形地の評価方法
不整形地の評価方法には、土地の形状に応じて複数の考え方があります。
どの方法を使うかによって評価額が変わることもあるため、一番低くなる方法ではなく、土地の形に照らして合理的に説明できる方法を選ぶことが大切です。相続税評価では、節税だけでなく申告内容の妥当性も重視されるため注意しましょう。
では、代表的な不整形地の評価方法を解説します。
5-1 整形地に区分して評価する方法
整形地に区分して評価する方法は、不整形地をいくつかの長方形や正方形に分け、それぞれを整形地として評価し、最後に合計額へ不整形地補正率を掛ける考え方です。
土地の形が階段状になっている場合など、合理的に分割しやすいケースで使いやすいといえます。また、各部分の奥行や面積を個別に把握しやすく、計算の根拠を示しやすい点もメリットです。一方で、分け方によって評価額が変わるため、どこで区切るのが合理的かを説明できなければなりません。
土地の形が明確に分割できる場合には有効ですが、無理な区分は避けるべきでしょう。
5-2 計算上の奥行距離を使う方法
計算上の奥行距離を使う方法では、不整形地の面積を間口の距離で割って、平均的な奥行距離を求めます。実際の土地の奥行が場所によって異なっていても、一つの奥行距離を設定して整形地としての価額を出し、そのあとで不整形地補正率を掛けます。
不整形地の評価方法の中では比較的使いやすい方法ですが、ここで求める奥行距離は自由に長くできるわけではありません。つまり、計算で極端に長い奥行が出て、想定整形地の奥行距離を超えた場合は採用することは難しいでしょう。
奥行価格補正率は奥行距離に応じて変わるため、間口の取り方や想定整形地との関係を確認しながら計算する必要があります。
5-3 近似整形地を設定する方法
近似整形地を設定する方法は、実際の不整形地にできるだけ近い整形地を仮に描き、その近似整形地を基準に価額を求めたうえで不整形地補正率を掛けます。
想定整形地のように完全に外側を囲む図形ではなく、はみ出す部分と欠ける部分の面積がおおむね釣り合うように設定すると考えましょう。したがって、想定整形地より面積が小さくなることが多く、実際の利用感覚に近い形で評価しやすいことが特徴です。
もっとも、近似整形地は自由に好きな形を描いてよいものではありません。評価額を下げるためだけの都合のよい図形設定にならないよう、根拠を残すことが大切です。
5-4 差し引いて計算する方法
差し引いて計算する方法は、大きな整形地として一体で評価した価額から、評価対象外となる整形地部分の価額を差し引いて不整形地の価額を求める方法です。
土地の一部が欠けたような形状で、単純に近似整形地を設定するだけでは評価しにくい場合に使われます。手順としては、まず全体を一つの整形地として評価し、次に実際には所有していない部分や評価対象外の部分を控除します。その差額をもとに、不整形地の評価へつなげる流れです。
ただし、奥行価格補正率の扱いや差し引く部分の価額をどう置くかなど、細かな判断が多く、4つの方法のなかでは複雑です。判断を誤ると過大にも過小にも評価しやすいため、図面と計算根拠をそろえる必要があるでしょう。
第6章 不整形地の相続税評価は専門家に相談するべき？
不整形地の相続税評価は、自分で計算することは可能です。
ただし、申告に使う評価額まで自力で確定しようとすると、想定整形地の取り方や補正率の選び方で迷う場面が増えてくるでしょう。土地は一見似た形でも、道路との接し方や奥行の取り方で評価結果が変わります。
高く見積もれば税金を納めすぎるおそれがあり、低く見積もればあとから指摘を受ける可能性もあります。特に不整形地などの難しい複雑な土地は、税理士などに相談しながら進めることが現実的といえるでしょう。
6-1 自分で確認できること
自分で確認できることとして、まずは国税庁の路線価図や評価倍率表を使い、対象地が路線価方式か倍率方式かを把握することが挙げられます。
次に、前面道路の路線価や地区区分を確認し、登記事項証明書や固定資産税関係の書類から地積を整理します。測量図があれば、土地の形を見ながらおおまかな想定整形地を考え、かげ地割合の概算まで試すこともできるでしょう。
ここまで整理できれば、土地が整形地より不利な形かどうか、補正率を検討するべきかの見当がつきます。ただし、自分でできるのは「方向性の確認」までと考えることが安全です。
図面の読み方ひとつで結果が変わるため、自己判断だけで申告額を決めずに下準備をしてから、最終的な評価額を相談することが効率的だといえます。
6-2 専門家に相談したほうがよいケース
専門家に相談したほうがよいのは、土地の形状が複雑なケースや、複数の評価方法が考えられるケースです。例えば、間口が狭く奥行が長い土地では、不整形地補正率だけではなく、間口狭小補正率や奥行長大補正率との比較が必要になることがあります。
また、複数の道路に接している土地では、正面路線の判定や地区区分の選び方が評価額に影響するでしょう。このようなケースでは、評価額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。相続税に強い税理士や土地評価に詳しい専門家であれば、複数の見方を比べながら、説明可能な評価方法を選びやすくなるでしょう。
判断に迷う土地ほど、早めに相談することをおすすめします。
6-3 相談前に準備する資料
専門家に相談する前には、土地の位置や面積、形状がわかる資料を用意しておくとスムーズです。具体的には、登記事項証明書や公図、測量図などが役立ちます。固定資産税評価額がわかる書類があれば、倍率方式の確認にも使えるでしょう。
また、相続開始日が属する年分の路線価を使う必要があるため、いつ相続が発生したかも整理しておくと確実です。
資料は完璧にそろっていなくても構いませんが、専門家が正確に把握できる状態にしておくことが重要です。準備が整っているほど、相談の質も高まりやすいでしょう。
まとめ：不整形地の相続税評価は専門家へ相談しよう
不整形地は、形が整った土地に比べて使いにくいことが多く、その不利さを相続税評価へ反映するために不整形地補正率が用意されています。ただし、実際の評価では想定整形地の設定や評価方法の選び方によって結果が変わるため、慎重な判断が必要になります。
特に、形が複雑な土地や評価額が大きい土地では、自己判断だけで申告すると納めすぎや過少申告のリスクが生じかねません。まずは自分で基本を押さえ、そのうえで相続税や土地評価に強い専門家へ相談することが、適正評価につながるといえるでしょう。
「住まいの賢者」では、司法書士と連携して、相続登記や書類作成を始めとする相続の相談に一括で対応しています。不動産相続にお悩みの方は、ぜひ無料相談をご活用ください。
